丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
據了解，此次降準為全面降準，除已執行5%存款準備金率的部分縣域法人金融機構外，對其他金融機構普遍下調存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，降準釋放長(cháng)期資金約1萬(wàn)億元。
從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，雖然此次降準為全面降準，但與房地產(chǎn)的整體關(guān)聯(lián)度并不是很大，整體來(lái)看，降準后，市場(chǎng)資金充裕度增加，實(shí)質(zhì)上還是為了提升金融服務(wù)能力，更好支持實(shí)體經(jīng)濟。
貨幣政策取向依然以“穩健”為準
中國人民銀行下調金融機構存款準備金率最直接的影響為市場(chǎng)資金的流動(dòng)性變充裕，據中國人民銀行有關(guān)負責人就下調金融機構存款準備金率答記者問(wèn)表示，此次降準是貨幣政策回歸常態(tài)后的常規操作，釋放的一部分資金將被金融機構用于歸還到期的中期借貸便利（MLF），還有一部分資金被金融機構用于彌補7月中下旬稅期高峰帶來(lái)的流動(dòng)性缺口，增加金融機構的長(cháng)期資金占比，銀行體系流動(dòng)性總量仍將保持基本穩定。
從根本上來(lái)看，此次降準主要為三個(gè)方面：
一是在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，增強金融機構資金配置能力，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側結構性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。
二是調整中央銀行的融資結構，有效增加金融機構支持實(shí)體經(jīng)濟的長(cháng)期穩定資金來(lái)源。據了解，今年以來(lái)部分大宗商品價(jià)格持續上漲，一些小微企業(yè)面臨成本上升等經(jīng)營(yíng)困難，此次降準也是引導金融機構積極運用降準資金加大對小微企業(yè)的支持力度。
三是此次降準降低金融機構資金成本每年約130億元，通過(guò)金融機構傳導可促進(jìn)降低社會(huì )綜合融資成本。
下一步，中國人民銀行也將繼續實(shí)施穩健的貨幣政策，保持流動(dòng)性合理充裕。
此次降準對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限
從2020年央行的降準情況來(lái)看，2020年上半年央行曾三度降準，釋放長(cháng)期資金約1.75萬(wàn)億元，并兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個(gè)基點(diǎn)。
但下半年起，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境開(kāi)始發(fā)生根本變化，首先是“三條紅線(xiàn)”的出臺，2020年8月20日央行和住建部在北京召開(kāi)的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )上提出了房企融資的“三條紅線(xiàn)”標準，分檔設定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)規模，倒逼房企去杠桿、降負債。這標志著(zhù)房地產(chǎn)調控的進(jìn)一步深入，對后續房企融資的影響十分深遠。
在提出三條紅線(xiàn)之后，相關(guān)的政策和表態(tài)接踵而至，下發(fā)三張監測表，強調此次監管為穿透式，表內表外全覆蓋。這一系列的動(dòng)作充分表明對房企的融資監管進(jìn)入了一個(gè)新的階段，以往可以采取的財務(wù)手段基本都已失效。
表：2020年提出三條紅線(xiàn)后部分房企融資相關(guān)政策及表態(tài)
資料來(lái)源：CRIC整理
接著(zhù)2020年的最后一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會(huì )發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，從房地產(chǎn)貸款占比以及個(gè)人住房貸款占比“兩條紅線(xiàn)”上進(jìn)一步提出管理要求。
表：房地產(chǎn)貸款集中度管理要求
注：1. 農合機構包括: 農村商業(yè)銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。2. 不包括第二檔中的城市商業(yè)銀行。
從目前來(lái)看，無(wú)論是從房企端的“三條紅線(xiàn)”還是從銀行端的“兩條紅線(xiàn)”，都絲毫沒(méi)有放松的跡象。因此，在這樣的的整體環(huán)境下，由于資金被限制，因此也很難有更多的資金進(jìn)入。
與此同時(shí)，整體來(lái)看，當前我國經(jīng)濟穩中向好，人民銀行也堅持貨幣政策的穩定性、有效性，堅持正常貨幣政策，不搞大水漫灌。所以本次降準對房地產(chǎn)整體影響其實(shí)并不大。
典型房企融資額已是2018年以來(lái)最低
在“三條紅線(xiàn)”出臺疊加房貸集中度管理政策出臺后，房企融資環(huán)境持續收緊，房企融資壓力也在持續凸顯，同時(shí)也有部分房企降杠桿意愿增強，整體融資量下降明顯。
據不完全統計，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來(lái)的最低水平。分季度來(lái)看，一季度融資額同環(huán)比雙降，且僅高于2018年Q3水平，二季度下降幅度更大。
圖：2018年-2021年上半年房企季度融資情況
（單位：億元）
2、如沒(méi)有特殊說(shuō)明，本文所有的2021年上半年融資數據統計均截止至2021年6月21日。
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理
從單月融資情況來(lái)看，2021年1月的融資額達到1807億元，環(huán)比漲幅較大，主要由于年初額度相對寬松，加上房企2021年上半年達到償債高峰，積極借新還舊。
隨著(zhù)房地產(chǎn)融資環(huán)境持續收緊，房企的融資量下降明顯，2-6月房企的融資水平均屬于較低水平，單月融資量在千億元左右徘徊，這5個(gè)月的平均融資額未達千億元。未來(lái)在政策調控持續下，房企融資壓力持續，融資量或將維持當前較低的態(tài)勢。
圖：2019年-2021年6月房企單月融資額情況
（單位：億元）
從各個(gè)企業(yè)表現來(lái)看，僅有36%的房企融資規模有所增加，規模減少的房企中有約30%的企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。
從梯隊上來(lái)看，四個(gè)規模梯隊的房企融資量均呈現同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少53.50%至922億元，而TOP11-30規模的房企融資規模下降幅度為23.48%，降幅最小，主要在于該梯隊的房企規模增長(cháng)訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持較為相對積極的融資態(tài)度。
圖：2021年上半年各梯隊房企融資規模變化
（單位：億元）
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理
由此可見(jiàn)，在各種政策持續收緊下，房企融資規模已經(jīng)出現了大幅下降。政策推進(jìn)下房貸集中度管理成效初顯，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增速也創(chuàng )下了歷史新低，從政策調控的穩定性、連續性來(lái)看，政策收緊的態(tài)勢短期內不會(huì )改變，房地產(chǎn)融資環(huán)境將持續收緊。
在這樣的背景下，此次央行降準雖然可釋放長(cháng)期資金約1萬(wàn)億元，但與整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度并不大，影響有限。其本質(zhì)還是保持流動(dòng)性合理充裕，并且對實(shí)體經(jīng)濟產(chǎn)生一定的支持作用。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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