作者：黃小妹

來(lái)源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun)

2017年8月1日，一個(gè)再平常不過(guò)的建軍節，卻是許家印雙喜臨門(mén)的好日子。

這一天，恒大隊擊敗富力隊在足協(xié)杯上大翻盤(pán)，晉級四強。 

相比激情四溢的晉級賽，同一天，恒大從廣州搬遷至深圳，全程相當低調、節儉，沒(méi)有舉行任何儀式。當天晚上，許家印只在深圳總部宴請公司高管，并一起觀(guān)看恒大對陣富力的足協(xié)杯比賽。

低調搬遷深圳，高調做事這很“許家印”。

遷入深圳后，許家印便開(kāi)始拜會(huì )各路“大佬”。2018年大年初三，恒大總部遷到深圳的第一個(gè)春節，外地過(guò)年的許家印和許太特意早早趕回深圳，給一位特殊的客人拜年。此人正是許家印1992~1996年在深圳打工時(shí)的前老板。

許家印特意穿了西裝打了領(lǐng)帶，一向簡(jiǎn)樸的許太同樣穿了正裝?？腿诉€沒(méi)到，夫妻倆早早到恒大中心外的馬路邊等候，客人一到，許家印親自上前為前老板拉開(kāi)車(chē)門(mén)并攙扶下車(chē)，一路陪著(zhù)參觀(guān)講解匯報。

和安徽首富王文銀的會(huì )面更具有戲劇性，王文銀拿出兩幅珍藏墨寶送給許家印，許家印和王文銀各持墨寶一側，面向鏡頭喜笑顏開(kāi)。

“做非常之人、行非常之事，建非常之功?！薄霸S帝血脈，家國情懷，印象中國，卓爾不凡，越界成就，且行且遠，偉岸人生，大器天成?！?/p>

后一幅字取每句首字，藏頭詩(shī)“許家印卓越且偉大”?；蚴前涤?，2017年搬遷深圳后，許家印確有過(guò)步步高升之趨。

5年間，恒大在深圳開(kāi)疆拓土，入股萬(wàn)科，重組深深房A，拉來(lái)1300億元戰投，兩大核心業(yè)務(wù)地產(chǎn)、金融相繼扎根深圳。許家印在深圳主戰場(chǎng)贏(yíng)得一個(gè)又一個(gè)的戰術(shù)勝利。

“戰術(shù)層面的一時(shí)勝利，恰恰導致戰略層面的全盤(pán)皆輸?！边@句話(huà)常用在軍事上，如今許家印在商場(chǎng)上將這句話(huà)演繹得淋漓盡致。

許家印一度認定深圳是他的福地，他受益了深圳發(fā)展紅利，在這片土地起勢，贏(yíng)得一個(gè)又一個(gè)戰役，步入花甲之年，卻低估了宏觀(guān)層面去杠桿的決心，落了個(gè)戰略敗局，而且驚天動(dòng)地。

伴隨著(zhù)“恒大集團”地標消失在深圳城市天際線(xiàn)，一個(gè)時(shí)代也悄然落幕，許家印的深圳往事即將塵封，3萬(wàn)億元資產(chǎn)藍圖隨之幻化成泡影。

01 “沒(méi)有深圳，就沒(méi)有恒大”

2020年10月14日，深圳經(jīng)濟特區建立40周年，受邀參加慶祝大會(huì )的許家印說(shuō)了一句話(huà)，“沒(méi)有黨的堅強領(lǐng)導和改革開(kāi)放政策，就沒(méi)有舉世矚目的深圳經(jīng)濟特區，更沒(méi)有恒大的今天”

這句話(huà)，飽含了許家印對深圳的感激。這份感激或許正是源于恒大起勢于深圳。

早在搬遷至深圳之前，2011年恒大便拉開(kāi)了深圳“排兵布陣”的序幕。

恒大以16.64億元收購深圳市建設（集團）有限公司71%股權，正式成立恒大地產(chǎn)集團（深圳）有限公司；2013年，恒大實(shí)現控股國香地產(chǎn)，推出深圳市場(chǎng)首個(gè)入市項目——恒大國香山；2016年，恒大斥資20億收購龍華大浪建滔化工地塊......

