丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
自2021年2月深圳首發(fā)出臺二手房參考價(jià)后，不僅一二線(xiàn)城市不斷跟進(jìn)，熱點(diǎn)三線(xiàn)城市也被加入指導價(jià)范疇。截至目前，全國已有約15個(gè)城市出臺二手房參考價(jià)，據CRIC監測數據顯示，參考價(jià)落地后以滬深為代表的二手房市場(chǎng)出現了以下幾方面變化：
二手房成交7連跌，10月成交面積環(huán)比再降21%，同比跌幅擴至46%。 深圳二手房成交面積創(chuàng )歷史新低，同比跌幅擴至81%，成交均價(jià)同比下跌12%。 深圳二手房可比價(jià)格由95%小區上漲轉為95%小區下跌，可比價(jià)格中位數下跌23%。 上海二手房成交面積同比下降54%，成交均價(jià)同比下跌7%。 上海二手房可比價(jià)格由73%小區上漲轉為69%小區下跌，可比價(jià)格中位數下跌6%。
在指導價(jià)出臺前，深圳二手房?jì)r(jià)格快速上漲、上海二手房?jì)r(jià)格整體平穩上漲，而在指導價(jià)出臺后，深滬二手房量?jì)r(jià)逆轉由漲轉跌，深圳成交面積更是創(chuàng )年內新低，“一二手倒掛”現象已大大緩解，結合全國70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，未來(lái)不排除仍將繼續保持下降態(tài)勢。
01.深圳二手房成交創(chuàng )新低6，成以上小區跌幅超20%
2021年2月8日，深圳市住房和建設局發(fā)布公告宣布，為貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》有關(guān)規定，促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易，經(jīng)市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制。
受此影響，深圳二手房市場(chǎng)成交連續7個(gè)月下滑。10月，深圳二手房成交面積進(jìn)一步回落至8萬(wàn)平方米，創(chuàng )歷史新低，環(huán)比再降50%，同比跌幅擴至81%。成交均價(jià)持續下滑至55805元/平方米，環(huán)比基本持平，同比下跌12%。1-10月，深圳二手房累計成交324萬(wàn)平方米，同比下降57%。
圖：2019年1月-2021年10月
深圳二手房成交量?jì)r(jià)（萬(wàn)平方米、元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
在指導價(jià)出臺前，深圳二手房?jì)r(jià)格快速上漲。剔除零星成交的二手住宅小區，深圳2021年1月二手住宅小區售價(jià)較2019年12月大幅上漲，可比價(jià)格漲幅中位數、平均數分別為24%和22.6%，經(jīng)營(yíng)貸踴躍進(jìn)場(chǎng)投資炒房乃是重要因素。其中，多達63.4%的二手房小區可比價(jià)格漲幅超20%，可比價(jià)格漲幅在10%-20%的二手房小區占比同樣達到22.4%。
而在指導價(jià)出臺后，深圳二手房?jì)r(jià)格急速下跌。剔除零星成交的二手住宅小區，深圳2021年10月二手住宅小區售價(jià)較2021年1月趨勢性下滑，可比價(jià)格跌幅中位數、平均數分別為-23.1%和-21.6%，二手房?jì)r(jià)格現已基本回歸到2019年底。其中，多達66.9%的二手房小區可比價(jià)格跌幅超20%，另有21%的二手房小區可比價(jià)格跌幅在10%-20%。
表：深圳二手住宅小區可比價(jià)格變化
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
表：2021年10月較2021年1月
深圳部分二手住宅小區可比價(jià)格變化（元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
02.上海二手房成交同比降54%，近4成小區跌幅10%-20%
2021年7月9日，上海房管局召開(kāi)規范二手住房房源掛牌管理會(huì )議，要求上海在已實(shí)施房源掛牌核驗的基礎上，增加價(jià)格信息的核驗。交易管理部門(mén)將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據，對每套房源進(jìn)行核驗，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗的房源不得對外發(fā)布。
7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)一步發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規范存量房房源核驗及信息發(fā)布工作的補充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗。沒(méi)有通過(guò)掛牌價(jià)格核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。
受此影響，上海二手房市場(chǎng)持續轉冷，10月成交面積109萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)11%，同比仍下降54%。成交均價(jià)38811元/平方米，環(huán)比結構性微漲1%，同比仍下跌7%。1-10月，上海二手房累計成交2040萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)8%。
圖：2019年1月-2021年10月
