這是最壞的時(shí)代，也是最好的時(shí)代。

這是失望之冬，也是希望之春。

過(guò)去三十年，在土地、人口、金融多重紅利催化下，房地產(chǎn)成長(cháng)為17萬(wàn)億規模的國民經(jīng)濟支柱之一。

2021年，房地產(chǎn)企業(yè)出清風(fēng)險，違約、停工、裁員、維權、破產(chǎn)...此起彼伏。

一鯨落，萬(wàn)物生。

這一輪房地產(chǎn)調控，“恒大們”的沉沒(méi)，昭示著(zhù)一個(gè)時(shí)代的結束，卻也可能另一個(gè)時(shí)代的開(kāi)始。

2022年，房地產(chǎn)企業(yè)將走向何方？

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊對年底眾多峰會(huì )的干貨做了“提純”，與大家分享政界、商界、學(xué)界的“頂層觀(guān)點(diǎn)”。

 1 行業(yè)規模到頂，房企“三重降”

“2021年是地產(chǎn)行業(yè)的頂點(diǎn)，17萬(wàn)億的總量可能是階段性頂點(diǎn)。明年規模大概率要回落，但會(huì )很慢?！?/p>

旭輝控股董事局主席林中預判，未來(lái)十年，大概率房地產(chǎn)平均每年的規模在15萬(wàn)億左右。

建誠晟業(yè)也測算，2022年樓市的特征是銷(xiāo)售規模高位回落、新開(kāi)放緩、投資增速繼續下滑。

其預計，2022年商品房銷(xiāo)售面積為17.6億平方米，同比減少1.1%，銷(xiāo)售金額為18.9萬(wàn)億元，同比增長(cháng)4.9%，商品房均價(jià)達10756元/㎡，同比上漲6.0%；

由此房企在2022年，全年的新開(kāi)工約為18.4萬(wàn)平方米，同比下降8.0%，投資增速繼續下降，預計2023年得到修正。

2 房?jì)r(jià)下跌成形，低利潤成常態(tài)

平安證券研究顯示，市場(chǎng)各主體信心恢復需要時(shí)間，70城新房和二手房?jì)r(jià)格的下行趨勢，已經(jīng)形成。

東方證券首席經(jīng)濟學(xué)家邵宇在2021鳳凰財經(jīng)峰會(huì )上更是預測，未來(lái)五年內房?jì)r(jià)將回撤到現在最高點(diǎn)的70%-90%。

最近多地調控從“防范過(guò)熱”轉為了“防范過(guò)冷”，但短期內想要改變下跌趨勢，并不現實(shí)。

只不過(guò)，像過(guò)去20年那樣，房?jì)r(jià)5年翻一番、10年翻兩番的現象，將成為歷史。

房企“暴利”也將成為歷史。

房?jì)r(jià)趨于正常，但土地價(jià)格持續上升。2021年房企購地面積18287萬(wàn)平方米，同比下降11.2%；土地成交價(jià)款14519億元，增長(cháng)4.5%。

低利潤，正在成為房企“常態(tài)”。

標普信評預測，2022年房企EBITDA利潤率的中位數可能下滑到16%左右，而毛利率中位數可能下滑到20%。

3 上半年繼續“雷聲陣陣”

2022年的償債高峰，炸了不少房企的鍋?；幽?、佳兆業(yè)、新力、陽(yáng)光城、三盛...風(fēng)險企業(yè)仍陷于公開(kāi)債、非標債等各類(lèi)錢(qián)的陷阱中。

這種場(chǎng)景，在2022年上半年也還是“常態(tài)”。

野村數據指出，房企2022年一季度和二季度境內外到期債券總分別達到了2100億元和2090億元。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中80%的參與者，是私人開(kāi)發(fā)商，抵抗力有限。

“春節前，有超1萬(wàn)億元的農民工遞延薪資需要支付，而且這一數據還可能被低估了?！?/p>

這對尚未恢復元氣的房企而言，雪上加霜。

4 引爆金融危機？不存在！

2021年眾多房企出現信譽(yù)危機，甚至有人將恒大危機對標雷曼兄弟，將中國地產(chǎn)危機，對比美國次貸危機。

但，這是不成立的。

中國人民銀行原行長(cháng)戴相龍在2021鳳凰網(wǎng)財經(jīng)峰會(huì )上表示，中國與美國房地產(chǎn)市場(chǎng)有根本性的不同，中國也不存在美國2007年次貸危機的形成機制。

中國內地住宅市場(chǎng)堅挺，每年仍然有1000多萬(wàn)農民進(jìn)城安家，城鄉居民的住房需求在不斷增加。

植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家連平在2021鳳凰網(wǎng)財經(jīng)峰會(huì )上也認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部領(lǐng)域確實(shí)存在一定程度的泡沫。但是，從全局來(lái)看泡沫基本可控。

更何況，年底一系列利好政策的出臺，為房企提供了喘息調整的黃金期。

5 短暫的政策松動(dòng)，救市不救企？

政策松動(dòng)的“喘息期”或許不會(huì )很長(cháng)。

資深地產(chǎn)人吳建斌認為，政策只是“微調糾偏”，而且是暫時(shí)的。

過(guò)去三年一個(gè)小周期（即3年調整1年放松）的情況沒(méi)有了，這輪政策調控至少會(huì )持續4到5年。此時(shí)政策的松動(dòng)可能只會(huì )持續3-5個(gè)月，不會(huì )更長(cháng)了。

