丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
在經(jīng)歷了2020年頗具戲劇性的“V型”曲線(xiàn)后，2021年1月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走穩，部分熱點(diǎn)城市受市場(chǎng)慣性影響，熱度依舊。數據顯示，2021年1月，重點(diǎn)觀(guān)測的29個(gè)典型城市商品住宅成交面積同比增長(cháng)66%。作為傳統淡季，這些重點(diǎn)城市在1月的市場(chǎng)良好成交，主要延續了去年年末的成交翹尾行情。
從房企方面來(lái)看，2021年1月百強房企單月操盤(pán)銷(xiāo)售8705.3億元，同比增長(cháng)70.7%，這主要是由于去年1月正值春節假日，1月15日之后基本進(jìn)入春節前的銷(xiāo)售停滯期，而今年2月才進(jìn)入春節假期，房企推盤(pán)銷(xiāo)售月度節奏較為完整，再加上去年新冠疫情的爆發(fā)，返鄉置業(yè)幾乎停擺，在去年整體成交基數較低的情況下，今年增長(cháng)明顯。
2021年伊始，在2020年底的各項針對融資端的金融調控政策之后，各地地方調控政策也在趨緊，如1月底上海封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理的“滬十條”及杭州旨在圍堵此前調控政策下的炒房“漏洞”，嚴控需求端的“杭五條”。
隨著(zhù)部分熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度走緩，未來(lái)房企銷(xiāo)售也將面臨更多新的挑戰，我們認為，對于未來(lái)而言，防范風(fēng)險，更好的適應市場(chǎng)調控及變化是新一年中的首要目標。在“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會(huì )上，我說(shuō)過(guò)整個(gè)行業(yè)將步入無(wú)增長(cháng)時(shí)代。預計2021年將有更多規模房企的增速進(jìn)一步放緩，不排除會(huì )有負增長(cháng)的企業(yè)出現。
TOP100房企操盤(pán)規模同比上升
受去年同期正值春節假日，疊加新冠疫情的爆發(fā)、市場(chǎng)全面停擺影響，整體成交基數較低，2021年1月百強房企銷(xiāo)售數據在去年基數較低的基礎上出現強勢反彈，整體業(yè)績(jì)規模較去年同期大幅上升70.7%，較2019年同期增長(cháng)50.3%。
具體來(lái)看，2021年1月，TOP100房企單月實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額8705.3億元，高于2019年及2020年同期，部分城市受去年年底成交翹尾行情影響，熱度不減，延續至1月，對年初成交起到較大帶動(dòng)作用。
圖：2019年1月-2021年1月百強房企業(yè)績(jì)表現（億元）及同比變動(dòng)
多梯隊房企銷(xiāo)售門(mén)檻值同比提升
在2020年末熱點(diǎn)城市翹尾行情熱度延續的帶動(dòng)下，2021年1月，多梯隊房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)門(mén)檻值相較去年和前年同期均有不同幅度的提升。TOP100房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額的入榜門(mén)檻為17.1億元，較2020年1月同比增長(cháng)90.0%，較2019年1月同比增長(cháng)53.8%。
在這其中，中小房企的業(yè)績(jì)增長(cháng)明顯不及規模房企，尤其是龍頭房企，在市場(chǎng)回暖過(guò)程中，業(yè)績(jì)增長(cháng)幅度更為明顯。
具體來(lái)看，TOP10房企銷(xiāo)售門(mén)檻值為187.0億元，較2019年和2020年同期分別增長(cháng)81.2%和119.0%。TOP50房企的門(mén)檻值44.0億元，較2019年和2020年同期分別增長(cháng)26.1%和75.3%，增速慢于其他梯隊。
我們認為，2021年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也將繼續整合，強者恒強的格局或將延續，行業(yè)“倒金字塔”格局也將加速成形。
圖：2019年1月-2021年1月百強房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額入榜門(mén)檻（億元）及同比變動(dòng)
數據來(lái)源：CRIC
熱點(diǎn)城市快速出貨
從企業(yè)業(yè)績(jì)表現來(lái)看，2021年1月，百強房企中33%的企業(yè)業(yè)績(jì)表現好于去年月均水平，另有39%的企業(yè)表現達到或超過(guò)去年平均水平的八成，在傳統淡季的銷(xiāo)售表現整體較好。
從不同梯隊房企的銷(xiāo)售增速對比來(lái)看，龍頭房企表現最為穩健，TOP10房企中有6家的單月業(yè)績(jì)超過(guò)去年平均水平，其余各梯隊房企業(yè)績(jì)分化更為明顯，在這其中，TOP11-30房企實(shí)現20%以上增長(cháng)的房企占比僅為5%，而TOP31-50及TOP51-100房企實(shí)現20%以上增長(cháng)的房企占比分別為15%和20%。
