來(lái)源：扒財精（ID：Bacaijing）

30多年間，車(chē)建新從借錢(qián)600元到賺錢(qián)900億，靠的是江湖兄弟們；

如今，賣(mài)紅星地產(chǎn)、推愛(ài)琴海上市籌錢(qián)、向員工募資3億、頻繁轉讓子公司、缺錢(qián)引發(fā)債價(jià)大跌...靠的也是兄弟們。

①

出門(mén)靠朋友

人們說(shuō)，車(chē)建新的創(chuàng )業(yè)史中，有至少兩次拐點(diǎn)。

第一次拐點(diǎn)，是車(chē)建新問(wèn)姨夫借了600元，開(kāi)始了家具代加工的事業(yè)。

第二次拐點(diǎn)，是2015年在港上市，真正坐穩了龍頭的位置。

這意味著(zhù)，車(chē)建新從“自己買(mǎi)地、自建商場(chǎng)”到“委托管理、連鎖擴張”的思路是可行的。到2020年末，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)的家居商場(chǎng)已經(jīng)達到476家。

顯而易見(jiàn)，這個(gè)模式的地基和武器，都是房地產(chǎn)。車(chē)建新說(shuō)了，“買(mǎi)地是做企業(yè)絕對的命根子”。

也是那時(shí)候，車(chē)建新走南闖北廣結好友。一邊是合作拿地、合作建商場(chǎng)、合作做中間人生意的地產(chǎn)好友，金科、世茂、中駿、陽(yáng)光城、世茂...

大佬間的友誼，始于有利可圖。

一邊則是兼任金主和乙方的家居老友，歐派、詩(shī)尼曼家居、萊茵艾格...

同行間的友誼，始于談判成功。

在兄弟們的幫襯下，紅星美凱龍從小作坊，一躍成為橫跨港股+A股的“雙上市”公司，覆蓋中國180個(gè)城市。

但車(chē)建新依然沒(méi)有把背后的那只劍——“房地產(chǎn)”亮出來(lái)，銷(xiāo)售超過(guò)600億的紅星地產(chǎn)，還是隔離在上市公司體系之外。

②

兄弟如刀，砍我一口

無(wú)所謂嘛，房地產(chǎn)一定能在各種孔縫里，影響上市公司。

比如扒財精Bacaijing在2019年的融資報告中看到，截止年底，紅星美凱龍的其他應收款175.43億元，其中，欠款最多的五家公司中，四家都是房地產(chǎn)公司，借款總額達到50.39億元，占了其他應收款總額的28.7%。

這幾家大客戶(hù)都是關(guān)聯(lián)企業(yè)，而且都是“熟人”。比如西安星之輝、太原星光寰宇、宿遷星凱地產(chǎn)，是和陽(yáng)光城、中駿、郅輝地產(chǎn)等幾家房企合資成立的。

紅星美凱龍的大額其他應收款，拿去搞地產(chǎn)。但奈何他的房地產(chǎn)，去化率不高。

③

地產(chǎn)如劍，雙刃的

扒財精Bacaijing看到，雖然紅星美凱龍在2020年9月公布的地產(chǎn)去化率92.66%，但主要結轉的是2018年前后的項目。

這幾年紅星地產(chǎn)跟著(zhù)紅星美凱龍的“下沉戰略”，很多土地儲備在三四線(xiàn)城市，節奏很難把握，地產(chǎn)的去化有一定風(fēng)險。

而且2020年疫情造成施工延誤，紅星的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入記賬可能會(huì )放緩。

再者，紅星美凱龍的地產(chǎn)，真正值錢(qián)的資產(chǎn)是什么？是主要位于一線(xiàn)城市的900億元的投資性地產(chǎn)。

而這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和值錢(qián)的投資性房地產(chǎn)，抵押率超過(guò)75%。

這種情況，如果母公司償債能力減弱，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)就會(huì )成為集團風(fēng)險的主要驅動(dòng)因素。

