作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

連日來(lái)，樓市“限跌令”被傳的沸沸揚揚。

一個(gè)月前，岳陽(yáng)“限跌令”的消息便在坊間流傳。消息顯示，岳陽(yáng)市中心城區新房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)格85%，否則將不能網(wǎng)簽。

至于出臺上述新規的初衷，據媒體報道，岳陽(yáng)市住建局相關(guān)工作人員表示，近期有龍頭房企債務(wù)壓力較大，為了資金回籠，對樓盤(pán)進(jìn)行惡意降價(jià)，從備案價(jià)8000元/平方米降至5000元/平方米左右，造成市場(chǎng)混亂，與此同時(shí)對其他樓盤(pán)銷(xiāo)售造成影響。

5000元/平方米單價(jià)對岳陽(yáng)意味著(zhù)什么？

克而瑞數據顯示，8月岳陽(yáng)市新建商品住宅成交均價(jià)為6860元/平方米。相較于全市成交均價(jià)，上述樓盤(pán)降價(jià)幅度接近30%。而岳陽(yáng)房?jì)r(jià)均價(jià)五千出頭時(shí)，還是在2015年，當時(shí)最低的月份房?jì)r(jià)也在5186元/平方米。

事實(shí)上，6月以來(lái)，岳陽(yáng)房?jì)r(jià)處于下降趨勢，7月更是創(chuàng )2020年3月以來(lái)新低，只有6492元/平方米，較5月份房?jì)r(jià)高點(diǎn)的7605元/平方米下降，跌幅達到約15%。

當地一位銷(xiāo)售人員告訴我們，近期樓盤(pán)做活動(dòng)的不在少數，部分樓盤(pán)也出了八五折限時(shí)促銷(xiāo)的活動(dòng)。

圖：2020年1月以來(lái)岳陽(yáng)市新建商品住宅成交均價(jià)走勢

數據來(lái)源：CRIC

除了岳陽(yáng)，沈陽(yáng)、株洲、唐山和昆明，均針對在售新房大幅降低售價(jià)而約談涉事房地產(chǎn)企業(yè)。

以株洲為例，據株洲日報9月9日頭版報道，市住建局就市民反映的部分企業(yè)“采取大幅降低銷(xiāo)售價(jià)格并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷(xiāo)售或代理銷(xiāo)售新建商品房”，嚴重擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為，約談涉事企業(yè)，并計入企業(yè)信用不良記錄。

實(shí)際上，此類(lèi)城市所謂“限跌令”更多的是規范樓盤(pán)銷(xiāo)售行為，打壓惡意降價(jià)或大幅度降價(jià)，維護市場(chǎng)秩序，是“房住不炒”主基調下保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的常規操作。

早在2014年，杭州出臺相關(guān)規定，商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過(guò)15%，以規范商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報備案行為。2017年，廣東中山要求實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格高于備案價(jià)格或下浮幅度超過(guò)15%，無(wú)法網(wǎng)上簽約。2019年，馬鞍山和大連也均出臺了相關(guān)文件，規定房?jì)r(jià)下調比例分別不低于10%和5%。

從過(guò)往經(jīng)驗來(lái)看，開(kāi)發(fā)商拿到預售證之后，其中對“備案價(jià)”做了約束，允許浮動(dòng)幅度便是其中一項重要內容，上下浮動(dòng)的幅度根據具體城市情況而定。

城市與城市之間分化，一直以來(lái)都是樓市的重要特征。

從目前“限跌令”出臺的城市名單看，主要包括昆明、岳陽(yáng)、唐山、江陰、株洲等城市，這些三四線(xiàn)城市面臨去庫存的壓力，同時(shí)市場(chǎng)降溫之下，銷(xiāo)售壓力逐漸傳導至房企經(jīng)營(yíng)壓力之上。

以岳陽(yáng)為例，8月作為傳統淡季，疊加樓市限跌令和房企約談，新房市場(chǎng)遇冷，供求環(huán)比明顯下跌，其中供應下降44%，成交下跌33%。

