丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
受疫情影響，年初房地產(chǎn)行業(yè)一度遭遇“寒冬”，為實(shí)現穩經(jīng)濟、穩就業(yè)的目的，各地出臺了一系列促進(jìn)復工復產(chǎn)的措施，在相對寬松的貨幣政策和優(yōu)質(zhì)地塊集中供應的刺激之下，土地市場(chǎng)迅速升溫，尤其是4月份國內疫情得到較好地控制之后，土地市場(chǎng)熱情高漲，高價(jià)地也是層出不窮，在三季度調控不斷升級的背景下，多城市的供地和拍地節奏有所放緩，全國土地市場(chǎng)供應和成交規模呈周期性下滑趨勢。
10月重點(diǎn)城市的流拍率創(chuàng )下二季度以來(lái)的新高。據CRIC重點(diǎn)監測的92個(gè)熱點(diǎn)城市來(lái)看，10月份重點(diǎn)城市的土地流拍幅數和流拍率均較上月明顯上漲。其中，土地流拍幅數高達111幅，是今年以來(lái)流拍土地幅數最多的一個(gè)月。
供地質(zhì)量下滑成流拍主要原因
CRIC數據顯示，2020年1月-10月，重點(diǎn)監測的92個(gè)熱點(diǎn)城市，流拍率最高的是月份是2月，這主要受年初疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體停擺所致，隨后是1月，適逢傳統假期以及傳統成交淡季，流拍率僅次于2月最高峰。
2020年10月，在經(jīng)歷了年中整體市場(chǎng)復蘇及優(yōu)質(zhì)地塊集中供應刺激后，持續收緊的金融環(huán)境降低了房企拿地的積極性，加之重點(diǎn)城市近來(lái)普通地塊入市明顯增多，土地流拍現象加劇，流拍幅數和流拍率均較9月出現明顯上漲，達111幅，流拍率12.2%
重點(diǎn)城市土地流拍幅數及流拍率變走勢
具體來(lái)看，10月份流拍地塊主要集中在中西部省會(huì )城市和一些非熱點(diǎn)中小城市，如昆明、清遠、鄭州和濟南等，這些城市在本月的土地流拍幅數均超過(guò)了5幅，流拍現象相對較為嚴重。
就流拍地塊的具體原因來(lái)看，除少數地塊因政府規劃調整、土地出讓條件變更等客觀(guān)原因而遭遇撤牌或提前中止出讓外，余下103宗地中大部分地塊多是因位置偏遠且條件一般而流拍，位置好且拿地條件苛刻、地價(jià)過(guò)高等其他原因占比相對較低。
圖：2020年10月
重點(diǎn)城市中土地流拍幅數TOP10城市
數據來(lái)源：CRIC
約5成因位置偏僻、條件一般流拍
在流拍地塊中超過(guò)5成的地塊位于二線(xiàn)城市的遠郊和三四線(xiàn)城市的郊縣，如鄭州中牟、滎陽(yáng)、濟南歷城、成都青白江、蒲江、清遠佛岡等。這些區域往往是配套十分缺乏的新區，樓市表現相對冷淡，開(kāi)發(fā)商預期不足。
當前房企融資環(huán)境持續收緊，且各城市后續又有多宗優(yōu)質(zhì)土地供應，房企注意力自然也會(huì )集中在優(yōu)質(zhì)土地上，導致這類(lèi)位置偏遠的地塊也往往會(huì )遭遇流拍。
值得注意的是，在本月流拍地塊中不乏一些區位較為優(yōu)越的地塊，比如武漢江岸區濱江地塊、武昌古城地塊、長(cháng)沙縣松雅湖南岸地塊等，占比約33%。但正是由于區位優(yōu)越，政府對地塊的規劃定位也比較高，拿地門(mén)檻自然也比較苛刻，常附帶如競拍企業(yè)規模要求、較高比例的自持、引入產(chǎn)業(yè)要求、較多配建等諸多條件。最終由于“定位高、所需資金成本也高”而導致流拍。
表：近一個(gè)月重點(diǎn)地塊流拍情況
數據來(lái)源：CRIC
除上述兩大原因外，也有不到一成的地塊因為出讓底價(jià)過(guò)高而流拍。典型如昆明巫家壩板塊的兩宗宅地，其周邊在售新房?jì)r(jià)格約在2萬(wàn)元/平方米，但該宗地的起拍價(jià)高達1.44萬(wàn)元/平方米，再考慮建安、運營(yíng)等成本，該宗地幾乎無(wú)盈利空間，因此該宗地最終也因無(wú)人報價(jià)而流拍。
也有不到10宗地塊是因為政府規劃調整、土地出讓條件改變等客觀(guān)原因而遭遇撤牌和收回。
圖：2020年10月重點(diǎn)監測城市流拍地塊原因分析
年末流拍率或將進(jìn)一步走高
下半年在中央、地方多套政策“組合拳”的配合下，土地市場(chǎng)迎來(lái)了明顯的降溫。但與此同時(shí)，重點(diǎn)城市的流拍率也再度走高，10月份流拍率甚至創(chuàng )下了二季度以來(lái)的新高。