這是為什么大公國際、標普都做出過(guò)紅星美凱龍的預警，甚至標普下調了它的評級。

扒哥一個(gè)債圈朋友感嘆，自持多、負債高，2018年后的美凱龍，漸漸不再是以前那個(gè)美凱龍了。

“美凱龍、富力、華夏幸福，三家企業(yè)的相同點(diǎn)，就是管理層喜歡吊債券投資人?！彼赡苁情_(kāi)玩笑哈。

但現在看這三家~債券最多的富力已經(jīng)上了發(fā)債黑榜，華夏幸福把自己吊得快不行了，紅星美凱龍今年一開(kāi)年，價(jià)格暴跌，多只債券被拋售。

買(mǎi)債的圈子，玩得比股市大多了，都是用放大鏡看企業(yè)。這個(gè)圈子的信息，也比較早，企業(yè)資金有沒(méi)有問(wèn)題、公司基本面有沒(méi)有毛病，債券行情，往往暗示了很多真相。比如——

④

紅星美凱龍缺錢(qián)了

掛牌了幾個(gè)月的紅星地產(chǎn)，在3月底，被爆出定了賣(mài)給遠洋資本。

之前一直說(shuō)，接觸金科和萬(wàn)科。估計是“老朋友”，一不愿意做承債式收購，二不愿意多出幾個(gè)億，所以才最后200多億給了遠洋資本。

（扒哥多說(shuō)一句，之前號稱(chēng)紅星手上的土地和房產(chǎn)值1000億，這個(gè)賣(mài)價(jià)，坐實(shí)了水分。三四線(xiàn)資產(chǎn)，不值錢(qián)?。。?/p>

扒財精Bacaijign還發(fā)現，為了好操作融資，又不影響上市公司財報。在今年1月7日，紅星美凱龍終止對旗下融資租賃、商業(yè)保理兩家公司的控制，全部股權轉讓給了控股股東，用紅星控股以及其子公司或其他第三方，來(lái)操作這些融資和保理。

車(chē)建新也在異常頻繁地轉讓公司，最近剝離子公司最終受益人和實(shí)際控制人身份的動(dòng)態(tài)，就有200多次。

加上今年年初，紅星美凱龍批了37億的定增、發(fā)了30億公司債，用員工持股計劃籌了3億元..

錢(qián)回流了不少，短期應該是能渡劫的。

⑤

不聽(tīng)話(huà)的“小伙伴”更可怕

長(cháng)期來(lái)說(shuō)，紅星美凱龍可能藏有一個(gè)隱雷——特許經(jīng)營(yíng)模式。

不得不說(shuō)，這又是兄弟們埋下的禍根啊~

估計很多人還記得2014年，紅星美凱龍并購吉盛偉邦，所謂“世紀并購”最后定性為“收購失敗”，其實(shí)就是股權受讓變成了品牌許可。

吉盛偉邦的品牌全面授權給紅星美凱龍在全國發(fā)展新商場(chǎng)，打開(kāi)了車(chē)建新的腦洞，幾年后紅星美凱龍也開(kāi)始用特許經(jīng)營(yíng)的方式擴張。

自2019年把這一套包裝成“星藝佳”品牌推出，到2020年末，特許經(jīng)營(yíng)方式授權開(kāi)業(yè)的家居建材項目已經(jīng)有66個(gè)，包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

不可控的來(lái)了！

紅星美凱龍星藝佳賣(mài)場(chǎng)，在山東東營(yíng)被投訴“欺詐售假、質(zhì)量不過(guò)關(guān)”，在河南鄭州22萬(wàn)方的商場(chǎng)遭遇爛尾...這種案例在維權網(wǎng)站上能搜到不少。

標普很明確做了警示——

紅星美凱龍特許經(jīng)營(yíng)模式的執行風(fēng)險將繼續困擾該公司，因為特許經(jīng)銷(xiāo)商面臨更緊張的流動(dòng)性條件。規模較小的區域開(kāi)發(fā)商和其他開(kāi)發(fā)商的初始特許經(jīng)營(yíng)費用無(wú)法收回的部分每年產(chǎn)生人民幣2億至3億元的應收賬款減值損失，證明了這一風(fēng)險敞口。

大伙伴不帶著(zhù)玩，小伙伴處處惹禍。

希望踏踏實(shí)實(shí)、白手起家走過(guò)來(lái)的車(chē)建新，能夠反應過(guò)來(lái)——混跡江湖靠兄弟，大難當頭靠自己。

實(shí)業(yè)做實(shí)了，財技是錦上添花。公司如果空心，有錢(qián)也不能火中送碳。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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