上海二手房成交量?jì)r(jià)（萬(wàn)平方米、元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
在指導價(jià)出臺前，上海二手房?jì)r(jià)格整體保持平穩上漲態(tài)勢。剔除零星成交的二手住宅小區，上海2021年6月二手住宅小區售價(jià)較2019年12月穩步上漲，可比價(jià)格漲幅中位數、平均數分別為9.7%和9.5%。其中，可比價(jià)格漲幅超20%的二手房小區占比多達28.6%，可比價(jià)格漲幅在10%-20%或者0%-10%的二手房小區占比都在20%以上。
而在指導價(jià)出臺后，上海二手房?jì)r(jià)格則由漲轉跌。剔除零星成交的二手住宅小區，上海2021年10月二手住宅小區售價(jià)較2021年6月溫和下跌，可比價(jià)格跌幅中位數、平均數分別為-6.3%和-4.7%。其中，可比價(jià)格跌幅在10%-20%的二手房小區占比多達37.2%，其次為可比價(jià)格跌幅在0%-10%的二手房小區，占比約31.8%，另有31%的二手房小區可比價(jià)格仍有所上漲。
表：上海二手住宅小區可比價(jià)格變化
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
表：2021年10月較2021年6月
上海部分二手住宅小區可比價(jià)格變化（元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
03.15城落地二手房參考價(jià)，普遍低于實(shí)際成交價(jià)
自深圳首推二手房參考價(jià)至今，全國已有約15個(gè)城市出臺二手房指導價(jià)，其中，北京為海淀區房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(huì )于9月末發(fā)布的無(wú)強制執行力的非公開(kāi)倡議。
目前來(lái)看，二手房成交參考價(jià)已經(jīng)成為本輪房地產(chǎn)調控的重要措施，主要涉及三方面內容。
其一，依據二手房網(wǎng)簽價(jià)、評估價(jià)以及周邊新房售價(jià)，綜合形成二手房成交參考價(jià)，指導價(jià)普遍低于市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)。例如寧波，多數小區指導價(jià)僅相當于實(shí)際成交價(jià)的8折，部分小區更是相當于實(shí)際成交價(jià)的5折。
其二，以二手房成交參考價(jià)為基準，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。上海最為嚴苛，二手房貸款額度執行“三價(jià)就低”原則，即買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)、交易中心核驗價(jià)、銀行評估價(jià)取最低。
其三，覆蓋范圍分批次、分區域而定，例如成都接連發(fā)布三個(gè)批次住宅小區二手房成交參考價(jià)，又如北京率先在海淀區29個(gè)重點(diǎn)小區試點(diǎn)二手房指導價(jià)。
04.16城二手房成交環(huán)比降21%同，比跌幅擴至46%
隨著(zhù)更多城市紛紛落地二手房成交參考價(jià)，4月以來(lái)二手房市場(chǎng)持續轉冷，成交逐月走低，市場(chǎng)形勢愈加嚴峻。
10月，二手房市場(chǎng)異常低迷，16個(gè)重點(diǎn)監測城市成交面積493萬(wàn)平方米，環(huán)比再降21%，同比跌幅擴至46%。其中，8成以上城市成交環(huán)比繼續下降，深圳、東莞更是創(chuàng )年內新低，環(huán)比皆腰斬。各城市成交同比皆降，近4成城市同比腰斬，深圳、杭州同比跌幅更是超80%。
2021年前10月，16城累計成交9101萬(wàn)平方米，同比漲幅進(jìn)一步收窄至2%。其中，4成以上城市累計成交同比轉跌，深圳更以57%的累計同比跌幅居首。
表：2021年10月較2021年6月
上海部分二手住宅小區可比價(jià)格變化（元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
不僅如此，國家統計局數據顯示，9月70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格年內首次轉降，環(huán)比下跌0.2%，10月跌幅進(jìn)一波擴大，環(huán)比下跌0.3%。
從10月份一二三線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格指數環(huán)比漲幅數據看，分別為-0.4%、-0.3%和-0.4%，三類(lèi)城市均有不同程度的價(jià)格下降。這也說(shuō)明當前各類(lèi)城市二手房都面臨壓力，類(lèi)似壓力也會(huì )傳導到一手房市場(chǎng)上，部分房東房屋置換會(huì )有壓力，進(jìn)而也會(huì )影響一些改善型新房項目的去化。
從二手房的降價(jià)城市數量看，10月份達到了64個(gè)城市，較9月時(shí)的52個(gè)又增加了12個(gè)。據此可以認為，大概有90%的城市出現了明顯的降價(jià)現象。
二手房在當前新房市場(chǎng)整體降溫的背景下，出現了更為明顯的降價(jià)，與一手房相比，二手房市場(chǎng)的降溫現象其實(shí)更為嚴重，無(wú)論是環(huán)比跌幅數據還是同比漲幅數據都更甚于一手房。
一直以來(lái)上海和深圳市場(chǎng)在一線(xiàn)城市中相對堅挺，而如今二手房量?jì)r(jià)逆轉，可比價(jià)格中位數分別下跌23%和6%，一葉知秋，二手房市場(chǎng)的冬天已然到來(lái)。
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