作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局消息，8月18日，“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式上線(xiàn)“杭州市二手房交易監管服務(wù)平臺”。

據了解，杭州市二手房交易監管服務(wù)平臺早在2016年就已上線(xiàn)，通過(guò)系統優(yōu)化、功能更新、服務(wù)升級等途徑，打造了集經(jīng)紀機構與人員管理、房源掛牌管理、信息公示等多功能為一體的綜合性管理服務(wù)平臺。

在當時(shí)，該平臺徹底升級了傳統市場(chǎng)監管模式，實(shí)現“由事前監管變?yōu)槭虑?、事中、事后全過(guò)程監管”，“由單一政府管理變?yōu)檎?、行業(yè)、社會(huì )共同監督”和“由管人、管事、管行為變?yōu)楣芷脚_、管數據、管信用”的三大根本性轉變；開(kāi)創(chuàng )了“覆蓋行業(yè)全體的信息備案機制”、“實(shí)名掛牌服務(wù)的大數據關(guān)聯(lián)機制”、“針對每單交易的記錄和評價(jià)機制”、“實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)調整的星級評定機制”四項創(chuàng )新機制。

目前，平臺實(shí)現近千家經(jīng)紀機構、三千多家門(mén)店和近十萬(wàn)名從業(yè)人員信息實(shí)時(shí)公示；累計掛牌房源一百多萬(wàn)件，涉及房屋四十多萬(wàn)套；交易評價(jià)量累計達三十多萬(wàn)條。在平臺的管理下，累計發(fā)布行業(yè)檢查公示約569次，企業(yè)經(jīng)營(yíng)異常目錄約558家、列入行業(yè)懲戒名單約22人，列入風(fēng)險警示名單約7人。

2021年8月18日，“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式上線(xiàn)，據官網(wǎng)介紹，該功能的上線(xiàn)標志著(zhù)杭州的二手房自主交易有了更規范、更安全、更便捷、更完善的線(xiàn)上官方新渠道。

長(cháng)期以來(lái)，中介機構在二手房市場(chǎng)扮演的是撮合交易的重要角色，其掌握三大優(yōu)勢：

其一，信息不對稱(chēng)，廣大的中介門(mén)店壟斷周邊小區全部待售房源信息，買(mǎi)家只有通過(guò)中介渠道才能在更大范圍挑選自己所鐘意的房源。

其二，交易資金安全性，二手房交易的特點(diǎn)在于大額、低頻次，注定買(mǎi)賣(mài)雙方均是風(fēng)險厭惡型，通過(guò)增加中介機構這層環(huán)節，可以打破陌生人之間的信任壁壘，便有買(mǎi)賣(mài)雙方都能安心交易。

其三，提供必要的服務(wù)，表現于中介從業(yè)人員協(xié)調買(mǎi)賣(mài)雙方議價(jià)，盡快達成買(mǎi)賣(mài)雙方都認可的交易價(jià)格，并輔助辦理銀行貸款、交易過(guò)戶(hù)、繳納稅費等業(yè)務(wù)。

表面上看，杭州上線(xiàn)“二手房交易監管服務(wù)平臺”可以解決信息不對稱(chēng)問(wèn)題，省出了一大筆支付給中介機構的傭金。但實(shí)際來(lái)看，陌生人之間的信任關(guān)系極難構建，尤其是大額交易的二手房市場(chǎng)，首要關(guān)注點(diǎn)便是交易資金的安全性，將對方想象成“非誠信者”也許是更安全的交易策略，才能將交易資金安全風(fēng)險降到最低。

因此，政府搭建“二手房交易監管服務(wù)平臺”主要還是起到加強市場(chǎng)監管的功效，對二手房交易市場(chǎng)影響有限，預計絕大多數二手房仍將通過(guò)中介渠道撮合成交，政府交易平臺實(shí)難做大交易規模，大幅提升市場(chǎng)占有率。

短期看來(lái)，二手房交易去中介化較難成行，一方面，二手房業(yè)主較難接受將個(gè)人信息完全曝露于網(wǎng)絡(luò )化的“二手房交易監管服務(wù)平臺”，部分不良人員“鉆空子”的風(fēng)險實(shí)難有效規避。另一方面，即使政府平臺可以做到全面監管買(mǎi)賣(mài)合同約定的交易資金，但由于二手房交易長(cháng)期以來(lái)存在著(zhù)做低總價(jià)合理避稅的“貓膩”，實(shí)際成交價(jià)與合同約定價(jià)之間的價(jià)差便成為交易資金風(fēng)險的敞口，交易資金安全性實(shí)難做到全面保障。