一路“悶聲”前行，剛遷入深圳的后不久，恒大就受到深圳市政府的“禮遇”。

2017年12月19日，恒大迅速底價(jià)競得深圳灣超級總部基地的一幅商用地塊，樓面價(jià)僅1.92萬(wàn)/平。

這是一塊寶地，深圳灣超級總部定位為“世界500強企業(yè)總部基地，未來(lái)將成為全球高端產(chǎn)業(yè)集聚地的典型和世界級城市功能中心?！碑斕旌愦?、萬(wàn)科挨著(zhù)各拿一塊，恒大地塊最高蓋500米大樓，萬(wàn)科地塊最高300米。

地塊競買(mǎi)要求規定，競買(mǎi)企業(yè)需是深圳注冊的企業(yè)法人、《深圳市鼓勵總部企業(yè)發(fā)展暫行辦法》認定的總部企業(yè)、經(jīng)市政府按相關(guān)規定遴選的企業(yè)。顯然，剛剛遷入深圳的恒大吃到了這波紅利。

摟草打兔子，從此享受深圳企業(yè)“紅利”的恒大，開(kāi)始加速拓展舊改版圖。

夏海鈞公開(kāi)談到，“恒大在總部遷到深圳之后，把深圳當作進(jìn)入一線(xiàn)城市的布局。在2016年到2019年，大規模的進(jìn)行舊城改造，恒大歪打正著(zhù)，有了超前的土地儲備。恒大是在深圳土地儲備最大的地產(chǎn)商，未來(lái)收益不可限量?！?/p>

不管是歪打正著(zhù)，還是另有力量，恒大在深圳的地產(chǎn)盤(pán)子越滾越大。

2020年度中期，恒大已布局104個(gè)城市更新項目，絕大部分位于大灣區，其中深圳有55個(gè)，大灣區除深圳外有12個(gè)。

地產(chǎn)之余，恒大另一核心業(yè)務(wù)——金融板塊同步前行。

一位業(yè)內人士指出，“單單是地產(chǎn)，根本不需要遷移總部。恒大入深，其實(shí)更主要是為了金融業(yè)務(wù)?！?/p>

2015年開(kāi)始，恒大便在深圳開(kāi)始攬收各種金融牌照。

當年11月，恒大金融集團在深圳前海成立，隨后，恒大宣布進(jìn)軍保險業(yè)，收購中新大東方人壽保險有限公司，更名為恒大人壽，取得保險牌照；2016年2月，恒大金融成為盛京銀行的最大股東，劍指消費金融牌照；2016年，3月，恒大金服上線(xiàn)運營(yíng)，恒大金融再添一張互聯(lián)網(wǎng)金融牌照。

許家印的金融版圖野心不止于此，恒大遷入深圳后，“金融”版圖的征途剛剛開(kāi)始。

許家印在工作會(huì )議上直接提出，2017年恒大金融集團的目標是實(shí)現參股、控股銀行、保險、證券、信托、公募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融等金融全牌照。

從此，恒大地產(chǎn)、金融兩大核心業(yè)務(wù)扎根深圳?！氨├浊啊?，呈現在銷(xiāo)售額的數據上亦是一片向好。

2017年-2020年銷(xiāo)售額分別為5009億元、5513億元、6011億、7232億元，年復合增長(cháng)率9.62%。

 02 重組深深房，埋下資金危局的導火線(xiàn)

摘得深圳灣總部基地“寶地”、舊改土儲豐厚、金融板塊如火如荼，銷(xiāo)售額增長(cháng)，遷入深圳后的許家印喜色上臉，一切都變得如魚(yú)得水。

這是許家印取得的階段性勝利，曲線(xiàn)摘獲“深深房”的上市殼，更令許家印滿(mǎn)意。

港交所上市后，恒大股價(jià)疲軟，融資難度增加，借殼回A成了許家印的棋局。萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到，許家印最后用了一招“化險為夷”，達成了目的。

2016年8月，“寶萬(wàn)之爭”戰事焦灼，恒大半路殺入，耗資91.1億元，收購萬(wàn)科股票5.16億股，建倉萬(wàn)科。到2016年11月底，恒大共投入362.7億元，搶收萬(wàn)科股票15.5億股，占萬(wàn)科總股比約14.1%。在爭奪萬(wàn)科股票的各方勢力中，恒大的持倉成本最高。

恒大不像寶能，并無(wú)與萬(wàn)科較勁之意。2017年6月，恒大折價(jià)將萬(wàn)科股票悉數轉讓給深鐵集團，作價(jià)292億元。 

恒大血虧70億元，許家印卻大獲全勝。一邊是幫深鐵坐穩了萬(wàn)科第一大股東的位置，另一邊作為回報，恒大也收到了深圳回贈的干凈殼公司-深深房。恒大回A上市，終于有“殼”可依。

