丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
超30城緊急實(shí)行靜態(tài)管控，房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎停擺，成交加速下滑，4月15個(gè)靜態(tài)管控城市成交同比跌幅大降六成，3個(gè)尚在靜態(tài)管控中的城市周度成交同比近乎腰斬。
三月以來(lái)，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入停擺，最直接的影響是成交急劇下滑。
4月，15個(gè)靜態(tài)管控城市商品住宅成交面積414萬(wàn)平方米，創(chuàng )近年來(lái)單月新低，環(huán)比下降34%，同比跌幅擴至62%。
當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂(lè )觀(guān)，截至5月23日，仍有7個(gè)城市處在局部或全域靜態(tài)管控當中。
從21周（5.16-5.22）成交數據來(lái)看，3個(gè)尚在靜態(tài)管控中的城市，新房成交面積共計26萬(wàn)平方米，環(huán)比基本持平，同比仍下降47%。其中，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續停擺，成交近乎歸零。
回看2020年政策，自上半年以來(lái)，宏觀(guān)層面加大調節和實(shí)施力度，地方政策多措并舉為企業(yè)減壓，樓地市政策側重放松和紓困，核心在于穩經(jīng)濟、穩就業(yè)、穩財政。
中央貨幣、財政政策階段性轉向積極，上半年三度降準，釋放長(cháng)期資金約1.75萬(wàn)億元，LPR利率兩度下調，5年期以上LPR累計降幅達15個(gè)基點(diǎn)，受此影響，全國平均房貸利率趨勢性下移并在6月創(chuàng )2018年以來(lái)新低。
在“房住不炒”主基調之下，強化落實(shí)城市主體責任，允許地方政府在相應政策框架內，根據疫情和地區實(shí)情適度調整信貸等房地產(chǎn)政策。
地方政府一方面在土地出讓環(huán)節給市場(chǎng)、企業(yè)減壓。
具體來(lái)看：
取消限制性規定，降低開(kāi)發(fā)難度，提升開(kāi)發(fā)收益，比如上海新晉出讓的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求；
加大供地力度，優(yōu)質(zhì)土地供應持續增多；
調降土地出讓門(mén)檻，延期或分期繳納土地款，緩解房企拿地時(shí)的資金壓力，比如西安、南昌、江門(mén)等市土地競買(mǎi)保證金降至20%，一個(gè)月內繳納50%的土地款，余款最長(cháng)繳納期限不超過(guò)一年；
順延開(kāi)竣工及交付期限，利于房企跟隨疫情變化調整施工進(jìn)度。
另一方面，聚焦房地產(chǎn)交易環(huán)節，從供需兩端助力房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩復蘇。
具體而言：
放寬預售標準，全力支持企業(yè)促銷(xiāo)售、抓回款，比如蘇州、無(wú)錫等市房地產(chǎn)項目完成25%以上投資即可申請預售；
適度放松限價(jià)，新批預售價(jià)格突破所在片區限價(jià)紅線(xiàn)，比如上海地王盤(pán)中興路一號，新批預售價(jià)格12.98萬(wàn)/平方米，明顯高于項目所在的不夜城板塊限價(jià)上限；
人才新政變相松綁限購，并支持人才購房消費；
購房補貼、稅費減免最為直接有效，人才往往享受更高的補貼標準；
適度放松公積金信貸政策，在一定程度上刺激居民購房消費，比如南寧放開(kāi)公積金購買(mǎi)二套房。
一系列政策刺激下，2020年行業(yè)“V型”反轉，全年成交規模再創(chuàng )新高。
2020年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)由停擺到復蘇，2月商品房銷(xiāo)售面積創(chuàng )下2000年以來(lái)單月最大跌幅。
隨著(zhù)紓困政策逐步落地，5月行業(yè)逐漸走出疫情陰霾，銷(xiāo)售面積同比由負轉正，上半年，全國商品房銷(xiāo)售面積、金額累計同比僅下跌8.4%、5.4%，跌幅較一季度大幅收窄，標志著(zhù)全國樓市基本實(shí)現“V型”反轉。
另外，以疫情核心的武漢為例。
4月8日解封當天，武漢就有近半數樓市重新開(kāi)放線(xiàn)下售樓處，新房銷(xiāo)售逐漸破冰。隨著(zhù)紓困政策落地見(jiàn)效，疊加國內核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)轉暖帶動(dòng)，二季度，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復蘇。至下半年，武漢新房累計成交1296萬(wàn)平方米，累計同比由降轉升，增長(cháng)3%。
2022年與2020年相比，形勢更加嚴峻，各參與方都需要恢復信心，這就需要從支持企業(yè)融資、調降預售門(mén)檻合理順延交付期限、放松預售資金監管確保工程款及時(shí)支付等六個(gè)方面入手。
1. 支持企業(yè)融資不抽貸斷貸壓貸，加碼并購融資促進(jìn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險出清。
