丁祖昱評樓市 作者：編輯部
貸款購買(mǎi)普通自住房家庭，首套房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套房貸款利率按現有政策執行。
全國統一的貸款利率下限基礎上，各城市可根據房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化及調控要求，自主確定房貸利率加點(diǎn)下限。
今年以來(lái)，全國累計134個(gè)城市共計出臺了231次紆困政策，其中23城24次放松限貸；57省市63次放松公積金貸款。
年初，政治局會(huì )議曾定調樓市，提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，同時(shí)在4月29日政治局會(huì )議中，再次提出“支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求?！?br/>
今年房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于以往，房地產(chǎn)金融環(huán)境自去年以來(lái)持續收緊，下半年開(kāi)始房企頻繁暴雷，而市場(chǎng)端前4個(gè)月各項銷(xiāo)售數據更是腰斬。而且，今年又增加了疫情的不確定。
當前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題仍是信心問(wèn)題。從對市場(chǎng)的影響來(lái)看，短期內效果有限，當前尚未有對市場(chǎng)供求產(chǎn)生決定性作用的政策出臺，行業(yè)信心的恢復亟需更大的政策支持力度，比如降低首付款比例等。
從此次政策內容來(lái)看，引起市場(chǎng)振奮的，當屬第一條。
也就是說(shuō)，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調降20個(gè)基點(diǎn)，二套住房按現有規定執行。
調整前，首套房貸利率下限為相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率LPR，二套為L(cháng)PR+60基點(diǎn)。4月20日發(fā)布的5年期以上LPR為4.6%。
調整后，下調20個(gè)基點(diǎn)，首套房最低利率可降至4.4%，二套房最低利率為5.2%。
單純從20個(gè)基點(diǎn)來(lái)看，體現不出多大的政策力度。
但如果對比當前重點(diǎn)城市平均利率來(lái)看，實(shí)際下調力度相對還是比較大的。
CRIC監測的4月全國重點(diǎn)35個(gè)城市首套房平均利率5.13%，二套房貸平均利率5.47%。
以300萬(wàn)貸款總額，貸款年限30年，等額本息的還款方式計算，首套房最低利率4.4%每月還款15022.83元，利息總額240.82萬(wàn)元，相較于5.13%平均利率，月供可減少約1321元，利息最多可省下47萬(wàn)元。
以同樣的方式測算，二套房享受最低5.2%利率，相較于5.47%的平均利率，月供可減少633元，利息最多可節省近23萬(wàn)元。
事實(shí)上，自3月以來(lái)，全國已有100多個(gè)城市自主下調房貸利率，平均幅度在20-60個(gè)基點(diǎn)不等。其中，廣州、成都和蘇州等地個(gè)別銀行已將首套房貸利率降至4.6%。
以蘇州為例，五個(gè)月前首套房貸利率最高可達到6.2%左右，若與此高點(diǎn)相比，享受4.4%的最低房貸利率，按照上述方法測算，可省下120萬(wàn)元。
距離4月15日央行全面降準一個(gè)月后，央行宣布首套房貸利率下限調降20個(gè)基點(diǎn)，在LPR連續4個(gè)月未出現變動(dòng)的情況下，釋放很強的積極信號。
從更長(cháng)周期的降息來(lái)看，據CRIC梳理，2008年全年共計5次降息，累計降幅2.16%；2012年共計2次降息，累計降幅0.56%；2014年-2015年，共計6次降息，累計降幅1.65%。
自2019年實(shí)行LPR利率至今5年期及以上LPR僅出現過(guò)四次下調，最高于2020年4月下調10BP。
早在今年年初，央行于1月20日公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，這是5年期LPR自2020年4月來(lái)首次調整。
當前綜合行業(yè)現狀來(lái)看，如果疫情影響尚未及時(shí)消除，后續央行降息或還有進(jìn)一步下調的空間。如果一旦進(jìn)入“降息”周期，整體會(huì )產(chǎn)生比較大的影響。
但也需要指出的是，央行層面后續下調空間非常小，從LPR走勢圖可以明顯看出，當前房貸利率已處于低位。
需要指出的一點(diǎn)是，當前政策層面，尚未有對房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生決定性作用的政策出臺。
什么是決定性政策？比如，商貸首付款比例的降低。
具體而言，首套房首付比例從30%調整至20%，二套房首付比例從70%調整至30%左右。
下調商貸首付比例，更能刺激居民購房消費，這對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響才更加直接有效。
尤其是下調二套房首付比例，有效激活相對充裕的改善性購房消費，對房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖有很重要的意義。當前不少城市二套房首付比例普遍在50%以上，部分城市更是高達70%乃至80%。
無(wú)論是剛需，還是改善客群，在購買(mǎi)力下降的情況下，首付款的壓力會(huì )進(jìn)一步壓制購房需求的釋放。
短期來(lái)看，單個(gè)政策短期內影響有限。長(cháng)期效果還要看政策的疊加效應。比如房貸利率多次下調，首付款比例調整，以及地方限制政策進(jìn)一步放松。
一系列政策疊加之后，將會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生積極有效的影響。特別是北上廣深及強二線(xiàn)城市在上述政策方面有所突破，對于市場(chǎng)信心的恢復有很大的作用。
當前政策最大的影響是信心問(wèn)題，包括行業(yè)信心、購房者的消費信心等。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的恢復，需要更大的政策力度支撐。
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