觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
值得關(guān)注的是，基礎設施REITs政策出臺成為年內的一件大事，產(chǎn)業(yè)園區和倉儲物流被涵蓋在政策范圍內，一旦正式落地，將增加市場(chǎng)資本供應，物流地產(chǎn)的流動(dòng)性也會(huì )得到有效提高。
（2021年4月25日）過(guò)去的一年中，各行各業(yè)均受到新冠疫情不同程度影響，但得益于防控工作的快速推進(jìn)和常態(tài)化，國內經(jīng)濟活動(dòng)得以快速重啟。
數據上看，二季度GDP增長(cháng)3.2%，已經(jīng)由負轉正；三季度增長(cháng)4.9%，四季度增長(cháng)6.5%，呈現階梯式上升；全年GDP達到101.6萬(wàn)億元，同比增長(cháng)2.3%，成為全球唯一實(shí)現經(jīng)濟正增長(cháng)的主要經(jīng)濟體。
值得關(guān)注的是，基礎設施REITs政策出臺成為年內的一件大事，產(chǎn)業(yè)園區和倉儲物流被涵蓋在政策范圍內，一旦正式落地，將增加市場(chǎng)資本供應，物流地產(chǎn)的流動(dòng)性也會(huì )得到有效提高。
從發(fā)行REITs的資產(chǎn)條件上看，要求項目具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)化運營(yíng)能力，已產(chǎn)生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續經(jīng)營(yíng)能力和較好的增長(cháng)潛力，規定上有效排除了部分經(jīng)營(yíng)不善的園區資產(chǎn)。
從現有信息來(lái)看，東湖高新、招商蛇口、上海臨港等園區企業(yè)都已經(jīng)早早進(jìn)行了相關(guān)的申報工作，對于公募REITs表現出了相當大的積極性。
觀(guān)察當前物流市場(chǎng)，物流園區的盈利模式明確，現金流相對穩定，比較符合發(fā)行公募REITs的條件。
對于一些自持物流園區的電商企業(yè)來(lái)說(shuō)，擴大規模的需求是明確且迫切的，但自建倉儲對財務(wù)的影響也是現實(shí)存在的。公募REITs的推行正好能緩解重資產(chǎn)對財務(wù)造成的壓力。
國內的物流地產(chǎn)商如萬(wàn)緯物流、蘇寧物流、寶灣物流等都曾發(fā)行類(lèi)REITs產(chǎn)品，如寶灣就是比較新的一個(gè)例子。寶灣在2020年年末成功發(fā)行的華泰佳越-寶灣物流一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃，總發(fā)行規模18.5億元，底層資產(chǎn)為上海明江寶灣物流園和廣州寶灣物流園，兩個(gè)物流園區地理位置和資產(chǎn)質(zhì)量都相當優(yōu)秀，運營(yíng)能力也較為突出，很好體現了REITs“強資產(chǎn)”的屬性。
這些類(lèi)REITs的實(shí)踐是非常行之有效的嘗試，能為國內市場(chǎng)積累更多交易設計與商業(yè)運營(yíng)層面的經(jīng)驗，但也要意識到這類(lèi)型產(chǎn)品距離成熟市場(chǎng)仍有一定差距。因此不管是傳統物流地產(chǎn)發(fā)展商，還是自持倉儲的電商企業(yè)，都不僅僅滿(mǎn)足于類(lèi)REITs和ABS等產(chǎn)品的發(fā)行。
在資產(chǎn)交易政策方面，REITs是轉讓所有權但保持運營(yíng)權的較好金融工具，能夠滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)園區和物流園的持續穩定經(jīng)營(yíng)的需要，同時(shí)也可以實(shí)現資金回收。
不過(guò)，實(shí)踐中面臨著(zhù)資產(chǎn)交易的政策瓶頸，不同部門(mén)之間的指導意見(jiàn)尚未明確，審批效率亦有待提高。另外，公募REITs作為國內全新的一種融資工具，配套稅收政策仍有待建立。
在新環(huán)境之下，產(chǎn)業(yè)和物流的運營(yíng)商該如何應用公募REITs去盤(pán)活手上資產(chǎn)？輕重資產(chǎn)應該如何取舍，產(chǎn)業(yè)的現金流如何穩定？收并購火熱，物流地產(chǎn)的投資機遇在哪，我們能從外資發(fā)展商身上學(xué)到什么？新消費潮起，倉儲物流如何適應新形勢？
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