建誠晟業(yè)認為，政策松動(dòng)更多是減少購房者成本，而不是專(zhuān)門(mén)提供給企業(yè)資金。

50萬(wàn)億的房地產(chǎn)金融中，70%-80%是個(gè)人按揭貸款，開(kāi)發(fā)貸占比較小。

所以企業(yè)始終以自救為主，無(wú)論2008年的金融危機，還是現在。

中央希望分而治之，希望購房者資金再次回歸市場(chǎng)，但對企業(yè)，只有路徑符合調控方向的，才能做得更好。

2021年，很多人想賣(mài)、很少人敢買(mǎi)。2022年，可能有所改善。

近日，央行、銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企并購風(fēng)險房企優(yōu)質(zhì)項目。

天風(fēng)證券認為，地產(chǎn)信用復蘇不對稱(chēng)，依靠行業(yè)并購消化不良資產(chǎn)可能是本輪行業(yè)風(fēng)險出清的主要路徑。

房地產(chǎn)“馬太效應”加速，2022年或將成為行業(yè)大洗牌的關(guān)鍵一年。

7  完全“國進(jìn)民退”？不可能！

目前信貸環(huán)境局部放松，部分國央企最先回溫。

貝殼研究院數據顯示，11月發(fā)行的46筆境內債券中，44筆發(fā)債主體為中央或地方型國有企業(yè)，占比高達96%，其余兩筆發(fā)債主體則為萬(wàn)科旗下的印力。

央企國企的確天然具有信用優(yōu)勢。但完全“國進(jìn)民退”也是不可能的。

建設部原副部長(cháng)劉志峰指出，未來(lái)五年全國城市人口將增長(cháng)4500萬(wàn)以上，將帶動(dòng)大于14億平方米的增量購房需求。

這樣的紅利，單一類(lèi)型的企業(yè)吃不下。

建誠晟業(yè)認為，民企在不同細分市場(chǎng)，有相對的優(yōu)勢。

大民企能在品牌、信用和經(jīng)營(yíng)穩健性方面夠縮小與央企國企的差距。

8 高杠桿被迫“斷舍離”

“高杠桿不合時(shí)宜”，這個(gè)道理，房企這么幾年，知道的多、轉變的少。

2021年的雷聲，可以說(shuō)讓房企來(lái)了一次斷舍離。用林中的話(huà)來(lái)說(shuō)，新時(shí)代，穿老鞋走老路，真的行不通了。房企應該穿新鞋，走新路。

“三條紅線(xiàn)”限制了房企融資規模，“兩集中”限制了銀行涉房貸款占比的上限，“供地兩集中”考驗著(zhù)房企的現金流管理...金融管理部門(mén)的一波操作下來(lái)，長(cháng)期依賴(lài)“高杠桿、高周轉”的房企快速缺血，并不意外。

要么像萬(wàn)科一樣，“活下來(lái)”“等春天”；要么像一些區域型房企，“偏安且深耕一隅”，反而可能活得很好。

究其根本，時(shí)代變了。房企的下一個(gè)出口，是內涵增長(cháng)、高質(zhì)量增長(cháng)和精細化管理。

9 生育率降低，房企只能慢走

人口的降速，比宏觀(guān)經(jīng)濟、金融對房地產(chǎn)的影響大得多。

2000年以后，出生率明顯下滑，結婚年齡延后，新婚生育意愿低，這一趨勢將加劇房地產(chǎn)銷(xiāo)售規模增速的放緩。

建誠晟業(yè)認為，從信用擴張角度來(lái)說(shuō)，企業(yè)和購房者都會(huì )進(jìn)入慢速發(fā)展階段。慢時(shí)代意味著(zhù)環(huán)境變慢，地產(chǎn)銷(xiāo)售規模與投資規模，房地產(chǎn)的發(fā)展需要其他行業(yè)健康發(fā)展。

中指院預測，房地產(chǎn)稅的達摩克里斯之劍在2022年或將落下，試點(diǎn)城市名單、征收細則等均有望發(fā)布。

從上?！胺渴鍜伿邸钡募傩侣勀芸吹?，房地產(chǎn)稅可以輕而易舉挑動(dòng)市場(chǎng)敏感的神經(jīng)。

房地產(chǎn)稅的作用的確很大。鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊曾專(zhuān)訪(fǎng)孟曉蘇，其直言，房地產(chǎn)稅有助于“縮小貧富差距”、化解土地財政依賴(lài)，促進(jìn)取消限購和限貸。

但如果房地產(chǎn)稅征稅方案太復雜，無(wú)助于稅收杠桿作用，也可能影響效果。

孟曉蘇認為，可行的方案是“見(jiàn)房就征、見(jiàn)證就退；小產(chǎn)權高稅率、老房低稅率、購置原值計征”。但這和目前重慶、上海試點(diǎn)的征稅方式有天差地別。

所以未來(lái)房地產(chǎn)稅，到底會(huì )怎么發(fā)展，仍不確定，這也成為2022年最大的未知數。