丁祖昱評樓市 作者：編輯部CRIC證券
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls）
強監管之下，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的變局，盡管上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持增長(cháng)態(tài)勢，但增速開(kāi)始出現下滑，尤其二季度以來(lái)百強房企單月業(yè)績(jì)增速呈放緩趨勢。
剛剛過(guò)去的7月，樓市明顯降溫，29個(gè)監測城市預計成交規模達2420萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11%，同比下降12%，較2019年同期降幅也有2%。百強房企單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額為8611.7億元，同比降低8.3%。
與之相對應的是，自去年以來(lái)A股、港股地產(chǎn)股整體表現低迷?？硕鹱C券監測數據顯示，2020年1月1日至今，克而瑞內房股領(lǐng)先指數跌幅40.7%，同期恒生中國內地地產(chǎn)指數跌幅39.3%。
具體房企來(lái)看，目前，TOP200房企中共89家A股、港股上市房企，截至8月2日收盤(pán)，89家上市房企股價(jià)年內累計平均下跌13%，其中碧桂園、恒大、萬(wàn)科等龍頭地產(chǎn)股年內累計跌幅超過(guò)25%，銷(xiāo)售前十強房企年初至今累計平均跌幅近30%。89家上市房企市值自2021年1月以來(lái)累計縮水超8700億元。
指數下行表現不及大盤(pán)
房地產(chǎn)政策端持續收緊，尤其7月以來(lái)，中央就房地產(chǎn)市場(chǎng)密集發(fā)聲，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內不會(huì )放松。多重因素影響下，克而瑞內房股領(lǐng)先指數及恒生中國內地地產(chǎn)指數7月繼續下行，表現不及大盤(pán)。
具體數據來(lái)看，7月克而瑞內房股領(lǐng)先指數下降18.3%，恒生指數下降9.9%，恒生中國內地地產(chǎn)指數下降19.2%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊下降13.7%。
從更長(cháng)時(shí)間周期來(lái)看，2020年1月1日至今，克而瑞內房股領(lǐng)先指數跌幅40.7%，同期恒生中國內地地產(chǎn)指數跌幅39.3%。恒生指數跌幅8.8%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅28.7%。
值得注意的是，7月，克而瑞內房股領(lǐng)先指數成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月略有回升，但仍低于歷史均值。
圖：克而瑞內房股領(lǐng)先指數及恒生中國內地地產(chǎn)指數表現
備注：1）恒生中國內地地產(chǎn)指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營(yíng)業(yè)收入來(lái)自中國內地的房地產(chǎn)股票表現。當前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發(fā)展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng )中國
數據來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院
受大市影響，估值水平整體回落
從估值方面來(lái)看，2021年7月克而瑞內房股領(lǐng)先指數估值下行，指數相對恒指PE略有回落，持續受政策及大市影響。
2021年7月相對恒指成分股的PE周均值為-62.4%，低于上月相對PE周均值-60.1%，低于2020年全年相對PE周均值-41.3%?？硕饍确抗深I(lǐng)先指數成分股整體PE 2021年7月周均值為5.55，低于上月周均值6.24，低于2020年全年周均值7.17。
圖：克而瑞內房股領(lǐng)先指數PE估值走勢下行
數據來(lái)源：Wind 克而瑞證券研究院
圖：7月克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股相對恒指整體PE有所回落
備注：相對PE=（克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股整體PE/恒生指數成分股整體PE-1）*100%
市凈率方面，克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股PB相對恒指成分股7月較上月有所回落。
7月相對恒指PB周均值為25.7% ，低于上月的周均值31.3%，低于2020年全年相對恒指PB周均值75.7%?？硕饍确抗深I(lǐng)先指數成分股7月整體PB周均值為0.94，低于上月周均值1.04，低于2020年全年P(guān)B周均值1.30。
整體來(lái)看，7月克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月回落。7月該相對PB周均值為6.2%，低于上月相對PB周均值7.1%，低于2020年全年相對PB周均值21.9%。
圖：7月相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月回落
備注：1）相對PE=（克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股整體PE/香港地產(chǎn)股大樣本整體PE-1）*100%
2）本報告采用歷史TTM_整體法（中國）計算PE值
3）相對PB=（克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股整體PB/香港地產(chǎn)股大樣本整體PB-1）*100%
4）本報告均采用整體法（中國）計算PB值，使用上年年報財務(wù)數據
年內超八成地產(chǎn)股市值縮水
單就7月而言，克而瑞內房股領(lǐng)先指數成分股表現疲軟。其中，中國恒大跌幅高達48.0%，幾近腰斬；綠城中國、佳兆業(yè)集團位居跌幅榜二三位。
聚焦TOP200房企中，A+H股上市房企數量共有89家，我們對89家上市房企年初至今市值及股價(jià)變化進(jìn)行統計。從股價(jià)變動(dòng)來(lái)看，地產(chǎn)股表現不甚樂(lè )觀(guān)。
截至8月2日，89家A+H股上市房企平均跌幅為12.7%，其中明發(fā)集團以73%跌幅領(lǐng)跌，而華夏幸福、中國恒大累計跌幅也超過(guò)了60%。89家上市房企中，僅有19家房企年初至今股價(jià)上漲，其中金輝集團漲幅達到108.1%，創(chuàng )下年初至今最大漲幅。
從上市房企市值變化凈值來(lái)看，按照最新匯率計算，截止8月2日，89家A+H股上市房企市值總額約為3.1萬(wàn)億元，較2021年1月1日收盤(pán)，市值總額縮水8723億元。如若與2020年1月1日相比，89家上市房企市值累計已縮水超1.6萬(wàn)億。
具體房企而言，89家A+H股上市房企中，有74家房企市值低于2021年初，占比超過(guò)八成，其中TOP50房企中，僅兩家房企市值小幅增長(cháng)外，其余房企市值較年初均大幅下降。從個(gè)股表現來(lái)看，年初至今市值下降最大的是中國恒大，較年初減少超千億元，另有18家房企市值蒸發(fā)超百億。
近期，中央多次定調樓市，熱點(diǎn)城市自7月以來(lái)進(jìn)入新一輪政策周期，短期內，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )放松。同時(shí)在房企融資“三道紅線(xiàn)”、房貸管理“兩道紅線(xiàn)”、雙集中供地等常態(tài)化政策的基礎上，房地產(chǎn)行業(yè)監管持續收緊將成為常態(tài)化。
長(cháng)遠來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)從政策端、土地端、銷(xiāo)售端和金融端等各個(gè)方面都朝著(zhù)更加穩健的方向發(fā)展，行業(yè)安全性也有所提升。行業(yè)整體發(fā)展邏輯由追求規模增長(cháng)轉向穩健經(jīng)營(yíng)，未來(lái)行業(yè)將加速推動(dòng)管理紅利時(shí)代進(jìn)程，不斷調整經(jīng)營(yíng)策略，強化運營(yíng)能力，發(fā)展節奏由“快”轉向“穩”，投資者信心將得到修復提升。
目前來(lái)看，疊加前期地產(chǎn)股的跌幅，加之地產(chǎn)股的高股息，地產(chǎn)股仍然是較好的防守型投資選擇，隨著(zhù)行業(yè)發(fā)展向穩，地產(chǎn)板塊熱度將有所回升。
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