丁祖昱評樓市 作者：克而瑞資管
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年7月，受重點(diǎn)城市集中土拍“缺席”影響，土地市場(chǎng)整體成交冷淡，房企拿地投資規模環(huán)比下降超7成達72.3%，同比下降近7成，達67.7%。累計來(lái)看，截至7月底，今年前7個(gè)月房企累計拿地投資規模達2.86萬(wàn)億，同比微漲3%。
全面降準后，國資、民營(yíng)房企的融資成本均有所松動(dòng)，資金大量涌向風(fēng)險較低的國企，發(fā)債融資成本大幅下降，7月發(fā)行債券票面利率較6月下調近80個(gè)基點(diǎn)，僅有3.45%，為今年最低。
與此同時(shí)，民營(yíng)房企發(fā)債融資占比持續下降，上半年由去年的56.1%降至40.6%，7月進(jìn)一步降至33.9%。在房企渠道融資持續收緊，降杠桿壓力持續下，房企融資限制仍然頗多。
01
7月房企拿地規模環(huán)比下降超7成
隨著(zhù)6月底 22城集中供地首輪集中供地暫告段落，7月份投資力度下降，房企拿地投資規模環(huán)比同比都出現了下降，下降幅度分別為72.3%和67.7%。
圖：2017-2021年7月房企拿地投資規模（億元）
數據來(lái)源：CAIC
2021年7月拿地排行榜前三位的企業(yè)分別是碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)和保利發(fā)展。其中碧桂園在湖州、常州、宿遷等長(cháng)三角三四線(xiàn)城市拿下多個(gè)地塊，不僅是碧桂園，今年包括保利、萬(wàn)科、金地等龍頭房企也紛紛參與長(cháng)三角區域三四線(xiàn)城市土拍，龍頭房企在長(cháng)三角三四線(xiàn)城市下沉布局趨勢明顯。
圖：近一年房企拿地投資規模環(huán)比變化（億元）
數據來(lái)源：CAIC
據CAIC監測，7月房企平均拿地溢價(jià)率約為19.8%，較上半年平均拿地溢價(jià)的16.5%有明顯提升，各類(lèi)型房企拿地溢價(jià)均有所增長(cháng)，其中，國企拿地溢價(jià)較上半年提升明顯，而民營(yíng)房企在資金壓力下7月拿地溢價(jià)較上半年變化不大。
圖：7月房企拿地溢價(jià)具體數據
數據來(lái)源：CAIC
究其緣由，主要受重點(diǎn)城市土地集中出讓暫止影響，一些限價(jià)相對寬松的城市在本月成為成交主力，導致溢價(jià)率出現小幅回升，但整體來(lái)看，在南通、金華等熱點(diǎn)城市“強調控”的約束下，溢價(jià)率走勢仍是較為穩定的，僅西安、大連、常州等個(gè)別城市溢價(jià)率水平較高，其余城市的土拍溢價(jià)率均保持在相對較低水平。
從企業(yè)性質(zhì)方面看，民企拿地投資勢頭連續回升，投資占比由一季度的48.3%上半年提升至49.1%，7月更是回升至53.7%。國企方面，7月拿地投資占比較上半年有小幅下降，40%為今年最低，在8、9月集中供地后有望有所恢復。
表：房企投資集中度表現
數據來(lái)源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統&CAIC投管云
02
境內債券加權平均發(fā)行利率下探至3.68%
從融資情況來(lái)看，7月15日中國人民銀行下調金融機構存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.9%。房企發(fā)債規模應聲上漲。
7月房企境內發(fā)債規模達630億元，環(huán)比上漲17.4%，同比下降22.6%。海外債方面，7月共發(fā)行274億元，環(huán)比上升6.4%，同比下降42%。7月房企總計發(fā)行債券905億元，環(huán)比上升14%，同比下降22.6%。截至7月底，房企在海內外發(fā)債累計融資總規模約合人民幣6271億元，較去年同比下降10%。
圖：2017-2021年7月房企境內發(fā)債規模（億元）
數據來(lái)源：CAIC