深深房A正式發(fā)布公告前夜，恒大低調搬遷深圳。隨后，有了“深深房”的上市殼，為降負債順利回A，許家印的豪華朋友圈助攻開(kāi)啟。

2017年，許家印分三輪為恒大地產(chǎn)引進(jìn)27家戰投，金額合計1300億，共將獲得恒大地產(chǎn)經(jīng)擴大股權約36.54%權益。戰投企業(yè)包括蘇寧、正威、中信、中融、山東高速、深業(yè)集團等，深圳企業(yè)就占5席。

許家印跟他們簽署了為期三年的對賭協(xié)議，2017-2019年間，恒大地產(chǎn)向全體股東派發(fā)的分紅分別約284.1億元、446.1億元及275.2億元。1300億戰投將在2021年1月31日到期。如果恒大未能完成重組上市，恒大需要以原有投資成本回購投資者所持股份。

恒大在上海舉行2018年度戰略合作伙伴高層峰會(huì )，包括大部分戰投方在內，有1000余位知名企業(yè)家到場(chǎng)。 

許家印動(dòng)情地說(shuō)道：“每當恒大遇到困難的時(shí)候，總有我們的合作伙伴在鼎力支持我們。在恒大22年的發(fā)展過(guò)程中，所有的合作伙伴和我們一起克服各種艱難險阻，戰勝一個(gè)又一個(gè)困難，所以才有了今天的恒大?！痹S主席還向在場(chǎng)的伙伴高層深鞠了一躬。

1300億元，27個(gè)好友相助，蘇寧張近東、正威王文銀豪華朋友圈力挺許家印，許家印對回A信心滿(mǎn)滿(mǎn)。但伴隨著(zhù)期限臨近，許家印沒(méi)有猜中結尾，這一輪系統性危機已經(jīng)在此埋下了伏筆。

2021年8月，一份題為《恒大集團有限公司關(guān)于懇請支持重大資產(chǎn)重組項目的情況報告》在網(wǎng)上流傳開(kāi)來(lái)。 

長(cháng)達五頁(yè)的文件都在訴諸一個(gè)主題——恒大之前為了借殼上市，引入了1300億元的戰略投資，明年初就要還本付息，這會(huì )導致負債率攀升，希望廣東省政府在恒大資金鏈斷裂之前，支持公司重組深深房，順利在A(yíng)股上市。

恒大否認了這份文件，卻作出了誠實(shí)的動(dòng)作。 

9月29日，恒大與戰投舉行了《恒大地產(chǎn)集團增資協(xié)議》補充協(xié)議簽字儀式，恒大集團董事局主席許家印與蘇寧控股董事長(cháng)張近東、正威國際董事局主席王文銀、廣田控股董事長(cháng)葉遠西、安信信托董事長(cháng)邵明安、嘉寓集團董事長(cháng)田家玉等全體1300億元戰略投資者一字排開(kāi)，并作出了點(diǎn)贊手勢。

11月22日，恒大發(fā)布公告，宣布1300億元戰投全部協(xié)商完畢，1257億元戰投轉為普通股，剩余43億元由恒大回購。許家印以43億元的代價(jià)，化解1300億元的資金鏈危機，至今仍是一個(gè)迷局。

入股萬(wàn)科曲線(xiàn)摘得深深房，債轉股火線(xiàn)化解資金危機，看似許家印又幸運了一波。但伴隨著(zhù)2020年恒大借殼深深房最終失敗，許家印顯然在戰略上敗下陣來(lái)，賭錯了國家的決心-暫停房企在A(yíng)股上市。

隨之，市場(chǎng)預期恒大的一扇融資窗口關(guān)緊，恒大債務(wù)危機的第一張多米諾骨牌應聲倒下。

03 許家印的戰略敗局

許家印的運勢大概已用光，進(jìn)入2021年，恒大資金鏈危局全面爆發(fā)。

恒大跌入了“銷(xiāo)售下行-房企資金趨緊-/評級下調-違約-金融機構惜貸-購房者預期悲觀(guān)-銷(xiāo)售進(jìn)一步下行”的負面困局中。

唏噓的是，許家印倒在巨額債務(wù)黑洞里，昔日的豪華朋友圈卻不見(jiàn)有人伸手拉一把。

就連曾經(jīng)多年的好友，華人置業(yè)老板劉鑾雄也拋棄了許家印，割肉清倉恒大，預計合計將虧損超過(guò)110億港元。

每年一聚的中國房地產(chǎn)“四大巨頭”的老板們，許家印、楊國強、郁亮和孫宏斌，在如今恒大遭遇生死劫時(shí)，其他三家都保持了沉默。

曾經(jīng)兩肋插刀的知己好友蘇寧張近東，或因戰投恒大，已經(jīng)債務(wù)纏身，自身難保。欣賞許家印的鄭裕彤已駕鶴西去，懂他的前老板兼貴人屢次幫他，這一次也不見(jiàn)出手。