其一，對經(jīng)營(yíng)暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業(yè)保持資金鏈穩定。
其二，對還貸困難的企業(yè)，鼓勵展期或續貸，為企業(yè)接續資金。
其三，對優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險企業(yè)或項目，提供融資支持。
2. 區分項目風(fēng)險與企業(yè)風(fēng)險，支持優(yōu)質(zhì)項目融資改善出險企業(yè)資金面。
一方面，支持出險企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目融資，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)項目銷(xiāo)售回款，間接改善企業(yè)資金面。另一方面，督促出險企業(yè)主動(dòng)“瘦身”，加快處置優(yōu)質(zhì)項目，盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提高企業(yè)集團的流動(dòng)性，支持央國企及優(yōu)質(zhì)民企收購出險企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。
3.調降預售門(mén)檻合理順延交付期限，恢復房企銷(xiāo)售“造血”功能。
其一，調降預售門(mén)檻。適當降低商品房預售許可的工程形象進(jìn)度要求，例如開(kāi)發(fā)投資額達到項目工程總投資的25%以上，且高層完成主體結構工程的1/4以上，多層及低層工程形象進(jìn)度達到正負零，即可申請辦理預售許可。
其二，加快預售證審批。核心一、二線(xiàn)城市亟需加快高價(jià)盤(pán)及豪宅預售證審批。
其三，合理順延項目交付期限。原則上最長(cháng)不超過(guò)3個(gè)月，并采取措施切實(shí)維護購房者權益。
4.放松預售資金監管確保工程款及時(shí)支付，提高預售資金使用效率。
其一，主抓重點(diǎn)監管資金，超額資金企業(yè)可自由提取。也就是說(shuō)只要監管賬戶(hù)內資金達到相應的重點(diǎn)監管額度，超出額度的資金就可以由房企自由提取。
其二，分檔提高重點(diǎn)監管資金提取比例。
其三，允許企業(yè)使用銀行保函等額替換重點(diǎn)監管資金。
其四，經(jīng)營(yíng)困難企業(yè)可申請預支重點(diǎn)監管資金。
5.緩繳住房公積金并減免稅費，幫扶企業(yè)擺脫經(jīng)營(yíng)困境
比如，受疫情影響經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，可按規定申請緩繳住房公積金，或者降低住房公積金繳存比例，待經(jīng)營(yíng)效益發(fā)生好轉后再恢復正常繳存。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)確有困難的納稅人，可以申請減征或者免征2022年城鎮土地使用稅、房產(chǎn)稅等。
6.調降土拍門(mén)檻，保證金比例調降至20%，分期繳納土地出讓金，尤其要降低地價(jià)，提高企業(yè)開(kāi)發(fā)盈利預期。
房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行周期，疊加疫情影響，“四限”有待進(jìn)一步松綁。
限購政策方面，核心一、二線(xiàn)城市局部放松限購，比如遠郊區域率先取消限購，進(jìn)而刺激居民購房消費，減緩市場(chǎng)下行壓力。弱二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市，有必要全面取消限購，進(jìn)而鼓勵剛需購房消費。
放松限貸支持改善群體購房，二套房首付下調至30%-40%。
受限貸政策影響，大量改善性需求被壓制。2021年，改善性需求相對堅挺，據CRIC重點(diǎn)監測的 194個(gè)樣本城市成交結構數據顯示，三房成交套數占比高達54.5%，四房成交占比穩步提升至20.7%。但受限貸政策影響，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是達到70%乃至80%。
只有下調二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。例如二套房首付比例依央行限貸政策下限執行，即非限購城市二套房首付比例不低于30%，限購城市二套房首付比例不低于40%。又如認貸不認房，首套房貸款已結清再購買(mǎi)二套房，按首套房貸款政策執行。
此外，放松公積金貸款，減輕剛需家庭購房壓力，必要情況下可以提取公積金余額支付首付。通過(guò)財稅刺激托底樓市，鼓勵新市民、多孩家庭及各類(lèi)人才購房消費，主要涉及下調房地產(chǎn)交易稅費，并實(shí)行購房補貼。
對疫情影響收入的一部分購房群體，也應定向紓困，緩解其恐慌情緒，比如合理延后還貸期限，減免住房按揭貸款利息等。
2022年或許比疫情初始2020年還要難。
如果今年要保住5%以上的GDP增速，房地產(chǎn)業(yè)必須要穩住。
房地產(chǎn)行業(yè)當前需要穩信心、穩銷(xiāo)售，更需要穩企業(yè)。經(jīng)濟下滑、居民收入下跌的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)亟需決定性政策出臺，如降低首付款比例，直接有效解決購房資金問(wèn)題，房企也需要政策端支持，以恢復“造血”功能。
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