作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2020年的樓市雖在開(kāi)年之初遭受重創(chuàng )，但得益于政策的扶持及疫情后市場(chǎng)需求的有序釋放，諸多一線(xiàn)城市的行業(yè)銷(xiāo)售規模率先實(shí)現增長(cháng)。上海作為核心一線(xiàn)城市，在進(jìn)入二季度后，供應便開(kāi)始開(kāi)閘放量，從而推動(dòng)商品住宅成交金額自5月開(kāi)始實(shí)現回彈。

具體來(lái)看，CRIC數據顯示，2020年度上海核心區域銷(xiāo)售金額排行中，以北外灘為核心的板塊成交總金額在上海核心區域名列前三，約142.72億元，同比增長(cháng)超100%，近年來(lái)發(fā)展迅猛。 

從歷史均價(jià)來(lái)看，北外灘區域的銷(xiāo)售均價(jià)從2016年起就已超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，而從2017年至今，成交均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上以及總價(jià)段在1000萬(wàn)元以上的高端項目成交金額都呈連年上漲之勢。據了解，在2020年12月同批次取證過(guò)會(huì )的項目中，中糧瑞虹·海景壹號目前為虹口區該板塊周邊取證價(jià)格最高的項目。 

北外灘自《北外灘地區控制性詳細規劃》的一紙批文公示以來(lái)便開(kāi)始“硝煙彌漫”，成為開(kāi)發(fā)商們爭奪的“戰略要塞”，無(wú)論是土拍市場(chǎng)還是整體銷(xiāo)售熱度都高于上海其他區域板塊。 

2020年6月21日，虹口舉行北外灘全球宣介會(huì )，規劃中明確，在新的時(shí)代背景下，北外灘與外灘、陸家嘴共同構成“黃金三角”核心商務(wù)區，是上?！拔鍌€(gè)中心”建設中重要的功能服務(wù)聚集區，其發(fā)展理念、建設水平和管理模式，將成為長(cháng)三角區域城市發(fā)展及全球城市建設的標桿。 

從發(fā)展條件來(lái)看，北外灘具備三個(gè)方面的優(yōu)勢：地理區位、歷史底蘊和濱水資源。市委、市政府要求：北外灘地區規劃建設要體現“最高標準、最好水平”、“突出亮點(diǎn)、打造精品”。 

7月，市政府批復同意《北外灘地區控制性詳細規劃》，并堅持高標準定位，將北外灘地區建設成為與外灘、陸家嘴錯位聯(lián)動(dòng)、居職相融、孵化創(chuàng )新思維的新時(shí)代頂級中央活動(dòng)區、匯聚現代化國際大都市核心發(fā)展要素的世界級會(huì )客廳、全球超大城市精細化管理的典型示范區。 

在政府規劃的推動(dòng)下，各大開(kāi)發(fā)商紛紛入駐搶奪北外灘戰略核心。 

2020年7月3日，招商蛇口以44.04億元的總價(jià)，經(jīng)過(guò)與其他6家品牌房企187輪的角逐，最終以8.1萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)竟得虹口區嘉興路街道地塊，該地塊與北外灘核心區僅一路之隔，以28%溢價(jià)率刷新上海北外灘的宅地記錄。 

9月17日，經(jīng)過(guò)38輪競價(jià)，恒大以總價(jià)22.95億元成功競得虹口區北外灘街道歷史風(fēng)貌保護項目地塊，該地塊為商辦地塊與商住辦混合地塊相結合地塊，所以整體樓板價(jià)相對較低，折合樓板價(jià)51000元/平方米。 

據不完全統計，北外灘區域目前已有瑞安、恒大、融創(chuàng )、保利、中糧、招商、仁恒等房企進(jìn)入，已初步形成品牌房企競爭角逐的戰場(chǎng)，從其2020年的項目銷(xiāo)售情況來(lái)看，該區域已然成為上海中心區域最受歡迎的豪宅區之一。

如果說(shuō)2020年上海占據了全國豪宅市場(chǎng)的半壁江山，北外灘點(diǎn)燃上海豪宅市場(chǎng)的硝煙，那么2021年，中糧瑞虹·海景壹號（備案名：瑞虹新城天悅耀庭）則以自身品牌賦能定調北外灘。 

2020年12月29日-2021年1月2日，中糧瑞虹·海景壹號公園大宅開(kāi)啟全城認籌，現場(chǎng)人潮涌動(dòng)、摩肩擦踵，高凈值人群紛紛到訪(fǎng)預定房源。2020年1月9日開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)即售罄，售樓處開(kāi)放至今，項目累計超5000組客戶(hù)到訪(fǎng)。

中糧瑞虹·海景壹號作為瑞虹新城第九期項目，是中糧集團旗下大悅城控股與香港老牌房企瑞安房地產(chǎn)的合作項目。據了解，中糧集團已連續第26年入圍財富世界500強，而瑞安房地產(chǎn)則是香港老牌房企其在虹口多年打造的瑞虹新城口碑與業(yè)績(jì)俱佳，在這兩大品牌加持下，雙方攜手推出的中糧瑞虹·海景壹號是集中糧壹號系與瑞虹新城之長(cháng)的扛鼎之作。 

中糧壹號系產(chǎn)品無(wú)一不選取城市核心優(yōu)質(zhì)地塊，精工細作，以超前規劃與發(fā)展眼光詮釋城市發(fā)展與高端人居生活體驗。從中糧·海景壹號、中糧·天悅壹號、中糧·前灘海景壹號到如今的中糧瑞虹·海景壹號，中糧的“壹號系”產(chǎn)品一直以來(lái)都是上海各區域的明星產(chǎn)品。 