許家印孤立無(wú)援，伴隨著(zhù)政府工作組入駐后，許家印有了新頭銜-風(fēng)險化解委員會(huì )主席，保交樓是他當前最緊迫的任務(wù)。

許家印說(shuō)，絕不允許恒大任何一個(gè)人躺平，只要我們不惜一切代價(jià)做好復工復產(chǎn)、抓好工程建設，就一定能將房屋交付給業(yè)主，就一定能恢復銷(xiāo)售、恢復經(jīng)營(yíng)、還清債務(wù)。

保交樓，恐怕是許家印唯一的一次戰略成功。搬入深圳后，大刀闊斧購地，金融板塊如火如荼，高負債、高杠桿、高周轉，許家印成了最會(huì )走鋼絲的人。三道紅線(xiàn)面前，許家印也難逃此劫，同樣這一次他還是低估了國家去杠桿的決心。

04 賭性是宿命

或是天意，許家印的冒險家性格，成就了他，也讓他有了今天的敗局。

“如果許家印不是敢賭敢冒險的性格，恒大崛起可能沒(méi)這么快?！币粋€(gè)同為香港上市的地產(chǎn)商負責人曾這樣評價(jià)許家印。

的確如此，許家印一直在賭。2007年，為謀求上市，膽子極大的許家印，用總資產(chǎn)僅78億元的規模，承接了投行65億注資。之后恒大突擊拿地壯大資產(chǎn)，一年間的土地儲備膨脹了近8倍。

許家印與投行簽署了頗有兇險的對賭協(xié)議。他賭的是，一旦恒大上市成功，其大量土地儲備將會(huì )被資本市場(chǎng)熱捧，成就一個(gè)地產(chǎn)神話(huà)；但是，倘若賭輸，許家印要向投行轉讓一定數量的恒大股份，因為融資額度高，結果極可能是恒大的資產(chǎn)被瓜分殆盡。恒大全球路演期間，港股暴跌，沒(méi)有任何機構的投資者認購恒大的股票。2008年3月20日，恒大被迫宣布暫停上市。

許家印賭輸了。此時(shí)的恒大借款高達111.33億元，土地拖欠款項就達到了25億元。對于很多地產(chǎn)商而言，這是滅頂之災。

許家印決定再賭一次。他拉來(lái)了有“鯊膽彤”之稱(chēng)的香港新世界集團主席鄭裕彤、老投行伙伴美林、德意志銀行和新伙伴科威特投資局。經(jīng)幾個(gè)伙伴的注資，許家印的股東權益從66.7%稀釋到57.68%。80多歲的鄭裕彤不但掏錢(qián)接恒大的盤(pán)，還多次為恒大站臺。2009年，恒大重啟IPO，獲得超45倍認購，許家印一躍成為中國首富。

這一次，冒險家許家印沒(méi)有再翻盤(pán)。恒大遷入深圳后，贏(yíng)得一個(gè)接一個(gè)漂亮的戰局勝利，他自己或許沒(méi)預想到，最后倒在了戰略敗局之下，接連兩次都賭錯了國家的決心。

華人首富李嘉誠創(chuàng )業(yè)于1950年，半個(gè)多世紀以來(lái)，他的同輩大半凋零，唯有和黃事業(yè)綿延壯大。在被問(wèn)及常青之道時(shí)，這位華人首富說(shuō)：“我經(jīng)常反思自問(wèn)，我有什么心愿，我有宏偉的夢(mèng)想，但我懂不懂什么是有節制的熱情？”

商業(yè)是一場(chǎng)總是可以被量化的智力游戲，商業(yè)是一場(chǎng)與自己的欲望進(jìn)行搏斗的精神游戲，但歸根到底，商業(yè)是一場(chǎng)有節制的游戲，所有的天意或宿命，其實(shí)都是企業(yè)家性格的投射。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 深圳摘牌恒大