作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）“

2021年以來(lái)，全國整體庫存穩中有降，國家統計局公布數據顯示，7月末，商品房待售面積50864萬(wàn)平方米，比6月末減少215萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少270萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少26萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加19萬(wàn)平方米。

住宅待售面積降幅顯著(zhù)主要得益于供應的回落；辦公待售面積雖然由增轉降，但考慮到其基數，整體去化壓力依舊較大；商業(yè)部分，由于新冠疫情的反復，使得商業(yè)銷(xiāo)售的不確定性增加，后續行情還需等疫穩定。

圖：全國商品房各類(lèi)物業(yè)

累積待售面積（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：國家統計局

具體來(lái)看，2021年開(kāi)年以來(lái)，狹義庫存除2月顯著(zhù)跳減之外，一直延續高位震蕩態(tài)勢。據CRIC監測數據，2021年7月百城商品住宅庫存量達到了57099萬(wàn)平方米，與上月基本持平，同比增長(cháng)1%。

這主要是由于在6月年中沖刺后，進(jìn)入7月，各大房企的推盤(pán)積極性有所回落，受其影響，7月銷(xiāo)售規模創(chuàng )年內新低，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別為13013萬(wàn)平方米和13499億元，環(huán)比均下降超四成，并均回落至年內單月最低值。其中商品房銷(xiāo)售面積較2020年同期下降8.5%，較2019年同期持平僅增0.1%，較6月漲幅收窄9.7個(gè)百分點(diǎn)。成交量與供應量的基本持平，也使得狹義庫存變化不大。

不同能級城市狹義庫存漲跌幅均在1%以?xún)?，同比?lái)看，雖然二線(xiàn)成交有復蘇態(tài)勢，但受基數影響，同比漲幅仍為5%，在不同能級城市中居首；一線(xiàn)韌性較強，得益于良好的成交表現，整體庫存量仍顯著(zhù)低于去年同期水平；三四線(xiàn)供求持穩，同比小幅微降2%。

圖：百城2019年以來(lái)商品住宅

庫存量變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中，北京庫存最高，廣州次之，北京雖然總量最高，但其狹義庫存同環(huán)比齊降，供應小幅放量，成交熱度回落，供求比依舊維持低位，僅為0.5；總體仍保持供不應求格局；上海本月迎來(lái)第三批次新房集中入市，供應量連續兩月高位運行，成交在調控政策的層層加碼下穩步回落，狹義庫存環(huán)比上漲8%，不過(guò)仍顯著(zhù)低于去年同期。值得關(guān)注的當屬深圳，新房市場(chǎng)逐漸回歸理性，以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡，取而代之的是棄購率大幅增加，供需兩淡情況下，狹義庫存同環(huán)比齊增，短期庫存壓力依舊較大。

二線(xiàn)城市中，北部?jì)汝懗鞘兄T如沈陽(yáng)、青島、太原7月末狹義庫存量均超2000萬(wàn)平方米，位列7月末狹義庫存總量TOP3。多數城市庫存量與6月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以?xún)?，合肥受益于成交熱度延續，狹義庫存環(huán)比跌幅在10%以上。6成共18城7月庫存同比上漲，漲幅顯著(zhù)的集中在北部和中部等弱二線(xiàn)城市，譬如南昌、哈爾濱、銀川、昆明、呼和浩特等，庫存積壓情況顯著(zhù)。在13個(gè)庫存下降的城市中，貴陽(yáng)、合肥、重慶跌幅顯著(zhù)，均超40%。

三四線(xiàn)城市狹義庫存環(huán)比漲多跌少，同比漲跌參半，不同城市間分化持續加?。鹤筒?、中山、張家港、永泰、揚州、煙臺、臺州、紹興、三明、日照、欽州、柳州、臨沂、連江、麗水、金華、江門(mén)、建德、嘉興、惠州、衡陽(yáng)、福清、防城港、東莞等同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險穩中有增；

