丁祖昱評樓市 作者：編輯部
134城，223次。
這是截至5月24日，全國累計出臺樓市調控政策的城市數量和政策頻次。
2022年前五個(gè)月，可以說(shuō)是近幾年中放松政策出臺最密集的一次，且調控政策頻次呈現逐月走高的特征。
僅4月就有66個(gè)城市出臺政策，超過(guò)一季度政策總和。
隨著(zhù)3月初，鄭州打響2022年樓市松綁政策“第一槍”，二線(xiàn)城市放松調控的大幕就此被拉開(kāi)。
5月17日，成都、杭州相繼出臺樓市新政；
5月22日，武漢、濟南出臺了穩樓市新政；
5月23日，太原出臺樓市新政36條。
至此，年內共計25個(gè)二線(xiàn)城市加入放松調控陣營(yíng)，4月至今就有22城。
二線(xiàn)城市已迎來(lái)“松綁潮”。
4月以來(lái)二線(xiàn)城市加入松綁的頻次有多高？
據CRIC不完全梳理，4月1日至5月24日，全國共22個(gè)二線(xiàn)城市放松樓市調控46次。
也就是說(shuō)，平均每2.5天就有1個(gè)二線(xiàn)城市加入放松調控的行列中來(lái)。
這波加入放松調控周期的二線(xiàn)城市還有杭州、蘇州、南京等長(cháng)三角核心城市。
在穩樓市層面，二線(xiàn)城市們又站在了同一起跑線(xiàn)上。
從南京、蘇州就可以看出來(lái)穩樓市的壓力和緊迫性。
4月以來(lái)，南京至少發(fā)布6次樓市松綁政策試探政策底線(xiàn)，并于5月20日發(fā)布“南京二手房全面取消限購”的政策內容，但僅維持半天，便被緊急叫停，這也是4月以來(lái)為數不多的政策“一日游”。
隨著(zhù)杭州、成都兩個(gè)相對穩健的核心二線(xiàn)城市加入放松調控陣營(yíng)，此輪二線(xiàn)城市松綁進(jìn)入新周期。
5月19日，李克強總理在云南座談會(huì )上罕見(jiàn)提及房地產(chǎn)，并明確提出“看的準的新舉措能用盡用，5月份能出盡出！”。
接下來(lái)，5月下旬到6月仍是政策窗口期，已出新政的城市不排除會(huì )進(jìn)一步松綁。
縱觀(guān)二線(xiàn)城市政策內容，定向松綁成為本輪政策放松的關(guān)鍵詞。
在放松限購方面，有13個(gè)二線(xiàn)城市跟進(jìn)，通過(guò)郊縣取消限購、外地人購房縮短社保繳納年限等，刺激購房需求。
比如長(cháng)三角城市的杭州、合肥，針對郊縣差別化放松或取消限購。
這些城市有一個(gè)共性，即主城區“萬(wàn)人搖”，但郊縣卻無(wú)人問(wèn)津，通過(guò)定向松綁郊縣限購，虹吸其他三四線(xiàn)人口或引流主城剛需客群至郊縣購房。
目前來(lái)看，決定性政策出臺的城市比例并不高，尚不足一半。
已發(fā)布降低首付款比例政策的8個(gè)城市中，僅有6個(gè)明確首套房及二套房首付比例，首套房首付款最低在20%；二套房在30%~50%之間
實(shí)際上，商貸首付款比例的降低才是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的決定性政策，對刺激居民購房消費更為直接有效
值得注意的是，樓市調控與響應國家生育政策掛鉤，多孩家庭限購松綁，成為此次二線(xiàn)城市政策的重要抓手。
本輪已有5個(gè)核心二線(xiàn)城市針對多孩家庭放松限購，允許多孩家庭多購1套房的同時(shí)，部分城市還給予信貸支持。而蘇州則針對多孩庭定向松綁限售。
本輪二線(xiàn)城市調控放松不可忽視的一點(diǎn)還有，有7個(gè)城市針對二手房定向松綁。
比如杭州5月17日“杭3條”，非戶(hù)籍家庭購買(mǎi)二手房社保年限縮短至12個(gè)月，5年內落戶(hù)不再要求社保。
杭州是典型的一二手房倒掛的城市，只松綁二手房也意味著(zhù)一二手房倒掛的情況下，二手房成交低迷，4月杭州全市二手住宅共成交3886套，環(huán)比下跌11.2%，掛牌房源已超過(guò)64000套。
4月以來(lái)政策反應在樓市成交層面有何變化？
數據顯示，18個(gè)重點(diǎn)二線(xiàn)城市前4月新建商品住宅成交面積僅為3554萬(wàn)平方米，較2021年同期近乎腰斬，下降比例達到49%，較2020年同期下降15%。
從供應的角度來(lái)看，前4個(gè)月，18個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅供應2646萬(wàn)平方米，同比下降52%，較2020年同期下降36%。
整體成交層面仍未有明顯回暖，政策傳導仍需要時(shí)間。
從典型城市來(lái)看，我們以政策比較頻繁的蘇州為例。
先看新房成交數據，蘇州發(fā)布樓市調控政策以來(lái)，5月9日至5月22日，蘇州新房成交面積為29萬(wàn)平方米，較去年同期41.8萬(wàn)平方米的成交量，同比減少30.6%。
再看二手房。5月9日-5月22日，蘇州二手房成交套數為1689套，而去年同期成交量為3825套，連去年成交量的一半都不到。即便是與1月同期的2721套相比，依然有1032套的差距。
無(wú)論是新房還是二手房，目前成交數據均有一定的延遲，政策松綁的影響還沒(méi)有完全從數據上體現出來(lái)。
相城經(jīng)開(kāi)區一家售樓顧問(wèn)明顯感受到了變化，“相較于新政之前，案場(chǎng)人氣確實(shí)旺了許多，但回暖程度還不理想?！?/p>
可以看出，新政之后，無(wú)論是新房還是二手房，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于艱難爬坡的過(guò)程。
在各地疫情沒(méi)有得到完全控制、經(jīng)濟形勢沒(méi)有進(jìn)一步改善之前，剛需和改善群體首付發(fā)力的痛點(diǎn)越來(lái)越明顯。
無(wú)論哪個(gè)二線(xiàn)城市，都不能太樂(lè )觀(guān)。
疫情仍然是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的不確定性，那么今年的形勢到底有多嚴峻？
這些數據很能說(shuō)明問(wèn)題。4月經(jīng)濟、金融數據全面回落，消費降幅走闊至11%，失業(yè)率上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至6.1%，創(chuàng )2020年3月以來(lái)新高，信貸、社融均明顯低于預期。房地產(chǎn)單月銷(xiāo)售創(chuàng )近5年同期新低，投資累計同比由正轉負。
近期二線(xiàn)城市密集為樓市松綁，部分城市更是迎來(lái)政策密集疊加，對市場(chǎng)信心的恢復有積極的作用。
但，信心只是第一步。
經(jīng)濟下滑、居民收入下跌的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)亟需決定性政策出臺，如降低首付款比例，直接有效解決購房資金問(wèn)題。
回看當前二線(xiàn)城市出臺的放松政策，政策力度仍有待進(jìn)一步強化。
更為重要的是，二線(xiàn)城市市場(chǎng)回穩、后續政策力度強化等，一線(xiàn)城市的響應也非常關(guān)鍵。如果北上廣深四大一線(xiàn)城市也能在穩樓市方面釋放積極信號，對二線(xiàn)城市政策效應會(huì )產(chǎn)生很大的支撐作用。
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