作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

11月3日，新華社正式發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“建議”），建議兩次提及房地產(chǎn)。雙循環(huán)、新型城鎮化以及再次強調的“房住不炒”將會(huì )在某種程度上對未來(lái)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重大影響。 

在“暢通國內大循環(huán)”中明確表示，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟均衡發(fā)展，實(shí)現上下游、產(chǎn)供銷(xiāo)有效銜接，促進(jìn)農業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、能源資源等產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)關(guān)系協(xié)調。 

這意味著(zhù)，房地產(chǎn)的制造業(yè)屬性越來(lái)越強。尤其自2016年“房住不炒”之后，房地產(chǎn)與制造業(yè)之間的關(guān)系更加密切，從頂層思路、地方政策與房地產(chǎn)行業(yè)基本面來(lái)看，房子的商品屬性日益增強。對于制造業(yè)來(lái)說(shuō)，更高的要求是“降本提質(zhì)”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將回歸本源，行業(yè)將進(jìn)入產(chǎn)品和品質(zhì)發(fā)展的新階段。 

在“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化”板塊中明確強調：堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。十九大以來(lái)，“房住不炒”在中央多次會(huì )議中被反復強調，這顯示出政府在發(fā)展經(jīng)濟中努力擺脫對房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴(lài)的決心。 

實(shí)際上，今年7月份以來(lái)多個(gè)房地產(chǎn)座談會(huì )召開(kāi)、十余個(gè)熱點(diǎn)城市升級樓市調控、央行“三條紅線(xiàn)”等政策多管齊下，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，政策從今年上半年的“穩中有松”過(guò)渡到“穩中趨緊”，房住不炒仍為未來(lái)樓市調控主基調。

值得注意的是，三季度以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺樓市調控背景下，樓市整體平穩運行，但三四線(xiàn)城市打補丁政策趨勢依然持續，“房住不炒”全面升級。 

“十四五”規劃建議發(fā)布的同一天，浙江臺州升級了樓市調控，規定在臺州市區新購買(mǎi)的住房(含新建商品住房和二手住房)，自取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)滿(mǎn)3年后方可轉讓。麗水緊跟其后明確“四個(gè)加強”調控措施。 

實(shí)際上，從7月熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，到自10月徐州、紹興打響了四季度以來(lái)調控第一槍之后，三四線(xiàn)城市調控正在逐漸深入，進(jìn)一步體現了穩定樓市的導向，具有非常好的穩定預期、引導市場(chǎng)的效應，再次彰顯了中央和地方層面“房住不炒”的底線(xiàn)。

近期出臺樓市調控政策的三四線(xiàn)城市有一個(gè)共同的特征，那就是市場(chǎng)局部過(guò)熱，尤其是樓市和地市均出現火爆情況，市場(chǎng)一過(guò)熱，調控政策就緊隨其后。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性漲落密切相關(guān)。

疫情以來(lái)，各大城市之間的分化日益明顯。一線(xiàn)城市整體呈現出供需兩旺，上廣深保持著(zhù)較高的成交熱度。二線(xiàn)城市分化加劇，熱點(diǎn)長(cháng)三角城市迎來(lái)需求集中釋放，而中西部二線(xiàn)城市樓市下行壓力較大，行情相對冷淡。三四線(xiàn)城市2020年成交表現顯著(zhù)超過(guò)預期，市場(chǎng)恢復程度在不同能級中居于首位。

從房?jì)r(jià)情況來(lái)看，“房住不炒”下整體市場(chǎng)一二線(xiàn)房?jì)r(jià)同比增速均有所收窄，國家統計局發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，各能級城市房?jì)r(jià)走勢分化明顯。一線(xiàn)城市同、環(huán)比齊升，表現突出，二線(xiàn)及強三線(xiàn)城市同、環(huán)比漲幅持續收窄，部分弱三四線(xiàn)城市以后復蘇緩慢，城市房?jì)r(jià)同環(huán)比增速仍呈現出下行趨勢。

圖：2018年8月以來(lái)70城及各能級城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比走勢

數據來(lái)源：國家統計局

具體到10月成交情況來(lái)看，30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2695萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌7%，同比增長(cháng)13%。一線(xiàn)城市總成交面積305萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21%，同比增長(cháng)34%，整體成交量仍處相對高位。以上海、廣州、深圳的表現最為突出，而北京略顯遜色，同環(huán)比齊跌。

二三線(xiàn)城市成交面積2390萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比增長(cháng)13%。從絕對量看，武漢、重慶等整體成交依舊處于二線(xiàn)城市前列，10月成交量均超200萬(wàn)平方米。從同、環(huán)比變化看，不同城市行情相對獨立：一方面，武漢、重慶、長(cháng)沙、東莞、南京、大連、廈門(mén)等城市成交穩步回升，同、環(huán)比齊增；另一方面，青島、徐州、天津、西安、長(cháng)春、蘇州、無(wú)錫、福州等城市成交熱度穩步回落，市場(chǎng)表現不及預期。 

目前來(lái)看，熱點(diǎn)城市調控加碼政策正在逐步引導購房者預期轉變，隨著(zhù)政策逐步發(fā)酵，成交上行動(dòng)力略顯不足，我們認為，整體成交或將延續當前低迷走勢，同比漲幅仍有進(jìn)一步收窄的可能。

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的壓艙石，包括土地出讓、房地產(chǎn)交易都對經(jīng)濟發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，因此平穩健康發(fā)展是第一前提。

受限于房地產(chǎn)信貸政策適度收緊，疊加調控政策持續加碼，預計年底房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂(lè )觀(guān)，各城市市場(chǎng)或將進(jìn)一步分化。具體來(lái)看，核心一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)需求依舊堅挺，隨著(zhù)供應持續放量，成交大概率將有所回升，部分城市更將出現年末的“翹尾”行情。三、四線(xiàn)城市仍是樓市的穩定劑，市場(chǎng)前景主要取決于市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力，強三、四線(xiàn)城市仍有強勁需求支撐，成交有望穩中有升，弱三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)需求增長(cháng)乏力，疊加購買(mǎi)力瓶頸制約，成交大概率將維持在較低水平。 

對于房企而言，分化也日益明顯。十四五期間政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管仍將從嚴，以往的高杠桿高周轉高增長(cháng)的模式將難以為繼，轉而向穩定均衡高質(zhì)量的增長(cháng)轉變，因而更加考驗房企的抗風(fēng)險能力及精細化管理能力，另外，對于中小型房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)發(fā)展進(jìn)一步發(fā)展的難度增加，因此行業(yè)加速整合是大勢所趨。

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原標題： 熱點(diǎn)三線(xiàn)城市再掀調控潮，10月各城市市場(chǎng)分化加劇