2022年開(kāi)年，已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)省市政府，在公布的政府工作報告中提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，具體內容涵蓋老舊小區、街區、片區整體改造提升，城市道路與管網(wǎng)改造升級，舊公園改造，加強歷史文化保護等傳統項，也覆蓋到了建立城市體檢評估機制、構建“15分鐘生活圈”、 數字賦能城市智慧管理等新內容。城市基本面決定了更新底色，這30多個(gè)省市均結合當前城市發(fā)展階段，呈現出更新階段特色，總結歸納后大致可劃分成三個(gè)梯隊。

城市擁有良好的經(jīng)濟發(fā)展基礎，多為城市群、都市圈發(fā)展戰略下的核心功能承載地，具體包括上海、廣州、深圳、成都等，這些城市的更新內容不再局限于老舊小區、街區、片區整治提升等傳統更新內容，而是開(kāi)始強調產(chǎn)業(yè)片區、居住片區、風(fēng)貌保護街區的整體功能提升。也有部分城市已經(jīng)引入“區域統籌”的概念，開(kāi)始著(zhù)手跨區的更新項目布局。

相較于第一梯隊，這些省市受到城市規劃強管控、人口密度等外部因素影響，城市建設進(jìn)度相對稍緩，如北京16個(gè)行政區域中，除西城、東城外唯一實(shí)現全部街道化的行政區域是石景山，海淀和朝陽(yáng)還依然存在部分鄉鎮建制。受此影響，這些城市的更新內容較為傳統，片區更新也多以政府主導的歷史風(fēng)貌保護項目為主，更新進(jìn)程還處在由政府主導向政企合作的過(guò)渡期，出現市場(chǎng)化主體介入的趨勢。

由于經(jīng)濟基礎和人口基礎一般，這些省市基本處在集中資源發(fā)展省會(huì )城市的階段，所以除去省內最發(fā)達的個(gè)別城市外，更新內容多停留在棚戶(hù)區改造、老舊小區加裝電梯、管網(wǎng)改造等公共設施建設和基本生活保障層面。

1、“減量”“降速”成為關(guān)鍵詞，疫情后轉折出現

以廣深所在的大灣區為例，據2022年第一季度《廣東省三舊改造行業(yè)季報》統計，一季度大灣區內九市共監測到900個(gè)“三舊”改造（城市更新）項目動(dòng)態(tài)，數量同比下降21.8% 。其中317個(gè)為新增進(jìn)入初期階段的地塊/項目，新增項目動(dòng)態(tài)同比下降42%，新增用地面積規模865.8萬(wàn)㎡，用地面積規模同比下降29.9%。不論是項目新增、項目推進(jìn)、項目體量同比均大幅度回落。

從5月6日深圳市龍崗區城市更新和土地整備局發(fā)布“《2022年龍崗區城市更新單元計劃第二批計劃》的公告中，更是所有的項目均被打上“計劃延期”標簽。

然而，長(cháng)期持續的新冠疫情使地方經(jīng)濟承壓，城市更新或作為一種擴大有效投資的重要方式，迎來(lái)新的轉折。

以上海為例，在5月30日發(fā)布的《加快經(jīng)濟恢復和重振行動(dòng)方案》中提到要全力發(fā)揮投資關(guān)鍵性作用，其中就將城市更新作為重點(diǎn)內容，未來(lái)將加強城市更新規劃編制、政策支持和要素保障，“年內完成中心城區成片舊區改造，全面提速零星舊區改造，年內新啟動(dòng)8個(gè)以上城中村改造項目”。

此外，中心城區舊區改造聯(lián)動(dòng)政策推廣至五個(gè)新城，優(yōu)化完善城中村改造政策，能夠釋放大批城市更新土儲；積極拓寬融資渠道，支持發(fā)行地方政府專(zhuān)項債券用于城市更新項目，支持擴大企業(yè)債券申報和發(fā)行規模，將新型基礎設施等納入地方政府專(zhuān)項債券支持范圍等措施，將有效緩解更新企業(yè)在項目初期將承受的融資壓力。

伴隨后續土地端、財政端配套政策的實(shí)施落地，市場(chǎng)熱情有望被進(jìn)一步激發(fā)

