丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
受疫情影響，百強房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)在4月同比轉正后，至8月迅速“回血”，9月“三道紅線(xiàn)”資管新規試行，房企拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售節奏都受到較大的影響，市場(chǎng)漸有走弱跡象，10月房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。
10月，TOP100房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額11440.7億元，單月業(yè)績(jì)環(huán)比下降3.9%，同比仍增長(cháng)25.2%；全口徑銷(xiāo)售金額環(huán)比下降3.6%至12847.3 億元。由于去化已成第一要務(wù)，房企把握“雙節”銷(xiāo)售窗口期，積極推貨去化，但龍頭房企與其他房企之間的效果分化加劇，4家龍頭房企銷(xiāo)售環(huán)比增長(cháng)3.2%，其他百強銷(xiāo)售業(yè)績(jì)環(huán)比下降6.1%。
從整體來(lái)看，9、10兩月市場(chǎng)的實(shí)際去化率水平不盡如人意，四季度房企去化仍然壓力較大，預計年底房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂(lè )觀(guān)，成交即使有回升，幅度也將有限。
鑒于房企已進(jìn)入年底沖刺階段，受資管新規“三條紅線(xiàn)”影響，房企融資端進(jìn)一步收緊、資金面受壓，未來(lái)兩個(gè)月將面臨降負債與促增長(cháng)雙重挑戰，需注重開(kāi)源、節流并舉?，F有市場(chǎng)環(huán)境將更加考驗房企運營(yíng)管控能力與周轉效率，同時(shí)銷(xiāo)售端加緊搶收業(yè)績(jì)、促回款，投資層面放緩拿地節奏、投資力度減輕將成為主旋律。
單月環(huán)比微降，同比仍增25.2%
10月，TOP100房企全口徑銷(xiāo)售金額與操盤(pán)金額環(huán)比均有所下降。百強房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額11440.7億元，單月業(yè)績(jì)同比增長(cháng)25.2%，環(huán)比下降3.9%，其中，4家龍頭房企銷(xiāo)售環(huán)比增長(cháng)3.2%，但其余百強銷(xiāo)售業(yè)績(jì)環(huán)比下降6.1%，分化加劇。全口徑銷(xiāo)售金額12847.3億元，單月同比增21.5%，環(huán)比下降3.6%。
從累計銷(xiāo)售金額來(lái)看，1-10月房企全口徑銷(xiāo)售金額達到99359.2億元，逼近10萬(wàn)億元，操盤(pán)金額累計達到87467.1億元，同比增長(cháng)11.1%。
整體來(lái)看，三季度以來(lái)房企總體業(yè)績(jì)規模增長(cháng)主要還是得益于年內銷(xiāo)售和供貨節奏后移，供應量顯著(zhù)提升。但下半年特別是9月和10月的去化率水平走低，四季度房企去化仍然承壓。
表：2020年1-10月
百強房企業(yè)績(jì)表現及同比變動(dòng)（億元）
數據來(lái)源：CRIC
圖：2020年1-10月
百強房企單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額及同比變動(dòng)（億元）
數據來(lái)源：CRIC
8成房企業(yè)績(jì)同比提升
從企業(yè)業(yè)績(jì)表現來(lái)看，2020年10月，TOP100房企中有近8成企業(yè)實(shí)現單月業(yè)績(jì)同比提升。截至10月末，已有超8成房企累計業(yè)績(jì)超過(guò)去年同期，實(shí)現同比增長(cháng)。
尤其國慶、中秋雙節期間，部分規模房企積極把握銷(xiāo)售窗口期，在營(yíng)銷(xiāo)端持續發(fā)力。以恒大為例，其推出集團層面大規模力度強的折扣營(yíng)銷(xiāo)，僅“十一”假期期間銷(xiāo)售額就達到600億元左右，10月整體實(shí)現全口徑業(yè)績(jì)規模超1000億元，單月同比增長(cháng)11.4%。
富力集團率先入駐房產(chǎn)電商平臺“天貓好房”，借助平臺力量推廣，“十一”期間僅在天貓好房平臺就實(shí)現56億元銷(xiāo)售金額。此外，本月保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂、中南、陽(yáng)光城、金科、龍光等房企銷(xiāo)售表現較為突出，單月業(yè)績(jì)規模同比提升顯著(zhù)。
表：2020年1-10月
全口徑銷(xiāo)售TOP10房企業(yè)績(jì)表現（億元）
各梯隊操盤(pán)金額門(mén)檻提升超10%
