丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
從旭輝到融創(chuàng )，“廣西一哥”彰泰的去向一直備受行業(yè)關(guān)注，最終于4月17日落定，2021年4月17日，融創(chuàng )中國與彰泰集團在無(wú)錫舉行戰略合作簽約儀式，融創(chuàng )將與彰泰設立合資公司，以99.1億元接手彰泰所屬目標公司100%權益，交易完成后，融創(chuàng )與彰泰分別持有合資公司80%、20%股權，同時(shí)融創(chuàng )服務(wù)也發(fā)布公告擬8億元收購彰泰服務(wù)80%股權。
資料顯示，彰泰集團深耕廣西29年，憑借優(yōu)良的產(chǎn)品與服務(wù)，已在廣西市場(chǎng)建立領(lǐng)先的規模優(yōu)勢和客戶(hù)口碑。CRIC數據顯示，近3年內彰泰蟬聯(lián)廣西本土房企銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積雙冠王。此次出讓的資產(chǎn)包主要位于廣西城市核心區域，九成以上為住宅業(yè)態(tài)，可售建筑面積約1162萬(wàn)平方米。
融創(chuàng )中國董事會(huì )主席孫宏斌表示，廣西市場(chǎng)發(fā)展潛力巨大，彰泰與融創(chuàng )此次強強聯(lián)手，將充分整合雙方資源與優(yōu)勢，共同為廣西人民帶來(lái)高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，以文旅、文化、會(huì )議會(huì )展等多元化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢助力廣西經(jīng)濟社會(huì )高質(zhì)量發(fā)展。
彰泰為廣西規模最大的本土房企
近年來(lái)，隨著(zhù)廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)打開(kāi)，各大品牌房企競相互入駐，截至目前TOP20中僅有個(gè)別房企未有項目布局。
從克而瑞排行榜來(lái)看，2020年碧桂園、龍光、陽(yáng)光城、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng )、金科等外來(lái)品牌房企占據廣西市場(chǎng)第一陣營(yíng)，競爭激烈。融創(chuàng )自2016年首進(jìn)廣西，也有意加速市場(chǎng)擴張，規模增速不斷提升，2020年廣西區域銷(xiāo)售額突破百億，達到108.5億元，位列房企第8位。
圖：2017-2020年融創(chuàng )廣西區域銷(xiāo)售規模與增速（億元）
彰泰作為廣西規模最大的本土房企，2018-2020年連續三年銷(xiāo)售額均超過(guò)200億元，其中2020年在廣西區域全口徑銷(xiāo)售額達224.5億元，權益銷(xiāo)售金額達161.4億元，均位列第一。根據廣西2020年商品房銷(xiāo)售額4251.5億元計算，市場(chǎng)占有率約為5%，超過(guò)碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續以47.44億元領(lǐng)跑，增長(cháng)預期向好。
隨著(zhù)彰泰并入融創(chuàng )，將為融創(chuàng )帶來(lái)超過(guò)200億的銷(xiāo)售貢獻，根據推算2021年或將達到260億，迅速擴大融創(chuàng )在廣西的銷(xiāo)售規模與市場(chǎng)占有率，與其他房企品牌拉開(kāi)差距，建立絕對優(yōu)勢。
表：近三年彰泰在廣西的市場(chǎng)占有率
數據來(lái)源：CRIC
融創(chuàng )看重彰泰的土儲與本土市場(chǎng)經(jīng)驗
廣西土地市場(chǎng)熱度高居不下，尤其是核心區域優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈。
從年報數據來(lái)看，截至2020年年末，融創(chuàng )總土儲建筑面積達2.58億平方米，同比增長(cháng)10.3%。其中2021年新增土地儲備建筑面積約5877萬(wàn)平方米。從土儲貨值結構來(lái)看，截至2020年末，融創(chuàng )約78%的土儲貨值位于一、二線(xiàn)城市。其中于一、二線(xiàn)城市分別擁有貨值0.4萬(wàn)億和2.0萬(wàn)億，強三線(xiàn)城市貨值約0.7萬(wàn)億。
在這其中，位于廣西的土地儲備量和占比都不高，截至2020年末，融創(chuàng )在廣西的土地儲備主要位于南寧和桂林，總計達到371.66萬(wàn)平方米，占總土儲1.4%，權益土地儲備為280.64萬(wàn)平方米。