融資成本方面，受全面降準影響，7月房企境內債券加權平均發(fā)行利率下探至3.68%，近9個(gè)月以來(lái)最低點(diǎn)。海外債方面，7月房企海外債發(fā)行利率同樣有所下調，海外債平均發(fā)行票面利率回調至5.68%。匯景控股發(fā)行2022年到期1.38億美元優(yōu)先票據，票息高達12.5%，為7月發(fā)行利率榜之首。近2個(gè)月以來(lái)已有遠洋、新城、龍光、上坤等多家房企成功在海外發(fā)行綠色債券，綠色金融或將成為房企融資的新風(fēng)口。
圖：2017-2021年7月房企海外債總額（億元人民幣）
數據來(lái)源：CAIC
圖：近9個(gè)月房企境內及海外債總額（億元）&融資利率
數據來(lái)源：CAIC
03
國企融資成本破4創(chuàng )今年新低
7月，全面降準后市場(chǎng)利率持續下行，國資、民營(yíng)房企的融資成本均有所松動(dòng)，其中國企收益明顯，發(fā)債融資成本大幅下降，7月國企發(fā)行債券票面利率較6月下調近80個(gè)基點(diǎn)，僅有3.45%，為今年最低。
表：加權平均融資利率（按票面利率）
數據來(lái)源：CAIC
從企業(yè)規模來(lái)看，國內各梯隊房企境內發(fā)債成本相差不大，均在5%上下，其中，TOP10和非TOP100房企發(fā)債成本最低，TOP10龍頭房企僅為3.21%，而非TOP100房企中可以成功發(fā)行債券的9成為國企背景，寬貨幣緊信用的態(tài)勢凸顯，資金仍有濃厚的避險情緒。海外債方面，以TOP50-100房企海外發(fā)債融資成本最高，對于這些國內發(fā)債艱難的房企來(lái)說(shuō)，出海高息發(fā)債也是一個(gè)不得已的選擇。
圖：今年7月TOP房企發(fā)行境內及海外債情況
注：涉及海外債按1美元=6.4626人民幣、1港元=0.8313人民幣折算
數據來(lái)源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統&CAIC投管云
具體企業(yè)表現來(lái)看，7月發(fā)債量最高的企業(yè)是華僑城，發(fā)行了20億元的中期票據，年限3-5年，融資利率3.16-3.52%，以及發(fā)行了15億元的超短融資券。7月發(fā)行債券的企業(yè)有31家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數比上月增加4家。而從發(fā)債年限來(lái)看，萬(wàn)科、保利、越秀發(fā)行的公司債年限達到7年，時(shí)間最長(cháng)。
04
民企發(fā)債融資占比持續走低
從融資集中度來(lái)看，民營(yíng)房企發(fā)債融資占比持續下降。在企業(yè)性質(zhì)方面，民營(yíng)房企融資占比，上半年由去年的56.1%降至40.6%，7月進(jìn)一步降至33.9%。全面降準后，“寬貨幣緊信用”的態(tài)勢日漸明顯，大量資金流向國企沖低國企發(fā)債利率。
表：2021年7月內地房企融資集中度表現
注：涉及海外債按1美元=6.4626人民幣、1港元=0.8313人民幣折算
數據來(lái)源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統&CAIC投管云
從債券期限來(lái)看，7月房企有41筆債券到期，金額共計630.13億元,環(huán)比上升22.4%，到期金額有較大攀升。其中，到期金額最高為萬(wàn)科地產(chǎn)2018年發(fā)行的一筆30億元的中期票據和龍光集團2016年發(fā)行的一筆30億元的公司債。
提前關(guān)注到8月將有42筆債券到期，合計662.38億元，環(huán)比上升5.1%，房企償債壓力持續加大，單筆金額最高為融信中國2018年發(fā)行的一筆6.5億美元的境外優(yōu)先票據。
2021年至今，中央和地方調控政策整體偏緊，隨著(zhù)房企融資“三道紅線(xiàn)”的持續發(fā)力，各大房企的有息負債規模也將出現一定的下降，房企降杠桿已成常態(tài)。在這樣的背景下，房企拿地投資行為也受到了全面的約束，在這其中，尤其是民營(yíng)房企受制于監管高壓政策和對其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的擔憂(yōu)，融資也將更加的艱難。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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