2020年1-10月，百強房企各梯隊銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻同比持續提升，規模房企競爭優(yōu)勢凸顯。
具體來(lái)看，TOP10房企操盤(pán)金額門(mén)檻達到1825.9億元，同比增幅達11.8%。TOP30和TOP50房企操盤(pán)金額門(mén)檻也分別提升13.4%和10.9%至796.4億元和478.6億元。
截至10月末，TOP100房企操盤(pán)金額門(mén)檻達到170.8億元，門(mén)檻增速為10.1%，較去年同期也有明顯提升。
圖：2020年1-10月百強房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額
入榜門(mén)檻及同比變動(dòng)（億元）
一線(xiàn)城市成交全線(xiàn)下滑至21%
10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。
克而瑞研究中心監測的30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅累計成交面積環(huán)比再降7%，跌幅漸有擴大的趨勢，但受去年同期較低基數影響，同比仍增長(cháng)13%。
具體而言，一線(xiàn)城市成交全線(xiàn)下滑，環(huán)比下降21%，同比仍增長(cháng)34%。其中，北京成交明顯縮量，環(huán)比跌幅超40%，同比也由升轉降，雖然供貨緊缺產(chǎn)生一定影響，但市場(chǎng)走弱跡象不言而喻。上海、廣州和深圳市場(chǎng)熱度不減，盡管成交高位回落，但并未明顯失速，環(huán)比跌幅都在15%左右，同比漲幅皆超30%。
26個(gè)二、三線(xiàn)城市成交持續走低，環(huán)比下降5%，同比增長(cháng)11%。其中，6成以上二、三線(xiàn)城市成交環(huán)比回落，跌幅大都控制在20%以?xún)?，長(cháng)春成交大幅縮量，環(huán)比下跌40%。近4成二、三線(xiàn)城市成交同比轉降，西安、南寧同比跌幅更在30%左右，市場(chǎng)熱度已大不如前。僅限于武漢、重慶這類(lèi)強二線(xiàn)城市成交仍處高位，同、環(huán)比均實(shí)現較大比例增長(cháng)。
從區域市場(chǎng)來(lái)看，降溫特征也比較明顯。長(cháng)三角地區市場(chǎng)觀(guān)望情緒再起，成交環(huán)比近乎全線(xiàn)下滑?；浉郯拇鬄硡^市場(chǎng)略有降溫，廣州、深圳和佛山等成交階段性回落，環(huán)比跌幅不足20%，同比漲幅仍在30%左右，東莞成交穩中有升，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持一定的市場(chǎng)熱度。中西部地區市場(chǎng)持續分化，武漢、重慶和長(cháng)沙等成交持續高位運行，成都、西安成交則明顯走弱。
房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂(lè )觀(guān)，成交即使有所回升，幅度也將有限，各城市市場(chǎng)或將進(jìn)一步分化。核心一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)觀(guān)望情緒再起，市場(chǎng)需求依舊堅挺，隨著(zhù)供應持續放量，成交將適度回升。三、四線(xiàn)城市作為樓市穩定劑，市場(chǎng)前景主要取決于市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力，強三、四線(xiàn)城市仍有強勁需求支撐，成交有望穩中有升，弱三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)需求增長(cháng)乏力，疊加購買(mǎi)力瓶頸制約，成交大概率將維持在較低水平。
當前已進(jìn)入年底沖刺階段，房企面臨降負債與促增長(cháng)雙重挑戰，在“三條紅線(xiàn)”管控下，房企需注重開(kāi)源、節流并舉。
在銷(xiāo)售方面，搶收業(yè)績(jì)、促回款仍是主旋律。營(yíng)銷(xiāo)制勝已是大勢所趨，房企需加快提升銷(xiāo)售能力，通過(guò)創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)策略、拓展銷(xiāo)售渠道、推出各類(lèi)優(yōu)惠活動(dòng)等方式加快推盤(pán)去化，目前市場(chǎng)上渠道營(yíng)銷(xiāo)、全民營(yíng)銷(xiāo)、首付分期、特價(jià)房等四大舉措效果明顯。
土地投資方面，“三條紅線(xiàn)”下拿地節奏放緩、投資力度減輕是主流趨勢。在地塊的選擇上也更加重視投資“高價(jià)值”地塊，通過(guò)多渠道拿地控制土地成本。同時(shí)，目前的市場(chǎng)環(huán)境也更加考驗房企的運營(yíng)管控能力與周轉效率，房企需加強供應鏈質(zhì)量和穩定性控制，保證項目如期推進(jìn)。
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