相較之下，彰泰具備本土深耕優(yōu)勢，積累了豐富的區域土地儲備，拿地方式也更加靈活，在一定程度能控制成本。目前，彰泰布局覆蓋廣西11個(gè)重點(diǎn)城市，以南寧、桂林、柳州、北海為核心城市向周邊輻射，截止2020年底，累計開(kāi)發(fā)項目106個(gè)，累計開(kāi)發(fā)面積超2000萬(wàn)平方米，融創(chuàng )收購彰泰也是看重了彰泰的儲備價(jià)值與本土市場(chǎng)經(jīng)驗。
據公告披露信息顯示，此次收購涉及目標項目共57個(gè)，包含54個(gè)開(kāi)發(fā)項目及3個(gè)代建項目，總計容未售建筑面積為825.17萬(wàn)平方米。其中，54個(gè)開(kāi)發(fā)項目計容共計未售建筑面積783.33萬(wàn)平方米，90.8%位于廣西各城市核心區域，主要分布在桂林、南寧、玉林等城市，且以住宅為主，流動(dòng)性強。
圖：54個(gè)開(kāi)發(fā)項目城市分布情況（計容未售建筑面積：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC
收并購將成為獲取土地儲備的重要手段
據了解，早在融創(chuàng )之前，今年1月7日時(shí)，旭輝集團曾發(fā)布公告，宣布擬與彰泰集團按65：35比例成立合營(yíng)公司——旭輝彰泰。此外，旭輝中國將向彰泰集團股東彰泰香港及桂林合創(chuàng )收購彰泰集團65%的股權，1月7日當天，旭輝旗下物業(yè)上市公司永升生活服務(wù)集團，也發(fā)布公告，將以4.34億元收購彰泰集團旗下彰泰服務(wù)集團有限公司65%已發(fā)行股本。
但隨后，4月14日傍晚，旭輝集團發(fā)布解除合作框架協(xié)議公告，宣布解除1月7日時(shí)與彰泰集團訂立的合作框架協(xié)議及其項下擬進(jìn)行的交易。有媒體透露，合作告吹的最主要原因還是在于價(jià)格沒(méi)談攏。
而在資源整合問(wèn)題上，融創(chuàng )作為“并購王”，擁有豐富的經(jīng)驗和成功案例。2019年以來(lái)融創(chuàng )便通過(guò)多種渠道拿地穩控平均土地成本，除了公開(kāi)市場(chǎng)拿地和舊改及產(chǎn)業(yè)合作項目，融創(chuàng )中國通過(guò)收并購獲取的土地占比超過(guò)6成，在資源整合上，融創(chuàng )已經(jīng)形成一套成熟的操作流程和體系。
2020年，融創(chuàng )實(shí)現營(yíng)業(yè)收入2305.9億元，同比增長(cháng)36.2%，資本運營(yíng)方面，截至2020年末融創(chuàng )賬面現金達1326.5億元，同比增長(cháng)5.5%，現金短債比為1.45，流動(dòng)性充裕。
不僅如此，融創(chuàng )通過(guò)加大銀行類(lèi)融資占比、用公開(kāi)市場(chǎng)機會(huì )發(fā)行融資成本相對較低的債務(wù)等，對債務(wù)結構的優(yōu)化也起到積極作用，截至2020年末，融資成本同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至6.46%。
也許正是因為如此，才使得此次高達百億的收并購交易得以進(jìn)行。
融創(chuàng )在廣西發(fā)展已超過(guò)五年，對于市場(chǎng)也有一定了解，整體來(lái)說(shuō)，此次融創(chuàng )收購彰泰，對于融創(chuàng )在廣西的業(yè)績(jì)規模、市場(chǎng)占有率、品牌影響力等方面都將產(chǎn)生疊加效應，與其他房企品牌拉開(kāi)顯著(zhù)差距，重塑市場(chǎng)格局。尤其是彰泰在廣西的儲備積累和市場(chǎng)經(jīng)驗，大大增強融創(chuàng )的市場(chǎng)競爭力和深耕能力。
值得注意的是，從收購對象來(lái)看，彰泰“三道紅線(xiàn)”全數達標，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為62%、凈負債率為15.7%、現金短債比為2.4，具備較高的財務(wù)安全性。因此，我們認此次融創(chuàng )收購彰泰，可能是行業(yè)龍頭房企與區域龍頭房企合聯(lián)合的一次新嘗試，未來(lái)收并購也將正成為規模房企開(kāi)拓市場(chǎng)、獲取土地儲備的重要手段。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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