作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

受經(jīng)濟、社會(huì )壓力等影響，年輕人的結婚、生育意愿逐漸減低，加之前期累積的生育意愿逐漸釋放等原因，“二胎效應”逐漸減弱，我國整體人口出生率下降趨勢顯著(zhù)。我們對典型城市近5年的人口出生率進(jìn)行梳理：結果發(fā)現，六成城市的人口出生率均呈下降趨勢。

常住人口出生率變動(dòng)情況

數據來(lái)源：國家統計局

分能級城市來(lái)看，超半數一二線(xiàn)城市人口出生率低于全國平均水平，尤其是哈爾濱、長(cháng)春、大連、沈陽(yáng)等東北城市，人口出生率在全國基本處于墊底位置。此外，上海、寧波等老齡化比較嚴重的城市人口出生率也處于較低水平。

三四線(xiàn)城市出生率仍處于相對較高水平，譬如泉州、東莞、珠海、湛江、佛山等廣東和福建省下轄城市，當然除了東南沿海區域之外，山東、安徽、河南等生育觀(guān)點(diǎn)較重的區域，部分城市人口出生率依然處于較高水平。相比之下，浙江和江蘇經(jīng)濟相對發(fā)達的城市出生率反而較低。

圖：典型城市2019年戶(hù)籍人口出生率（‰）

數據來(lái)源：各城市統計局

在這其中，部分城市出生率顯著(zhù)下滑的另一個(gè)因素是人口的外流。

以阜陽(yáng)為例，由于長(cháng)期積累的二胎生育意愿集中釋放，2016年和2017年全市常住出生人口分別為14.5萬(wàn)和14.8萬(wàn)，人口出生率均在18‰以上，其中二孩占比分別為42%和51.1%，但由于經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)相對落后，收入水平相對較低，阜陽(yáng)人口外流都十分嚴重，2019年底，戶(hù)籍人口有1077萬(wàn)，常住人口僅有826萬(wàn)，這一差額就高達251萬(wàn)，阜陽(yáng)也一直被稱(chēng)為中國勞務(wù)輸出第一城，大量年輕人的外流也造成了出生率下滑。

反之，一些城市人口出生率在穩步上漲，2019年常住人口出生率較2016年增幅均在2個(gè)千分點(diǎn)以上，譬如珠海、貴陽(yáng)、合肥等，這類(lèi)城市大都是人口流入型城市，在人口新政的利好之下，人口出生率有了顯著(zhù)提升。

雖然從整體數據來(lái)看，新生人口呈“斷崖式下跌”，但由于生育觀(guān)念的差異，不同城市的出生率水平也有所不同，這種差異也進(jìn)而影響了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之間的不同。

大部分樣本城市的房?jì)r(jià)在2016-2019年三年間漲幅都在20%以上，其中房?jì)r(jià)基數相對較低的西安、貴陽(yáng)等中西部二線(xiàn)和常州、湖州、紹興等長(cháng)三角三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲幅度都在70%以上，房?jì)r(jià)較三年前顯著(zhù)上漲。 

就一二線(xiàn)城市來(lái)看，出生率越高的城市，房?jì)r(jià)上漲幅度也越大，典型如西安、貴陽(yáng)，房?jì)r(jià)漲幅均在8成以上；而出生率比較低的天津、哈爾濱，其房?jì)r(jià)漲幅均未超過(guò)25%。

與近三年房?jì)r(jià)漲幅關(guān)系（‰）

數據來(lái)源：各城市2020年統計年鑒

與此同時(shí)，受“全面二胎”政策影響，近年來(lái)住宅市場(chǎng)產(chǎn)品成交結構向中大面積產(chǎn)品傾斜，據典型城市在2016-2019年間的住宅成交結構來(lái)看，期間出生率增加的城市，其120-150平方米面積段的住宅產(chǎn)品市場(chǎng)份額均是增加的，平均增幅顯著(zhù)高于出生率下降的城市。這說(shuō)明出生率提升，住宅市場(chǎng)上改善需求也會(huì )相對較多，對中大戶(hù)型面積段的產(chǎn)品需求比例也會(huì )因此上漲。

數據來(lái)源：各城市2020年統計年鑒，CRIC整理

注：出生率高中低三檔劃分標準：出生率高于12‰為高出生率城市；介于9‰和12‰之間為中等；低于9‰為低出生率城市。

雖然出生率對住宅市場(chǎng)成交量?jì)r(jià)均有正向影響，但由于不同城市的基本面存在較大的差異，出生率的影響作用也因此有所不同。

單純從出生人口數量及生育率單個(gè)指標并不能完全衡量各大城市的價(jià)值，這主要是由于一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市在政策調控、外來(lái)人口基數上存在較大的差異。

