扒財經(jīng) 作者：婷婷王
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）
風(fēng)財訊獲悉，原計劃在今年6月上市的伯恩物業(yè)（三盛控股實(shí)控人公司）被傳已叫停IPO，并將展開(kāi)合作并購。
此前傳言可能賣(mài)給融創(chuàng )。但也有消息稱(chēng)，伯恩物業(yè)和恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)等一眾龍頭物業(yè)公司都有過(guò)溝通，尚不確定下家。
這似乎是近年開(kāi)展赴港上市計劃后，第一起叫停IPO的物業(yè)企業(yè)。但在今年的IPO中，它并非第一家出現“意外”的物業(yè)公司。
原計劃在5月23日前尋求上市聆訊的朗詩(shī)綠色生活（朗詩(shī)集團旗下物業(yè)公司），遲遲未進(jìn)入下一階段。
這已經(jīng)超過(guò)了一般周期時(shí)間（尋求聆訊后，2-3天評估上市公司是否通過(guò)，7天路演，后開(kāi)始招股）。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執行院長(cháng)唐卓告訴風(fēng)財訊，聯(lián)交所提升新上市企業(yè)盈利能力的文件將于2022年1月1日實(shí)施。所以對于物企來(lái)說(shuō)，2021年是上市的最佳窗口期，或許也是最后的窗口期。
實(shí)際上，2017年以來(lái)上市物企逐年遞增，截至今年5月，已經(jīng)有44家物企上市，板塊總數有望達70 家。2020年以來(lái)物業(yè)股的估值、破發(fā)率、募資力也開(kāi)始明顯分化。
在目前的趨勢下，若為獲取資金，難免將物業(yè)做IPO融資，還是直接出售變現？企業(yè)主似乎有了更多的考慮。
TOP30檔的伯恩物業(yè) 上市心變？
成立于2005年的伯恩物業(yè)，由林榮濱擔任法定代表人，屬于三盛系旗下物業(yè)公司，外拓較早，業(yè)務(wù)已涵蓋住宅、別墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)廣場(chǎng)、醫院、學(xué)校、公建單位、旅游景點(diǎn)、港務(wù)碼頭等多個(gè)領(lǐng)域，是為特色。
克而瑞數據顯示，伯恩物業(yè)2020年在管面積4800萬(wàn)平方米，百強物企中排名38；合約面積7600，50強物企中排名第32。
這樣的體量，在2021年排隊上市的物企（禹佳生活服務(wù)、德信服務(wù)、世紀金源服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活、中駿商管、領(lǐng)悅服務(wù)、康橋悅生活、越秀服務(wù)、新力服務(wù)、天譽(yù)青創(chuàng )智聯(lián)服務(wù)、中南服務(wù)、海悅生活、富力物業(yè)、明宇商服、中梁百悅智佳服務(wù)、東原仁知服務(wù)、融信服務(wù)）中，位列偏上位置。
企業(yè)方面向風(fēng)財訊表示，伯恩物業(yè)的規模和業(yè)務(wù)能力，在福建都屬于龍頭梯隊。無(wú)論走IPO還是合作并購，都能很好變現。但目前沒(méi)有明確反饋。
2020年媒體交流中，三盛地產(chǎn)集團總裁馮勁義曾透露，伯恩物業(yè)正推動(dòng)上市，券商給到估值，市盈率約在25倍-30倍。
有消息指出，伯恩物業(yè)談判合作并購，涉及資金規?；虿坏?2億元，市盈率在8倍-12倍。
從絕對數值上來(lái)看，物業(yè)公司掛牌出售的估值，似乎不如上市，但唐卓指出，對于部分中小物企來(lái)說(shuō)，IPO融資要產(chǎn)生較大一部分的中介費用，侵占經(jīng)營(yíng)利潤。
“從近期出售物業(yè)公司的案例看，多數是地產(chǎn)母公司面臨較大資金壓力，物業(yè)公司在其中的話(huà)語(yǔ)權并不高。那么出于變現考慮，到底是IPO還是出售，的確面臨抉擇?！?/p>
朗詩(shī)生活服務(wù)被迫延長(cháng)？
物業(yè)股劇烈分化 還上市嗎？
對于朗詩(shī)綠色生活“卡”在聆訊階段，唐卓則認為，2021年物業(yè)企業(yè)整體的上市周期面臨“被拉長(cháng)”，平均上市周期由2019年的139天，拉長(cháng)至2021年前5個(gè)月的232天。
在近期聯(lián)交所提升企業(yè)盈利的文件發(fā)布之后，資本市場(chǎng)上新上市企業(yè)的周期均或多或少受到影響。
實(shí)際上，就規模而言，朗詩(shī)綠色生活也不占優(yōu)勢。
招股書(shū)顯示，至2020年9月30日，朗詩(shī)綠色生活的總合約建筑面積為2310萬(wàn)平方米。在管總建筑面積1620萬(wàn)平方米，母公司不夠強，只屬于“蚊型”物企，且利潤偏低、高毛利業(yè)務(wù)拓展緩慢。
唐卓指出，目前影響物業(yè)企業(yè)上市成功與否的，主要是企業(yè)盈利能力、未來(lái)成長(cháng)性，以及企業(yè)的規模。
新上市企業(yè)的估值會(huì )面臨下降的風(fēng)險，主要由于新上市物企與已上市物企相比，成長(cháng)性、盈利能力、規模發(fā)展、母公司支持等方面不具有過(guò)高優(yōu)勢。
因而中短期，物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)上的分化會(huì )加劇，頭部企業(yè)對資金的吸引力將持續提升，而在長(cháng)尾區間的物業(yè)企業(yè)將會(huì )更多，這批企業(yè)中部分擁有較強資本IP的企業(yè)會(huì )在差異化競爭中凸顯出來(lái)。
但長(cháng)期，隨著(zhù)存量市場(chǎng)空間的逐步市場(chǎng)，給物業(yè)企業(yè)的成長(cháng)空間足夠大，且目前的物業(yè)行業(yè)集中度處于35%-40%區間，物企能夠享受到資本與行業(yè)發(fā)展的雙重紅利。物企上市還是有吸引力的。
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