2、二線(xiàn)城市尋求“政策突破”，最新動(dòng)態(tài)引發(fā)關(guān)注

5月10日，天津市濱海新區發(fā)布關(guān)于《濱海新區城市更新專(zhuān)項規劃》，規劃范圍為覆蓋濱海新區行政轄區全部陸域范圍，總面積約2283平方千米，包括5個(gè)開(kāi)發(fā)區、16個(gè)街道和5個(gè)鎮。規劃中有兩點(diǎn)值得關(guān)注，一方面是給出到 2025 年的更新目標，包括完成15-18平方公里的城市更新區域，以及1000 億元左右的城市更新資產(chǎn)投資。定量的指標釋放出積極信號，未來(lái)三年將成為濱海新區建設發(fā)展的又一個(gè)“黃金時(shí)段”。另一方面，本專(zhuān)項明確提出到 2035 年，完成以拆除重建為主的城市更新區域規模 40-45 平方公里，繼住建部“831禁止大拆大建”發(fā)文后，“拆除重建”再一次出現在了地方政府的規劃文件中，后續該區域如何通過(guò)主觀(guān)能動(dòng)性，在滿(mǎn)足住建部“2255”更新底線(xiàn)的要求下為更新項目破口，值得期待。

4月25日，南京市召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，公布《南京市城市更新試點(diǎn)實(shí)施方案》，《方案》包括總體要求、工作路徑、工作任務(wù)、工作步驟、保障措施等5個(gè)部分，計劃在“十四五”期間對居住類(lèi)地段、生產(chǎn)類(lèi)建筑、公共類(lèi)空間、綜合類(lèi)片區4類(lèi)10個(gè)方面進(jìn)行全要素、全方位更新，并著(zhù)力探索城市更新的工作機制、實(shí)施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理制度。重點(diǎn)聚焦玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區，江北新區和其他各區重點(diǎn)單元和重點(diǎn)項目。其中各類(lèi)型更新項目得到明確，值得關(guān)注。

2月10日，《長(cháng)春市城市更新實(shí)施辦法》（征求意見(jiàn)稿）公開(kāi)發(fā)布，要求轉變城市開(kāi)發(fā)建設方式，推動(dòng)城市結構調整優(yōu)化和品質(zhì)提升，統籌實(shí)施城市更新工作。一方面，國家住建部“2255”底線(xiàn)標準被直接完全納入該實(shí)施辦法文本，未來(lái)將被嚴格執行。與此同時(shí)，提及統籌平衡促進(jìn)更新項目實(shí)施，對無(wú)法資金平衡但確需實(shí)施的項目，可通過(guò)政府補助、異地安置、異地匹配地塊、跨區域綜合平衡土地成本等方式統籌平衡。而在土地出讓方面更是明確提出支持實(shí)施主體以“協(xié)議出讓、定向掛牌、帶方案出讓”等方式依法合規取得土地使用權。

以上海、廣州等地的經(jīng)驗來(lái)看，城市更新宏觀(guān)環(huán)境變化，疊加“三道紅線(xiàn)”要求，房企端承受重壓，以至于許多有開(kāi)發(fā)實(shí)力、運營(yíng)優(yōu)勢的品牌房企出于更新項目轉變?yōu)橥羶Φ牟淮_定性、長(cháng)周期資金沉淀的風(fēng)險等因素不敢涉足更新領(lǐng)域，“定向掛牌、帶方案出讓”不失為一種經(jīng)濟高效的有效解決方式。政策后續如何把控合規性、公平性，政策如何落地等問(wèn)題還需要當地政府來(lái)破解。

從全國范圍來(lái)看，2022年各地政府都在積極布局城市更新，也都在基于各自的城市發(fā)展階段和宏觀(guān)環(huán)境，探索城市更新的推進(jìn)方法?！白〗ú?31禁止大拆大建”本質(zhì)是一次政策糾偏，而非對“城市更新”本質(zhì)內容否定。城市更新，依舊是我國破解城鎮化發(fā)展瓶頸，實(shí)現新型城鎮化的重要路徑，也必將成為一個(gè)“時(shí)代命題”。

從地方來(lái)看，此前城市更新最為火熱的滬廣深，降溫的跡象明顯，實(shí)際了解到許多推進(jìn)中項目均面臨多重挑戰而無(wú)法按計劃節點(diǎn)推進(jìn)。相比較下，二線(xiàn)城市表現得更加活躍，許多城市都已經(jīng)確立了總量目標，劃定了更新重點(diǎn)，并開(kāi)始尋求“政策突破”。但是我們仍要注意到，即使像深圳、上海這些城市的更新速度放緩，在項目總量和投資上仍遠高于普通二線(xiàn)。此外深圳、上海當前所具備的更新政策環(huán)境相對完善，政策確定性和項目風(fēng)險性更低。下一階段將會(huì )成為企業(yè)戰略布局的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。