作者：克而瑞證券

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）“

受新一輪政策周期影響，8月商品住宅成交規模穩步回落，CRIC重點(diǎn)監測的29個(gè)城市新建商品住宅成交面積約2134萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，同比降幅持續擴大至22%。

其中，一線(xiàn)城市保持較強的韌性，新房成交環(huán)比微增，雖同比下降9%，但較2019年同期仍有27%的增長(cháng)。二三線(xiàn)城市成交量回調，降溫趨勢明顯。CRIC重點(diǎn)監測的25個(gè)二三線(xiàn)城市整體成交規模環(huán)比下降12%，同比下降24%，有半數以上城市同環(huán)比齊降，武漢、福州、徐州、佛山、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴重，迎來(lái)階段性回調，南京、無(wú)錫、常州等受疫情影響回落顯著(zhù)。

百強房企業(yè)績(jì)表現也不盡如人意，8月百強房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額7745.7億元，同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%。繼7月業(yè)績(jì)同比首次出現下跌之后，再度下跌超兩成。

近期，上市房企紛紛發(fā)布2021年中期業(yè)績(jì)，從盈利和財務(wù)層面來(lái)看，短周期內行業(yè)盈利水平下降已是大勢所趨，其中不少企業(yè)受前期高價(jià)地項目進(jìn)入結算的影響，上半年結算利潤率水平已達到歷史低位。在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，各大規模上市房企對自身短期或中長(cháng)期的發(fā)展戰略都提出了安排或展望，以應對行業(yè)變局。

圖：2021年1-8月百強房企

單月操盤(pán)業(yè)績(jì)表現及同比變動(dòng)（億元）

受政策及大市影響，自2020年1月以來(lái)，克而瑞內房股領(lǐng)先指數呈現出下跌趨勢。

具體數據來(lái)看，2020年1月1日至今，克而瑞內房股領(lǐng)先指數跌幅36.4%，同期恒生中國內地地產(chǎn)指數跌幅36.9%，恒生指數跌幅10.7%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅25.2%。

單月來(lái)看，克而瑞內房股領(lǐng)先指數走勢小幅震蕩回升，月內走勢表現好于大盤(pán)。2021年8月，恒生指數下降0.3%，克而瑞內房股領(lǐng)先指數上漲7.3%，恒生中國內地地產(chǎn)指數上漲3.5%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊上漲5%。

數據來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

注：1）恒生中國內地地產(chǎn)指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)自中國內地的房地產(chǎn)股票表現。當前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發(fā)展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng )中國

從成交額來(lái)看，8月克而瑞內房股領(lǐng)先指數成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月有小幅提升，該指數成交額占比周均值84.5%，高于歷史均值83.1%，高于上月周均值80.4%。

數據來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

備注：香港地產(chǎn)股大樣本篩選邏輯：主業(yè)為地產(chǎn)，業(yè)務(wù)主要來(lái)自大陸或者大陸是重要的發(fā)展區域，剔除純投資型公司，不含物業(yè)管理及其他地產(chǎn)服務(wù)公司，樣本數量共計122家

政策及大市影響仍在持續，克而瑞內房股領(lǐng)先指數估值水平由前期平穩走向持續下行，8月指數相對恒指PE略有回升。

2021年8月相對恒指成分股的PE周均值為-61.7%，高于上月相對PE周均值-62.0%，低于2020年全年相對PE周均值-40.7%?？硕饍确抗深I(lǐng)先指數成分股整體PE 2021年8月周均值為5.11，低于上月周均值5.61，低于2020年全年周均值7.30。恒指成分股2021年8月整體PE周均值為13.35，低于上月周均值14.75，高于2020年全年的周均值12.60。

數據來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

圖：8月克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股相對恒指整體PE有些許回升數據來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

備注：相對PE=（克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股整體PE/恒生指數成分股整體PE-1）*100%

市凈率方面，克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股PB相對恒指成分股8月較上月有所回落。8月相對恒指PB周均值為19.3% ，低于上月的周均值23.2%，低于2020年全年相對恒指PB周均值66.2%?？硕饍确抗深I(lǐng)先指數成分股8月整體PB周均值為0.88，低于上月周均值0.93，低于2020年全年P(guān)B周均值1.27。

圖：克而瑞內房股領(lǐng)先指數PB估值走勢持續下行

數據來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

整體來(lái)看，8月克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月回落。8月該相對PB周均值為5.5%，低于上月相對PB周均值5.6%，低于2020年全年相對PB周均值19.1%。香港地產(chǎn)股大樣本8月整體PB周均值為0.84，低于上月周均值0.88，低于2020年全年P(guān)B周均值1.07。

圖：8月相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月回落

數據來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院

備注：1）相對PE=（克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股整體PE/香港地產(chǎn)股大樣本整體PE-1）*100%

2）本報告采用歷史TTM_整體法（中國）計算PE值

3）相對PB=（克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股整體PB/香港地產(chǎn)股大樣本整體PB-1）*100%

4）本報告均采用整體法（中國）計算PB值，使用上年年報財務(wù)數據

從個(gè)股表現來(lái)看，8月克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股漲幅TOP5房企平均上漲24%，綠城中國以39.5%漲幅領(lǐng)漲。從跌幅TOP5來(lái)看，中國恒大繼7月創(chuàng )造48.0%幾近腰斬的跌幅之后，8月再下跌17.1%。

從上市房企市值變化凈值來(lái)看，按照最新匯率計算，截止9月5日，89家A+H股上市房企市值總額跌破三萬(wàn)億以下，僅為約人民幣29953億元，整體市值仍未回到2020年1月1日的水平，較年初也有近六千億元的縮減。

我們對89家上市房企2020年初至今市值變化進(jìn)行對比，截至9月5日89家A+H股上市房企市值相較于2021年1月1日市值縮水16.5%，較2020年1月1日市值總額縮水超30%。

具體房企而言，89家A+H股上市房企中，有60家房企市值低于2021年初，占比超過(guò)接近七成，從個(gè)股表現來(lái)看，年初至今市值縮水超百億的上市房企達到17家，其中市值蒸發(fā)最多的是中國恒大，較年初減少接近1231億元。

在政策輪番加碼后，短期內熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或將有所降溫，成交整體回升幅度將明顯受限， 上市房企在2021年中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上紛紛適時(shí)調整自身戰略方向，強化回款速度、成本管控能力和融資能力，以靈活應對市場(chǎng)變化，強化運營(yíng)能力，房企發(fā)展節奏由“快”轉向“穩”，投資者信心將得到修復提升。

整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性十足，雖然估值水平處于歷史地位，但隨著(zhù)行業(yè)安全墊增厚，地產(chǎn)股仍然是較好的防守型投資選擇。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 8月部分地產(chǎn)股補漲，克而瑞領(lǐng)先股指數跑贏(yíng)大盤(pán)