扒財經(jīng) 作者：王婷婷
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）
有時(shí)候，沒(méi)有對比，就沒(méi)有傷害。
開(kāi)年以來(lái)，有一些房企還在為“誤判區域形勢”還債，一些房企已經(jīng)吃到“選對城市拿對地”的果實(shí)。
3月3日，寶龍地產(chǎn)(01238.HK)成為第一家公布年報的內房企，比去年提前了6天，前一晚寶龍商業(yè)(09909.HK)也發(fā)布了年報。
公告顯示：
寶龍地產(chǎn)2020年收入354.95億元，同比增長(cháng)36.3%；歸母利潤60.93億元，同比增長(cháng)50.8%；毛利率36%。全年銷(xiāo)售金額815.5億元，同比增35%，回款576億。
目標是2021年銷(xiāo)售金額1050億元，回款率保持70%的水平。
寶龍商業(yè)2020年營(yíng)業(yè)收入19.21億元，同比增加18.6%；歸屬股東凈利潤3.05億元，同比增70.8%；期內毛利5.94億元，同比增38.8%。
目標是收入復合增長(cháng)率30%-35%，出租率保持95%以上。
寶龍地產(chǎn)2020年的利潤，受到合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司影響較大，這部分權益部分稅后利潤約6.67億元，同比增加約77.4%。同年寶龍地產(chǎn)的非控制性權益150.6億元 ，增長(cháng)了140倍。
寶龍地產(chǎn)也意識到對權益比的調節，在2020年其拿地權益比控制在63%，2017-2019年則在50%左右。
增長(cháng)的核心則是“業(yè)務(wù)特點(diǎn)+城市選擇+執行力”，尤其是堅定布局長(cháng)三角，結合拿地模式“高增長(cháng)高利潤”的特征，實(shí)現了公司的穩步增長(cháng)。
面對房地產(chǎn)“集中供地+三條紅線(xiàn)”兩個(gè)全新行情，許華芳也分享了寶龍地產(chǎn)的主要應對思路。
集中供地下拿地：
招法靈活、成本壓低
商業(yè)+住宅的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，也是寶龍地產(chǎn)的拿地特征，這將成為寶龍在后續3年保證發(fā)展節奏的關(guān)鍵點(diǎn)。
面對當期的土地市場(chǎng)，許華芳的判斷是，2021年“22城集中供地”對房企的拿地模式、資金能力都是挑戰。
“集中供地會(huì )讓地王和高溢價(jià)土地減少，對整個(gè)行業(yè)是好事，也將改善行業(yè)的毛利率?！?/p>
那么機會(huì )在哪里？
許華芳認為，這個(gè)格局對央企，優(yōu)勢最明顯，它們具有無(wú)限大的資金去交保證金。
對于民營(yíng)企業(yè)而言，資金充沛、拿地模式靈活則具備優(yōu)勢。
言下之意，2021年企業(yè)分化更加明顯，買(mǎi)地方式、成本、布局狀況對企業(yè)運營(yíng)影響會(huì )很大。
許華芳表示，寶龍的重倉區域，依然是長(cháng)三角，目前寶龍地產(chǎn)的長(cháng)三角土儲占比約70%，這些貨值的毛利率都能達到30%以上。
大灣區會(huì )是未來(lái)的一個(gè)重點(diǎn)區域，但許華芳直言，長(cháng)三角的競爭格局優(yōu)于大灣區，新選手在大灣區的成功率低，“廣東大佬的競爭非常激烈”。
但許華芳看到，大灣區的購物中心需求依然很大，并且很多城市還能通過(guò)勾地的模式拿地。
這讓寶龍看到了一個(gè)切入點(diǎn)——“我們今年在廣東通過(guò)勾地、商住協(xié)同，拿了一些地，都是底價(jià)。今年希望在廣東產(chǎn)生新亮點(diǎn)?！?/p>
值得一提的是，雖然寶龍是商業(yè)+住宅協(xié)同的模式拿地、發(fā)展業(yè)務(wù)，但對比例的控制一直較嚴。
從年報可見(jiàn)，寶龍地產(chǎn)目前3650萬(wàn)平土儲，其中住宅占比56.6%、車(chē)位占比20.4%、商鋪1%、辦公占比6.2%、公寓5.3%，住宅占比穩住了“半壁”，這是防止長(cháng)周期拖垮流動(dòng)性的前提。
目前寶龍地產(chǎn)的可售貨值約4478平方米，估算基本能保證公司2-3年的發(fā)展。
三條紅線(xiàn)中降債：
壓縮短債、狂減成本
房企三條紅線(xiàn)的格局下，跑贏(yíng)市場(chǎng)的第二個(gè)前提因素是“資金”。
財報顯示，2020年寶龍地產(chǎn)剔除預收賬款后的總資產(chǎn)負債率為69.9%,凈負債率為73.9%,現金及其等價(jià)物253.4億元，現金及銀行結余282.8億元，同比增19.5%。
風(fēng)財訊看到，寶龍在2020年能夠壓下負債率，主要是因為大幅壓縮了融資成本，從2019年的11.7億元降到1億元，10倍的降速。
其中主要是增加了公司債、商業(yè)證券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，各項增幅在1倍以上；主要壓縮的則是短期類(lèi)的融資，如證券融資、抵押借貸、銀行融資，相應增加了長(cháng)期借貸。
寶龍地產(chǎn)CFO廖明舜表示，未來(lái)公司計劃凈資產(chǎn)負債率保持在70%以下，雖然有壓力，但會(huì )努力通過(guò)優(yōu)化財務(wù)結構，加速效率等方式實(shí)現。
目前寶龍地產(chǎn)的債務(wù)指標，在三條紅線(xiàn)上都處于綠檔，這也是未來(lái)寶龍運作財務(wù)的原則——在綠檔的前提下，擴大經(jīng)營(yíng)和規模；在運作穩定的基礎上，通過(guò)優(yōu)化各指標，實(shí)現增長(cháng)。
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