作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2020年11月，TOP100房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額12025.8億元，單月業(yè)績(jì)同比增長(cháng)21.4%，環(huán)比較上月小幅上升5.1%。實(shí)現全口徑金額13920.8億元，同比增長(cháng)20.2%，環(huán)比增長(cháng)8.4%，累計來(lái)看，前11月TOP100房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額99492.4億元，實(shí)現全口徑金額113280.0億元，累計同比分別為12.2%與10.3%。

整體來(lái)看，雖然受年初疫情影響，整體市場(chǎng)節奏后移，總體業(yè)績(jì)規模均實(shí)現同比增長(cháng)，但目前整體市場(chǎng)實(shí)際去化水平依然承壓，百強房企單月增速自8月以來(lái)持續回落。 

8月，TOP100房企單月實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額9761.7億元，同比提升至1-11月最高位，高達30.7%。隨后受政策影響，從9月起同比增速開(kāi)始從高位回落，截止至2020年11月末，百強房企實(shí)現銷(xiāo)售單月操盤(pán)業(yè)績(jì)同比增長(cháng)21.4%，已連續3個(gè)月同比增速下降，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，12月房企仍需加緊供貨、加速去化。

表：2020年1-11月百強房企業(yè)績(jì)表現及同比變動(dòng)（億元）

數據來(lái)源：CRIC

圖：2020年1-11月百強房企單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額及同比變動(dòng)（億元）

數據來(lái)源：CRIC

2020年，規模房企競爭持續，同時(shí)疫情對項目銷(xiāo)售、回款、開(kāi)復工的影響也是對房企整體經(jīng)營(yíng)實(shí)力的考驗，百強各梯隊房企整體呈現明顯分化格局。

2020年1-11月，前十強房企的操盤(pán)金額門(mén)檻為2014億元，同比增幅是各梯隊內同比增幅最低的，達10.3%，TOP30和TOP50房企操盤(pán)金額門(mén)檻較高，分別提升至12.6%和20.6%至，928.3億元和562.5億元，其中50強門(mén)檻操盤(pán)金額增幅為各梯隊門(mén)檻增幅最高。 

截至11月末，TOP100房企操盤(pán)金額門(mén)檻達到189.9億元，門(mén)檻增速為11.6%，較去年同期有明顯提升。 

從各梯隊門(mén)檻同比增幅情況來(lái)看，規模房企競爭優(yōu)勢較為明顯，同時(shí)，受整體市場(chǎng)規模見(jiàn)頂影響，頭部房企的增長(cháng)天花板效應開(kāi)始顯現。

圖：2020年1-11月百強房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額入榜門(mén)檻及同比變動(dòng)（億元）

從企業(yè)業(yè)績(jì)表現來(lái)看，2020年11月，TOP100房企中有超7成企業(yè)實(shí)現單月業(yè)績(jì)同比提升。截至11月末，已有近8成房企累計業(yè)績(jì)超過(guò)去年同期，實(shí)現同比增長(cháng)。 

具體來(lái)看，本月央企銷(xiāo)售發(fā)力，保利、中海、華潤、招商表現較為突出，單月業(yè)績(jì)規模同比提升顯著(zhù)，分別為24%、52.4%、10.7%、63%。 

累計來(lái)看，恒大、保利、世茂、招商同比提升較為明顯，分別為18.1%、10.3%、15.4%、24.6%。其中恒大無(wú)論是單月還是累計同比增長(cháng)表現都較為優(yōu)異。

表：2020年1-11月全口徑銷(xiāo)售TOP10房企業(yè)績(jì)表現（億元）

數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

從房企目標完成情況來(lái)看，截至11月末在年內設定了業(yè)績(jì)目標的部分規模房企中，超6成房企的目標完成率達到90%以上。其中，恒大、金茂、濱江、越秀、時(shí)代5家房企在本月提前達成了全年目標，表現相對突出。

同時(shí)，也有近3成房企全年的目標完成率在85%-90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及85%。

事實(shí)上，第四季度以來(lái)，市場(chǎng)就已進(jìn)入供貨高峰期，房企通過(guò)加速供貨帶動(dòng)成交量的上升，但行業(yè)去化承壓的基本面尚未有所改善，12月仍需加緊供貨、加速去化、沖刺全年目標。

我們認為，在今年疫情影響下，或將出現部分房企無(wú)法完成全年目標的情況。目標業(yè)績(jì)完成率一方面受年初目標制定情況影響，另一方面也受政策及市場(chǎng)變化影響，并不能作為評判房企的唯一標準。