分城市能級來(lái)看，出生率對二線(xiàn)城市影響明顯更大，對三四線(xiàn)城市的影響相對較小。至于一線(xiàn)城市，如上海，雖然在高房?jì)r(jià)、高落戶(hù)門(mén)檻影響下，上海人口增長(cháng)步入緩增時(shí)代，但其2020年至今商品房成交量?jì)r(jià)明顯卻出現了一定的上漲。

這一方面是由于上海近幾年累計的購房需求釋放導致的。受長(cháng)期嚴厲調控影響，上海前期累積了大量落戶(hù)需求，2016年3月上海實(shí)行非滬籍5年限購政策，最近兩年大批人陸續滿(mǎn)足5年社保年限限制，這部分人群釋放的購房資格就是一個(gè)不小的數量。

另一方面，為應對老齡化危機、人口紅利“斷層”，上海人才落戶(hù)政策迎來(lái)了“松綁”。2020年9月23日，上海學(xué)生事務(wù)中心(上海市高校畢業(yè)生就業(yè)指導中心）發(fā)布《2020年非上海生源應屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請本市戶(hù)籍評分辦法》，明確指出，“在以北京大學(xué)、清華大學(xué)為試點(diǎn)，探索對本科階段為國內高水平大學(xué)（列入普通高校國家統一招生計劃，全日制且完成學(xué)業(yè)并取得相應的畢業(yè)證書(shū)和學(xué)位證書(shū)）的應屆畢業(yè)生，符合基本申報條件即可落戶(hù)的基礎上，將試點(diǎn)范圍擴大至在滬‘世界一流大學(xué)建設高?！??！边@在一定程度上使得市場(chǎng)供求關(guān)系出現變化，從而拉高了市場(chǎng)預期。

事實(shí)上，隨著(zhù)未來(lái)各城市“搶人”大戰的搶人成效逐步衰減，越發(fā)越多的中心城市將步入人口緩增時(shí)代，其市場(chǎng)也將更多地依靠?jì)壬托枨蟆?/p>

如南京，近兩年新型電子信息、綠色智能汽車(chē)、高端智能裝備、生物醫藥與節能環(huán)保四大主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對于經(jīng)濟發(fā)展起到關(guān)鍵支撐作用。2020年，南京市地區生產(chǎn)總值14817.95億元，按可比價(jià)格計算，比上年增長(cháng)4.6%，增速分別快于全國、全省2.3和0.9個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟總量繼2016年首次進(jìn)入全國“萬(wàn)億元俱樂(lè )部”城市后，首次躋身全國十強之列。雖然近些年其人口增速在一二線(xiàn)城市之中處于墊底位置，但是南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然表現較佳，尤其是二手房，2020年全年成交量達1056萬(wàn)平方米，較2018、2019年漲幅分別為62%、32%，二手房迎來(lái)周期性大年。 

同時(shí)，人口發(fā)展趨勢與其類(lèi)似的蘇州、天津等城市，受產(chǎn)業(yè)轉型導致的斷檔等影響，經(jīng)濟發(fā)展速度不及預期，其房地產(chǎn)市場(chǎng)表現相對乏力。

綜合來(lái)看，雖然整體生育率斷崖式下跌，但受出生率分化影響，不同城市也將顯現出不同的價(jià)值。在這其中，二線(xiàn)城市受生育率影響最大，三四線(xiàn)城市受生育率影響較小，更需要注意人口流出及產(chǎn)業(yè)導入問(wèn)題，對于一線(xiàn)及強二線(xiàn)城市而言，受政策及外來(lái)人口導入影響更大。與此同時(shí)，判斷一個(gè)城市的潛力，還需結合“戶(hù)籍人口變化”、“幼兒人口遷徙”等情況綜合判斷。

今年的政府工作報告中提到“深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業(yè)轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮化發(fā)展質(zhì)量?！?nbsp;

截至2020年末，中國常住人口城鎮化率超過(guò)60%，按照計劃，2025年末常住人口城鎮化率將提高到65%。2021-2025年，中國城鎮化率仍有5個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，意味著(zhù)未來(lái)將有大約7100萬(wàn)人將由農村遷移至城鎮，這一部分人口將有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅實(shí)的需求支撐。

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原標題： 陣地丨新生人口“斷崖式下跌”，二線(xiàn)城市影響更大