接下來(lái)，結合近期政策面動(dòng)向來(lái)看，在11月中旬，銀保監會(huì )出臺新規禁止險資投資直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設企業(yè)，進(jìn)一步加強房企融資難度，房企拍地整體積極性也會(huì )進(jìn)一步降低。另一方面，年末又恰逢土地供應高峰期，雖然部分熱點(diǎn)城市加大了優(yōu)質(zhì)地塊入市力度，但條件普通、區位偏遠地塊仍是供應主力，同時(shí)為控溢價(jià)，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍門(mén)檻也大多只升不降。在此影響下，流拍率進(jìn)一步上漲的可能性較高。
重點(diǎn)地塊成交價(jià)格明顯走低
至于更受投資側關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊方面，除少數極為優(yōu)質(zhì)地塊外，大部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度已經(jīng)較二三季度有所下滑，地價(jià)漲幅也明顯下跌，如南京、寧波等城市在“限地價(jià)、控溢價(jià)”下宅地價(jià)格已經(jīng)趨于平穩。
從近一個(gè)月重點(diǎn)地塊低溢價(jià)成交情況來(lái)看，廈門(mén)、南寧、成都等地的成交價(jià)格較同板塊內最近成交的同類(lèi)地塊相比出現了大幅下跌。
其中南寧江南區亭洪路地塊的成交價(jià)格較同板塊內最近成交的同類(lèi)地塊相比成交價(jià)格跌幅高達41%，主要原因為要求配件較多。如公共服務(wù)設施規劃要求須配建兩所幼兒園，并須按要求設置社區居家養老服務(wù)用房、黨群服務(wù)中心用房、嬰幼兒照護服務(wù)場(chǎng)地、文化活動(dòng)站、社區衛生服務(wù)中心、派出所、老年養老院、菜市場(chǎng)、體育場(chǎng)（館）等公共服務(wù)設施。該地塊最終由華潤置地以25.57億元拍得，成交樓板價(jià)約4012元/平凡方米，而周邊同類(lèi)地塊的樓板價(jià)為6744元/平方米。
此外，上海近期出讓的3塊含宅地塊中，保利置業(yè)竟得的奉賢區奉賢新城10單元04-02區域地塊與周邊同類(lèi)地塊樓板價(jià)也明顯較低，該地塊商業(yè)占比20%，且須自持，最終成交樓板價(jià)約17480元/平方米，而周邊同類(lèi)地塊的樓板價(jià)都在20000元/平方米以上。
我們認為，在多城市采用“限地價(jià)、控溢價(jià)”的拍地方式影響下，地價(jià)和溢價(jià)率指標未來(lái)也將進(jìn)一步走低，土地市場(chǎng)將逐步回歸向穩定運行的軌道。
考慮到接下來(lái)兩個(gè)月是城市推地高峰期，雖然接下來(lái)的供應將會(huì )顯著(zhù)增加，但在調控組合拳下，近期優(yōu)質(zhì)地塊供應占比也在減少，如10月份上海、寧波、重慶、東莞、杭州均減少了優(yōu)質(zhì)土地入市數量，起拍價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的優(yōu)質(zhì)地塊僅有2宗，較上月減少4宗，其中深圳和廣州各涉及1宗。預計接下來(lái)的兩個(gè)月在“緊融資”“寬供應”“限地價(jià)”“優(yōu)質(zhì)地塊供給減少”一系列調控組合拳下，溢價(jià)率還將延續低位，高熱地塊數量進(jìn)一步減少，土地市場(chǎng)將延續“放量降溫”的趨勢。
與此同時(shí)，對于財務(wù)指標健康、現金流充裕的大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，在土拍熱度進(jìn)一步回落下，有望在年底和明年初迎來(lái)一輪補充優(yōu)質(zhì)土儲的機會(huì )。不過(guò)由于優(yōu)質(zhì)地塊備受房企推崇，地價(jià)被追高的可能性極大，建議房企還是要仔細測算拿地成本，避免后期利潤空間或現金流不足的風(fēng)險。
表：近一個(gè)月重點(diǎn)地塊低溢價(jià)成交情況
數據來(lái)源：CRIC
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