2018年，岳陽(yáng)樓市開(kāi)始轉冷，市場(chǎng)開(kāi)啟下行趨勢，四季度時(shí)房?jì)r(jià)由2017年最高9000元/平米降至7000元/平方米左右，價(jià)格逐漸回歸穩定，至今年8月房?jì)r(jià)跌破7000元/平方米。從銷(xiāo)售數據來(lái)看，2020年以來(lái)，月度成交套數基本維持在1500套左右，今年六七月，受大幅降價(jià)影響，成交高位運行，分別成交2228套和2286套，成交價(jià)格跌至7000元/平方米以下。

圖：2020年1月以來(lái)岳陽(yáng)市新建商品住宅

成交量?jì)r(jià)走勢（單位：平方米，元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC

究其原因，主要還是由于人口流失導致內生動(dòng)力不足造成。七普數據顯示，2020年末岳陽(yáng)市常住人口為505萬(wàn)人，較2010年第六次全國人口普查減少42萬(wàn)人，減少7.75%。

目前，雖然各大樓盤(pán)加大了促銷(xiāo)力度，但是購買(mǎi)力嚴重不足，加之觀(guān)望情緒強烈，近期市場(chǎng)環(huán)境對房企來(lái)說(shuō)形勢較為嚴峻。

再來(lái)看江陰。

8月江陰新建商品住宅僅成交779套，環(huán)比下降23%，相較于5月成交高點(diǎn)下降58%。而8月供應量維持高位，創(chuàng )年內最高，供應面積達到52.9萬(wàn)平方米，很顯然，江陰樓市成交動(dòng)能明顯減弱。

從成交價(jià)格來(lái)看，相較于6月年內最高均價(jià)下降5.5%，房企“以?xún)r(jià)換量”促銷(xiāo)，是成交均價(jià)下滑的一方面原因。

圖：2020年1月以來(lái)江陰新建商品住宅

成交量?jì)r(jià)走勢（單位：平方米，元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC

實(shí)際上，上述城市僅是三四線(xiàn)城市市場(chǎng)降溫的縮影，市場(chǎng)持續低迷，基于供求關(guān)系失衡疊加庫存高企，“以?xún)r(jià)換量”仍是此類(lèi)城市市場(chǎng)常態(tài)。

對比岳陽(yáng)、江陰和昆明庫存壓力，我們發(fā)現，6月以來(lái)三個(gè)城市庫存均有明顯抬升，尤其是昆明，由3月去化周期8.2個(gè)月的低值增長(cháng)至8月的11.5個(gè)月。三城中，僅岳陽(yáng)去化處于合理健康狀態(tài)，8月去化周期為9.9個(gè)月，去化壓力較小。

對于重倉上述城市的房企，為穩定現金流，同時(shí)搶收業(yè)績(jì)，不得不打起“價(jià)格戰”。

圖：2020年8月以來(lái)岳陽(yáng)、江陰、昆明去化周期走勢（單位：月）

數據來(lái)源：CRIC

實(shí)際上，目前對于“限跌令”也存在過(guò)度解讀的問(wèn)題，總體來(lái)看，“房住不炒”的主基調下，房?jì)r(jià)仍然是敏感點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然持續穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期，整體運行保持平穩態(tài)勢。

隨著(zhù)信貸、融資、土地等各方面調控的推進(jìn)，短期來(lái)看無(wú)論是三四線(xiàn)城市，還是核心一二線(xiàn)城市，都將面臨一定的下行壓力。在“限跌令”之下，預計傳統銷(xiāo)售旺季的“金九銀十”將平淡收場(chǎng)，銷(xiāo)售表現不及往年。

而房企在融資端供需兩端受限，保衛現金流成為當下的核心訴求，對于房企而言，只有通過(guò)抓銷(xiāo)售、促回款，才能更好的實(shí)現自救。因此，地方政府在考慮出臺相關(guān)“限跌令”文件時(shí)，應當在穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期的前提之下，綜合考量房企生存壓力以及市場(chǎng)規則，制定合理的上下浮動(dòng)比例，允許開(kāi)發(fā)商擁有合理的“以?xún)r(jià)換量”空間。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： “限跌令”背后：“穩房?jì)r(jià)”仍是不可逾越的紅線(xiàn)