其中淄博、臨沂、煙臺、日照、欽州、防城港等城市主要源于歷史遺留問(wèn)題，庫存基數較大，疊加成交轉淡，使得狹義庫存穩步攀升；而金華、麗水、嘉興等東南沿海城市則主要受到政策“調控”影響，成交被抑制，數據實(shí)難反映真實(shí)的市場(chǎng)需求。

此外，漳州、德清、寧德等城市疫后市場(chǎng)穩步恢復，供不應求下，“去庫存”效果顯著(zhù)，7月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在30%以上。

圖：2021年7月末商品住宅庫存量

TOP20城市情況（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

由于7月整體供需兩淡，整體成交增長(cháng)也有轉弱的趨勢，狹義庫存與上月基本持平，去化周期為11.67個(gè)月。分能級來(lái)看，一線(xiàn)成交熱度延續，市場(chǎng)韌性較強，去化周期環(huán)比微增至10.86個(gè)月，但仍顯著(zhù)低于2020年同期水平。二三線(xiàn)去化周期同環(huán)比齊增，維持在11-13個(gè)月左右，整體庫存風(fēng)險基本可控。

圖：百城2019年以來(lái)商品住宅

庫存量去化周期變動(dòng)情況（月）

備注：2021年7月商品住宅庫存去化周期=2021年7月末商品住宅庫存量/近3月商品住宅成交面積均值   

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個(gè)月以下，庫存風(fēng)險相對較小，北京得益于限競房猶存余溫，本月去化周期同環(huán)比均出現大幅下降，是四個(gè)一線(xiàn)城市中唯一一個(gè)去化周期同環(huán)比齊降的城市，上海、廣州去化周期環(huán)比持增，同比均顯著(zhù)低于去年同期，值得關(guān)注的當屬深圳，去化周期增至9.91個(gè)月，高于去年同期水平。

30個(gè)二線(xiàn)城市中僅有哈爾濱、太原、呼和浩特、大連4個(gè)城市庫存消化周期超過(guò)2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；多數城市去化周期在12個(gè)月以?xún)?。從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中哈爾濱、蘭州、青島、昆明等面臨去化周期大于15個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，石家莊、福州等成交熱度回升，去化周期環(huán)比均有不同程度的回調，顯著(zhù)低于2020年同期水平。

三四線(xiàn)城市去化周期環(huán)比持增，但同比還是略低于去年同期，庫存壓力上升但在可控范圍。整體來(lái)看，下跌城市以東南沿海三四線(xiàn)為主，寧德、三明、鹽城、無(wú)錫、莆田、泉州、汕頭等城市7月末消化周期維持在一年以下，庫存見(jiàn)底且同環(huán)比均保持降勢。而連江、梅州等基本面缺乏支撐的三四線(xiàn)城市消化周期高達30個(gè)月以上，雖然本月去化周期有回落態(tài)勢，但仍顯著(zhù)高于去年同期，庫存風(fēng)險依舊較大。

圖：2021年7月末商品住宅

庫存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

綜合來(lái)看，一方面各大房企在經(jīng)歷了年中集中推盤(pán)后，整體積極性不高，成交量階段性下滑，導致去化放緩，另外一方面，隨著(zhù)調控政策的持續加碼，部分購房者受調控影響，購房受限，也有部分市場(chǎng)熱情轉淡，使得成交增長(cháng)動(dòng)能略顯不足，在供需相作用之下，狹義庫存小幅微增至5.7億平方米，去化周期增至12個(gè)月，廣義庫存則在38億平高位波動(dòng)。

展望未來(lái)，我們認為，受成交增長(cháng)動(dòng)能轉弱影響，未來(lái)供過(guò)于求的局面或將加劇庫存積壓，城市間的分化也將持續加劇，尤其在銀根收緊，利率上調的背景下，整體購房行為將逐步趨于理性，庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買(mǎi)力嚴重不足的廣大三四線(xiàn)城市。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 百城商品住宅庫存高位維持5.7億㎡，去化周期微增至12個(gè)月