表：2020年1-11月部分房企業(yè)績(jì)目標完成率（億元）

注：其中，中海地產(chǎn)幣種為港元；碧桂園、富力、龍光、佳兆業(yè)為權益口徑，與公告一致；

碧桂園業(yè)績(jì)內部目標根據全年可售貨值及目標去化率推算；

目標增長(cháng)率是2020年業(yè)績(jì)目標較2019年實(shí)際完成銷(xiāo)售金額的增幅；

11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)似有好轉的跡象，29個(gè)重點(diǎn)監測城市商品住宅成交面積企穩回升，同、環(huán)比分別增長(cháng)16%和4%。 

具體而言，一線(xiàn)城市成交小幅回調，環(huán)比微降1%，同比仍增長(cháng)35%。其中，北京、上海成交環(huán)比齊降，同比漲幅收窄，主要還是受較低供應量影響，市場(chǎng)需求依舊堅挺。廣州市場(chǎng)持續火熱，成交持續高位運行，南沙、增城兩區市場(chǎng)異?；鸨?，合計成交占比近半。而在供應接連放量的作用下，深圳成交顯著(zhù)放量，并創(chuàng )近年來(lái)單月新高。受限價(jià)政策影響，中高端項目預售價(jià)格大都低于市場(chǎng)預期，“網(wǎng)紅盤(pán)”買(mǎi)到即賺到的心理預期強烈，致使深圳“打新”市場(chǎng)持續火爆。 

25個(gè)二、三線(xiàn)城市成交企穩回升，環(huán)比增長(cháng)4%，同比增長(cháng)14%。其中，6成二三線(xiàn)城市成交環(huán)比齊升，西安、合肥等成交放量，環(huán)比漲幅都在40%左右，成都更是環(huán)比大增62%。近7成二三線(xiàn)城市成交同比皆增，受去年同期較低基數影響，徐州、合肥同比增長(cháng)兩倍有余。僅限于寧波、蘇州、南寧等市場(chǎng)遇冷，成交同環(huán)比雙降，天津市場(chǎng)形勢愈加嚴峻，房?jì)r(jià)已然步入下降通道。

從我們近期調研情況來(lái)看，9、10月中部地區三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)曾短暫回暖，返鄉置業(yè)需求進(jìn)場(chǎng)，但成交占比明顯不及往年。11月以來(lái)市場(chǎng)全面轉冷，購房者觀(guān)望情緒愈加濃重，普遍預期房?jì)r(jià)將轉跌，那些房企扎推的板塊去化壓力則不斷加劇。疫后置業(yè)群體普遍捂緊錢(qián)袋子，整體客戶(hù)質(zhì)量在下降，價(jià)格遂成為首要關(guān)注因素。購房者大都全城看房比較價(jià)格，購房決策周期明顯拉長(cháng)，并對價(jià)格異常敏感，價(jià)差100元/平方米便成為買(mǎi)不買(mǎi)的重要因素。

展望未來(lái)，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂(lè )觀(guān)，成交即使有所回升，幅度也將有限。相較而言，核心一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)需求堅挺，隨著(zhù)年底房企加大供貨力度，成交有望回升至高位。多數三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力瓶頸盡顯，疫情更是加劇市場(chǎng)下行壓力，即使年底供應放量增長(cháng)，成交也實(shí)難恢復至年內高位。

長(cháng)期以來(lái)，春節期間三四線(xiàn)城市普遍有返鄉置業(yè)的市場(chǎng)慣例。受限于年底疫情似有反復的跡象，今年?yáng)|南沿海城市工廠(chǎng)的停工期普遍更早，預計12月中旬三四線(xiàn)城市將陸續開(kāi)啟返鄉置業(yè)行情。隨著(zhù)市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，今年房企對返鄉置業(yè)多有期待，期盼成交能迅速反彈，階段性緩解去化壓力。不過(guò)，基于疫后居民收入預期大概率將有所下滑，我們認為今年三四線(xiàn)城市返鄉置業(yè)行情或將整體弱于往年，市場(chǎng)走弱的趨勢較難根本性扭轉。

附：2020年11月TOP50房企銷(xiāo)售金額排行榜

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原標題： 10月業(yè)績(jì)同比增速進(jìn)一步回落，50強門(mén)檻增長(cháng)20.6%