需要注意的是，雖然二手房在交易過(guò)程中去中介化較難成行，但是在具體操作的過(guò)程中的確也有部分從業(yè)人員不夠規范的現象，對此，2021年8月10日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局就曾向各房地產(chǎn)中介機構下發(fā)《關(guān)于規范房地產(chǎn)中介機構及從業(yè)人員信息發(fā)布的通知》。

明確，房地產(chǎn)中介機構及從業(yè)人員不得發(fā)布包括炒作學(xué)區房及以個(gè)別成交案例、局部區域價(jià)格波動(dòng)炒作市場(chǎng)行情等信息。包括發(fā)布背離“房住不炒”定位，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的信息、臆測房地產(chǎn)政策走向和趨勢及未經(jīng)核實(shí)的其他相關(guān)信息。

要求，各房地產(chǎn)中介機構要高度重視房地產(chǎn)信息發(fā)布工作，切實(shí)履行主體責任，加強對本機構及從業(yè)人員發(fā)布房地產(chǎn)信息的管理。全面梳理本機構及從業(yè)人員建立或參與的微博、微信公眾號、微信朋友圈、抖音、論壇、購房網(wǎng)絡(luò )群和網(wǎng)絡(luò )平臺等，強化機構對相關(guān)賬號的備案管理，及時(shí)掌握信息，規范發(fā)布內容。市、區兩級房管部門(mén)將進(jìn)一步加大對各類(lèi)不當信息發(fā)布行為的處置查處力度，不定期開(kāi)展房地產(chǎn)中介機構及從業(yè)人員發(fā)布房地產(chǎn)信息的檢查。

我們認為，從對整個(gè)行業(yè)的規范管理上看“二手房交易監管服務(wù)平臺”的搭建具有一定的意義和效用，尤其是對發(fā)布虛假房源、二手房?jì)r(jià)格虛高、學(xué)區炒作等市場(chǎng)亂象的整治意義更高。

從目前杭州整體市場(chǎng)來(lái)看，雖然自2020年二季度以來(lái)，杭州新房市場(chǎng)明顯轉暖，成交持續高位運行。甚至在進(jìn)入2021年之后，市場(chǎng)持續火爆，成交顯著(zhù)放量。典型如5月，隨著(zhù)前期認購房源集中網(wǎng)簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬(wàn)平方米，成交套數達到38428套，創(chuàng )歷史新高。1-7月，杭州累計成交1446萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)70%，較2019年同期更是翻倍增長(cháng)。

然而，隨著(zhù)金融政策收緊的影響，利率提高以及房貸緊縮，導致購房者購房成本加大，購房意愿大幅度降低，二手房的成交量自2021年3月達到高點(diǎn)以來(lái)目前已經(jīng)連續4個(gè)月下滑。

2021年7月，杭州全市（除富陽(yáng)、臨安外）共成交6326套二手住宅，環(huán)比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創(chuàng )下近兩年單月成交量新低（疫情及春節假期除外）。成交量持續走低的同時(shí)，成交金額不斷下跌，7月全市僅成交197億，較6月下跌23.5%，成交單價(jià)也有所回調。

進(jìn)入8月，二手房市場(chǎng)仍然不容樂(lè )觀(guān)。一方面，“8.5新政”出臺，導致樓市房票直接砍掉30%，三成購房者失去了買(mǎi)房資格，二手住宅市場(chǎng)將受到一定的沖擊。另一方面，由于新房市場(chǎng)供應開(kāi)閘，其中不乏市場(chǎng)期待已久的紅盤(pán)，部分有買(mǎi)房資格的購房者將轉戰新房市場(chǎng)，后續二手房的成交規模也將大概率延續下行趨勢。

圖：2021年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量?jì)r(jià)（單位：套、元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC

展望未來(lái)，政府搭建“二手房交易監管服務(wù)平臺”并非完全取代中介機構，主要目標還是加強二手房市場(chǎng)監管。而對二手房市場(chǎng)而言，二手房成交參考價(jià)、信貸資金管控等政策組合拳更具“殺傷力”，難免將延長(cháng)二手房交易周期，二手房成交活躍度下降甚至將波及新房市場(chǎng)。在調控政策層層加碼后，熱點(diǎn)城市一、二手房市場(chǎng)或將明顯降溫，成交將逐漸回落至正常水平，但并不會(huì )明顯失速，房?jì)r(jià)也將趨勢性走穩。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 杭州推官方二手交易平臺，意欲加強監管而非做大規模