陌爺地產(chǎn)圈 作者：陌爺地產(chǎn)圈
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隨著(zhù)近些年，房地產(chǎn)行業(yè)利潤走低，大多數開(kāi)發(fā)商不再唯規模論，投資部也從“多拿地”的導向轉變?yōu)椤澳煤玫?、拿對地”?/p>
另一方面，房地產(chǎn)也將從粗放式的發(fā)展模式向精細化的內部管控轉變，對于各專(zhuān)業(yè)條線(xiàn)，更加要求管控精度和管理深度
投資雖然是沖在最前線(xiàn)的職能部門(mén)，但是對于職業(yè)價(jià)值和崗位的理解不盡相同
在房地產(chǎn)發(fā)展初期，很多頭部房企是沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的投資部的，拿地的活一般都是被項目總、秘書(shū)處等兼著(zhù)
而近些年來(lái)，關(guān)于投資總和項目總的公司地位和職業(yè)價(jià)值的討論也是甚囂塵上
投資總謀求向項目總轉型的趨勢也越來(lái)越明顯了！
01
拿地越來(lái)越難，職業(yè)價(jià)值感走低
房地產(chǎn)行業(yè)雖然進(jìn)入門(mén)檻高，但是競爭已經(jīng)相對充分
充分競爭的市場(chǎng)環(huán)境導致行業(yè)利潤率逐漸走低，5年前，房企普遍要求項目?jì)衾?0%以上，但是現在如果還是以10%的凈利率作為投資標準，那么無(wú)疑畫(huà)地為牢
房企需要正視市場(chǎng)環(huán)境的變化，也需要結合自身發(fā)展戰略，重新審視項目篩選標準和投資要求
換言之，對于投資部而言，尤其是公開(kāi)市場(chǎng)拿地，能不能夠拿得到地不再取決于研究深度、投資判斷、客戶(hù)定位等因素
更多的取決于集團對利潤的要求導向
說(shuō)白了就是，某房企做了200p的可研報告，甚至拿地方案已經(jīng)到了報批的深度，在公開(kāi)市場(chǎng)拼到最后也還是哪家房企要求的利潤更低
長(cháng)此以往，投資總們職業(yè)價(jià)值感越來(lái)越低，拿地跟專(zhuān)業(yè)不再掛鉤
02
投資的職業(yè)瓶頸
隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)對年齡的要求越來(lái)越高，很多地產(chǎn)人都面臨著(zhù)相同的問(wèn)題：職場(chǎng)中年危機
房地產(chǎn)行業(yè)的中年危機普遍被認定為：35歲進(jìn)入中高管理層或團隊長(cháng)
然而這并不意味著(zhù)35歲的投資總就一定安全
投資總的晉升路線(xiàn)除了向區域或集團投資條線(xiàn)縱向發(fā)展以外，橫向地向城市總發(fā)展是主要通道
然而，據統計，TOP100房企的城市總中80%是來(lái)自于項目，其中更是以項目總居多
基于此，近些年在跟身邊的投資總聊天時(shí)，越來(lái)越多的投資總表示，未來(lái)有機會(huì )還是要去當個(gè)項目總，對于職業(yè)發(fā)展的幫助會(huì )更大
03
投資部是個(gè)“清水衙門(mén)”
從土地獲取方式來(lái)看，除珠三角一帶存在舊改外，全國絕大多數的地區土地獲取仍然還是依賴(lài)于招拍掛和收并購，這當中又有80%來(lái)自招拍掛
對于招掛拍項目，政府是甲方，房地產(chǎn)公司都是乙方，而投資部不過(guò)是乙方的“馬仔”，流程規范透明，形式政府說(shuō)了算
即便是拿地獎金，也僅僅是投拓狗額外的一點(diǎn)“狗糧”
對于收并購項目，早些年確實(shí)存在一定的油水空間，投資部與土地方事前溝通好，溢價(jià)收購甚或是拉高溢價(jià)，然后再對溢價(jià)部分分成
但是隨著(zhù)房企內部流程的規范化，這種灰色空間也早被堵死了
“溢價(jià)”這個(gè)名詞也越來(lái)越敏感了，尤其是作為投資，都是在老板眼皮子底下干活
現在很多房企尤其是國企等內部審計嚴格，即便項目再優(yōu)質(zhì)，只要合作要提出溢價(jià)，那基本不會(huì )再推下去，溢價(jià)已經(jīng)相當于一根隱形紅線(xiàn)
一旦項目去化出現問(wèn)題或是效益低于投資指標，那么投資部也將會(huì )面對被審核的風(fēng)險，溢價(jià)這一敏感項也會(huì )被強化和放大
關(guān)于這點(diǎn)，懂的都懂，不便多說(shuō)！
04
游走在“背鍋”與“甩鍋”之間，心累！
拿地是個(gè)系統活，雖然是投資部做主導，但需要成本、設計、營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)專(zhuān)業(yè)條線(xiàn)的相互配合
由于各個(gè)部門(mén)都面臨著(zhù)不同的考核方式和考核機制，如何使自己部門(mén)的利益最大化，這也是各個(gè)部門(mén)之間的博弈
基于此，各個(gè)部門(mén)之間相互甩鍋成為常見(jiàn)的事情
而投資部作為主導牽頭的部門(mén)，為了推進(jìn)拿地順利和加快進(jìn)展，有時(shí)候也只能多承擔些不該投資部承擔的責任和事項
就這樣，經(jīng)常游走在“背鍋”與“甩鍋”中
著(zhù)實(shí)心累!
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 投資總轉型項目總的4大真相！