此次與瑞安攜手，中糧瑞虹·海景壹號在成熟的瑞虹板塊帶來(lái)的區域價(jià)值基礎上，更以自身品牌賦能超越以往，開(kāi)盤(pán)當日，首批推出的房源受到了購房者們的強烈追捧，不少客戶(hù)在現場(chǎng)為沒(méi)買(mǎi)到理想房源而懊惱，所幸的是，據我們向大悅城控股方面了解，今年上半年中糧瑞虹·海景壹號或將加推第二批房源致謝時(shí)代鑒賞者。

從我們的調研中發(fā)現，很多購房者選擇中糧瑞虹·海景壹號的理由，除了其區域價(jià)值，品牌影響力，整體配套規劃之外，是其擁有該板塊長(cháng)期以來(lái)較為少有的大戶(hù)型設計。 

據112個(gè)重點(diǎn)監測城市的調查數據顯示，2020年，普通住宅戶(hù)型成交方面三房仍是成交主力，成交占比進(jìn)一步提升至59.24%，較2019年凈增長(cháng)2.31個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，四房成交占比穩中有升，較2019年凈增長(cháng)0.85個(gè)百分點(diǎn)至20.2%，高于一房和二房戶(hù)型之和，這一數據顯示改善型住房需求依舊堅挺，且從其上升趨勢來(lái)看，有較強購買(mǎi)力及市場(chǎng)支撐。 

表：112個(gè)重點(diǎn)監測城市普通住宅分戶(hù)型成交套數占比

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

分城市來(lái)看，很多人都以為三四線(xiàn)城市由于單價(jià)比較低，因此大戶(hù)型套均面積可能會(huì )大一些，但是成交數據表明，一線(xiàn)城市的四房套均面積反而更大，其中北京和上海兩地近三年的四房戶(hù)型平均套均面積分別達到了167.3平方米和169.5平方米，明顯超出平均水平。這說(shuō)明，對于一線(xiàn)城市，尤其是上海，對于大戶(hù)型的需求正在不斷的上升，主要還是因為，隨著(zhù)二胎開(kāi)放及人們居住生活水平的提升，人們對居住空間的需求變得更大，在這其中“賣(mài)一換一”的改善型剛需尤為普遍。 

表：各能級城市四房戶(hù)型近三年套均面積情況

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

不僅如此，如果說(shuō)以往的購房者在選擇大面積戶(hù)型的時(shí)候更多是從需求角度考慮，那對如今的購房者來(lái)說(shuō)其中有一部分，從一開(kāi)始就沒(méi)考慮過(guò)小戶(hù)型。據我們對z世代的最新調研數據顯示，95后到00后分成四類(lèi)人，有房的52%，無(wú)房的48%。其中有房且10年內準備買(mǎi)房的“房二族”約占整個(gè)調研人群的1/4，對于這些直接有能力改善的準購房者來(lái)說(shuō)，三房已成入門(mén)產(chǎn)品，他們不僅喜歡大戶(hù)型，還愿意為產(chǎn)品付溢價(jià)，同時(shí)停車(chē)位的配比要求為1：2。

因此，對于目前正在買(mǎi)房的以及未來(lái)即將買(mǎi)房的中高端改善人群來(lái)說(shuō)，中糧瑞虹·海景壹號建面約168-250平方米的戶(hù)型一經(jīng)推出，就已成為了他們心目中的不容錯過(guò)的項目之一。 

尤其是對于上海北外灘板塊而言。一直以來(lái)，該區域內可選的大戶(hù)型相對較少，很多項目主要還是以緊湊三房為主，即使是瑞虹新城前幾期，戶(hù)型也是從小面積段開(kāi)始，再加上部分大面積戶(hù)型設計。

中糧瑞虹·海景壹號首開(kāi)起步便是建面約168平方米的舒適三房，更有最大建面約250平方米正公園大宅，無(wú)論是從設計規劃、空間尺度還是社群維護上，都極大程度滿(mǎn)足了真正向往大宅生活的高端客戶(hù)需求，彌補了北外灘區域長(cháng)期以來(lái)的空白。因此也成為了該區域購房者不容錯過(guò)的項目，這也促成了其首開(kāi)即售罄的熱銷(xiāo)佳績(jì)。

回顧2020年，雖然市場(chǎng)周期受疫情影響后移，整體相比往年少了兩個(gè)月，但部分區域的樓市情況依然可以用“火爆”兩個(gè)字來(lái)形容。在這其中，上海樓市全年共計兩百余個(gè)項目入市，誕生了26個(gè)“千人搖”項目。

2021年的樓市比拼，在北外灘打響。中糧瑞虹·海景壹號以其優(yōu)秀的首開(kāi)業(yè)績(jì)給整個(gè)板塊，乃至整個(gè)上海做出了表率作用，也以強強聯(lián)合、至尊配置的約168-250平方米硬核大戶(hù)型，博得了中高端購房者的搶購與好評。

我們認為，隨著(zhù)未來(lái)北外灘與外灘、陸家嘴共同構成“黃金三角”核心商務(wù)區的進(jìn)一步確立和發(fā)展，未來(lái)北外灘或將成為與外灘和陸家嘴同等的城市增長(cháng)極，對于北外灘而言，期待一個(gè)能夠真正承載其未來(lái)區域發(fā)展價(jià)值的高端產(chǎn)品也已經(jīng)很久了。

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原標題： 上海占據豪宅市場(chǎng)半壁江山，北外灘這個(gè)項目不容錯過(guò)