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ATFX匯評：地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)大都是高負債運行，因為只有融入足夠的資金，才能夠在土拍市場(chǎng)上得心應手。政府層面并不希望看到地產(chǎn)商負債過(guò)高，因為地產(chǎn)融資的大頭來(lái)自銀行，銀行的資金又來(lái)自千千萬(wàn)萬(wàn)的儲戶(hù)。如果地產(chǎn)商因為經(jīng)營(yíng)不善倒逼，極有可能引起系統性的金融危機。為此，住房城鄉建設部和人民銀行給地產(chǎn)商劃定了三條紅線(xiàn)，分別為：1、資產(chǎn)負債率不得大于70%；2、凈負債率不得大于100%；3、短債現金比上限為1 。如果違反三條紅線(xiàn)，地產(chǎn)商將在一年之內無(wú)法債務(wù)融資。中國恒大目前的總資產(chǎn)為2.3萬(wàn)億人民幣，可以說(shuō)是龐然大物。負債總額1.95萬(wàn)億人民幣，占據總資產(chǎn)的84.78%，高于三條紅線(xiàn)所要求的70% 。另外兩條紅線(xiàn)，恒大也是大比例超越。根據2020年8月份的數據，恒大凈負債率為183.1%，高于紅線(xiàn)所要求的100%；短債現金比為2.5，高于紅線(xiàn)所要求的1。本月3日，在恒大集團戰略合作伙伴交流會(huì )上，許家印講話(huà)稱(chēng)：“今年6月30日，恒大至少實(shí)現一條紅線(xiàn)變綠。通過(guò)實(shí)施“高增長(cháng)、控規模、降負債”的發(fā)展戰略，本月底前恒大的有息負債有望從去年最高的8743億降到6000億以下?！边@番講話(huà)給到市場(chǎng)一個(gè)衡量標準，就是恒大集團能不能夠在本月底之前實(shí)現有息負債降低到6000億之下。

▲ATFX供圖

許家印的講話(huà)并不能改變股票市場(chǎng)對中國恒大的悲觀(guān)看法。上圖為中國恒大的周線(xiàn)走勢圖，可以看出，股價(jià)處于長(cháng)周期的下跌通道之中。目前市價(jià)11.42尚未觸及通道下軌，預計本月仍將延續跌勢。2020年3月至7月間，恒大的股價(jià)從9.7飆漲至28，然而，這段時(shí)間正是中國新冠肺炎疫情最為嚴重的時(shí)期。股價(jià)的上漲沒(méi)有宏觀(guān)面的支撐，2020年7月至今的下跌，很大一部分因素是消化去年的泡沫?，F在大家所談?wù)摰娜龡l紅線(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)是長(cháng)期利好，短期利空，并且短期的利空影響相對有限。交易者不可盲目的將本輪下跌的原因全部歸咎于三條紅線(xiàn)的出臺。另外，從市盈率的角度看，恒大每股收益為0.61，靜態(tài)市盈率為18.7倍。這一水平的市盈率不算太高，仍有較大的上升空間。

歸根結底，地產(chǎn)類(lèi)股票未來(lái)還會(huì )不會(huì )漲，并不取決于資產(chǎn)負債表是不是健康，而是在于整個(gè)中國樓市未來(lái)的發(fā)展前景。如果出現供大于求，住房?jì)r(jià)格大跌，即便你負債率再低，也無(wú)法避免破產(chǎn)的命運。反過(guò)來(lái)，只要樓市價(jià)格能夠持續高漲，不要說(shuō)70%的資產(chǎn)負債總額不會(huì )出現問(wèn)題，即便100%負債運行，也會(huì )受到資本市場(chǎng)的追捧。房?jì)r(jià)的根本在地價(jià)，只要城市不斷發(fā)展，配套不斷完善，地價(jià)就有繼續上漲的空間。風(fēng)險點(diǎn)在于，中國人民銀行的貨幣政策不能進(jìn)入緊縮狀態(tài)。一旦緊縮，則本幣對內升值，即便城市還在發(fā)展完善，地價(jià)也會(huì )出現下跌的情況。

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