我們認為，規模較小的房企更容易實(shí)現高增速，主要是因為個(gè)別熱點(diǎn)項目銷(xiāo)售的整體帶動(dòng)作用更為明顯。
2021年1月，一線(xiàn)與強二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲明顯，購房需求快速釋放，近期在這些城市有推盤(pán)動(dòng)作的房企成為了最直接的受益者，如瑞安、大悅城、中信泰富、綠地等。
圖：2021年1月各梯隊房企業(yè)績(jì)表現的分布情況
注：該圖統計的是2021年1月銷(xiāo)售金額與2020年月均銷(xiāo)售金額的比值
數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告
返鄉置業(yè)將弱于往年
2021年1月，29個(gè)重點(diǎn)監測城市商品住宅成交面積高位回落，環(huán)比下降24%，但受去年同期極低基數影響，同比增長(cháng)66%。
一線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度慣性延續，成交環(huán)比下降18%，同比增長(cháng)151%，其中，北京、上海和廣州成交皆高位回調。具體來(lái)看，上海、廣州成交并未失速，環(huán)比跌幅都在20%附近；北京由于供應量顯著(zhù)縮減，成交環(huán)比跌幅超4成；而深圳受前期火爆打新的“網(wǎng)紅盤(pán)”集中網(wǎng)簽備案影響，成交一舉刷新近年來(lái)單月新高，環(huán)比大增50%。
從重點(diǎn)觀(guān)測的25個(gè)二三線(xiàn)城市來(lái)看，二三線(xiàn)市場(chǎng)分化加劇，強弱分明。其中，6成以上二三線(xiàn)城市成交環(huán)比轉降，其中不乏南京、佛山這類(lèi)熱點(diǎn)城市，主要還是受供應低迷影響，市場(chǎng)需求仍堅挺。但鄭州、天津等市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，成交環(huán)比腰斬，?？?、南寧等市場(chǎng)形勢也愈加嚴峻，成交甚至不及去年同期。反觀(guān)杭州、合肥等市場(chǎng)熱度依舊不減，成交環(huán)比持續提升。
從區域來(lái)看，長(cháng)三角地區市場(chǎng)仍具韌性，粵港澳大灣區市場(chǎng)熱度慣性延續，中西部地區市場(chǎng)明顯走弱。
值得注意的是，鑒于今年春運返鄉需持七日內核酸檢測陰性證明，疊加企業(yè)鼓勵員工就地過(guò)年，預計2021年春運返鄉人數或將顯著(zhù)低于歷史同期，三、四線(xiàn)城市返鄉置業(yè)潮或將明顯弱于往年，成交整體回升幅度有限。隨著(zhù)就地過(guò)年人數大幅增多，春節假期核心一、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或將反?；嘏?，甚至迎來(lái)難得的銷(xiāo)售窗口期，屆時(shí)成交有望明顯回升。
房企需根據市場(chǎng)變化調整供貨結構
1月底上海、杭州等多城政策加碼，上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊，多數銀行房貸額度吃緊，放貸速度走緩，部分國有大行階段性停貸。
2021年是房地產(chǎn)政策環(huán)境繼續趨緊的一年，房企資金壓力加大。需求端的“三道紅線(xiàn)”和供給端的“五檔金融機構”與房貸“兩道紅線(xiàn)”一起作用，從資金融入和融出兩端積極調控，倒逼房企加速去杠桿、降負債。
然而，對信貸資金管控的增強將使得房企銷(xiāo)售回款的難度增加，需要房企加強現金流的管理與預警，在收入端通過(guò)多種措施加速去化、甚至以?xún)r(jià)換量，在支出端量入為出，調整拿地力度，才能有效緩解資金壓力。在信貸增量受限的情況下，銀行放貸將向高能級城市、規模房企進(jìn)一步傾斜，中小房企更可能出現財務(wù)危機，資金壓力尤重。房企需根據市場(chǎng)變化調整供貨結構。
1月下旬，上海、杭州、深圳等核心城市市場(chǎng)過(guò)熱后監管部門(mén)迅速升級調控措施，與中央的調控步調保持一致性，房企在這些區域未來(lái)的需求釋放可能受到影響。房企需要加強對重點(diǎn)區域以及核心城市地產(chǎn)周期的研究，才能在分化的城市市場(chǎng)中更合理的調整推貨節奏，把握住不同的銷(xiāo)售窗口期，更好的實(shí)現促去化、抓回款的重要目標。
房地產(chǎn)行業(yè)規則正在重塑，房企也需要有應對之策。行業(yè)由杠桿驅動(dòng)向運營(yíng)驅動(dòng)過(guò)渡，升級與創(chuàng )新將成為房企未來(lái)的核心競爭力。房企需要加強產(chǎn)品力打造、提升服務(wù)質(zhì)量、加快周轉效率，不斷提升綜合實(shí)力，才能實(shí)現項目的快速去化和銷(xiāo)售回款效率的提升，并在同質(zhì)化競爭中保持優(yōu)勢。
附：2021年1月TOP100房企操盤(pán)、銷(xiāo)售排行榜
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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