丁祖昱評樓市 作者：克而瑞科創(chuàng )
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
數據中心IDC（Internet Data Center），是一種高度專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)類(lèi)型。
廣義來(lái)看，數據中心是為計算機系統（包括服務(wù)器、存儲和網(wǎng)絡(luò )設備等）安全穩定持續運行提供的一個(gè)特殊基礎設施，該空間一般包括建筑物、電力電氣系統、裝修裝飾工程基礎設施。
狹義來(lái)看，IDC本質(zhì)上是數字時(shí)代的地產(chǎn)行業(yè)，通過(guò)向金融、IT等行業(yè)客戶(hù)租售機柜、提供運維服務(wù)獲取租金回報，類(lèi)似于“商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)模式”。從IDC房地產(chǎn)屬性來(lái)看，數據中心需要取得相關(guān)土地使用權力、建設廠(chǎng)房以及購置機柜、電力設備、空調等基礎設備。從數據產(chǎn)業(yè)而言，數據中心的運營(yíng)包括電信資源本身運營(yíng)與電信資源相關(guān)的設備提供和服務(wù)等。
2020年，新基建相關(guān)政策推進(jìn)，云計算、5G、人工智能、自動(dòng)駕駛等技術(shù)推動(dòng)數字經(jīng)濟發(fā)展，作為“數字時(shí)代的地產(chǎn)行業(yè)”，數字地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性、稀缺性獲得市場(chǎng)廣泛關(guān)注。
IDC具備不動(dòng)產(chǎn)屬性，長(cháng)期回報率高
數字中心面向互聯(lián)網(wǎng)、電商、金融、政府、行業(yè)用戶(hù)等，他們會(huì )租下整個(gè)單元或整個(gè)物業(yè)，租期以8-10年者居多，因此其現金流入相對穩定，長(cháng)期回報率較高。
一般來(lái)說(shuō)，數據中心運營(yíng)商作為整個(gè)數字地產(chǎn)建設和運營(yíng)中的主導方，從上游的供應商處采購土地廠(chǎng)商、硬件設備、寬帶等設施，并向下游的最終用戶(hù)提供數據服務(wù)。
圖：數據中心產(chǎn)業(yè)鏈圖
運營(yíng)商市場(chǎng)主要由電信運營(yíng)商、第三方數據中心和云服務(wù)企業(yè)等構成，并呈現出自建零售型和定制批發(fā)型兩種業(yè)務(wù)特征，這重點(diǎn)取決于是否自有土地、投入成本高低、客戶(hù)類(lèi)型大小等。
無(wú)論是自建零售型還是定制批發(fā)型業(yè)務(wù)，大部分數據中心均是產(chǎn)業(yè)用地，有物流用地、園區用地，也會(huì )根據定制客戶(hù)類(lèi)型采用辦公用地作為數據中心。由于自建零售型客戶(hù)以中小型客戶(hù)為主，合作時(shí)間更加靈活，收入穩定性會(huì )不如定制型客戶(hù)，上架率是影響收入的重要因素。為了獲得更加優(yōu)質(zhì)而穩定的企業(yè)客戶(hù)，自建零售型往往位于一線(xiàn)城市周邊，服務(wù)那些數據需求日益增長(cháng)的金融、政府、互聯(lián)網(wǎng)客戶(hù)為主，用地成本也會(huì )更高。
定制批發(fā)型客戶(hù)以大型客戶(hù)為主，阿里、騰訊、字節跳動(dòng)、快手等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)均也在二三線(xiàn)城市采用定制批發(fā)型路徑,但盈利能力和議價(jià)能力較弱?？蛻?hù)在能耗、土地、帶寬、電力等資源均具有政策優(yōu)勢，用地成本更低、占地規模會(huì )較大，且通常為10年左右的運營(yíng)期，相對于一線(xiàn)布局的IDC企業(yè)而言，代建模式盈利能力和議價(jià)能力較弱，但有望伴隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的快速發(fā)展而實(shí)現快速成長(cháng)。
市場(chǎng)中三種運營(yíng)模式是主流
總結行業(yè)內主流數字地產(chǎn)運營(yíng)的特點(diǎn)，大致可以分為三類(lèi)：
1）以利潤為中心的穩健發(fā)展型；
2）以土地、水電等核心資源為中心的資源協(xié)同型；
3）以現金流為中心的快速擴張型。我們認為三種打法沒(méi)有好壞之分，匹配公司自身能力（組織結構、融資能力、公司治理結構）的打法就是最好的打法。
圖：數字地產(chǎn)運營(yíng)的三大特點(diǎn)
來(lái)源：公開(kāi)資料整理
1、以利潤為中心的穩步發(fā)展型——光環(huán)新網(wǎng)為代表
光環(huán)新網(wǎng)是我國領(lǐng)先的第三方IDC廠(chǎng)商，主要業(yè)務(wù)為IDC運營(yíng)管理服務(wù)、IDC增值服務(wù)和云計算，項目主要集中于北京和上海及其周邊，其中北京地區業(yè)務(wù)占90%以上。光環(huán)新網(wǎng)以收購土地并自建廠(chǎng)房的自建零售型業(yè)務(wù)為主，是第三方毛利率中最高的，項目的IRR通常保持在18%以上，自有土地、自建機房的模式相比于租賃土地、代建廠(chǎng)房成本更低。
2、以核心資源為中心的資源協(xié)同型——寶信軟件為代表
寶信軟件主營(yíng)業(yè)務(wù)包括工業(yè)軟件開(kāi)發(fā)、基礎設施服務(wù)外包（IDC業(yè)務(wù)）和系統集成，且IDC業(yè)務(wù)占寶信軟件總營(yíng)收的31.0%，卻貢獻了接近50%的毛利潤。得益于集團支持，寶信軟件擁有了寶鋼部分工廠(chǎng)的租用權，并獲得豐富的土地供應、廠(chǎng)房資源、以及現有的自備電廠(chǎng)、完善的供配電與供水資源，為打造數據中心提供了先天的資源優(yōu)勢。寶之云IDC 產(chǎn)業(yè)基地就是以鋼廠(chǎng)舊址為基礎改建，在一線(xiàn)城市中擁有獨一無(wú)二的規模優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。不僅可以為大客戶(hù)提供大批量的、定制化的機柜空間，更是少數能滿(mǎn)足BAT和電信運營(yíng)商對IDC 需求的項目之一。以寶之云4期為例，其土建和電力成本占比均低于行業(yè)平均水平。
圖：中國IDC行業(yè)平均成本構成
圖：寶之云4期預算成本構成
3、以現金流為中心的快速擴張型——數據港為代表
上海數據港是上海靜安區國資委控股公司，其率先在國內推行數據中心定制化業(yè)務(wù)模式，憑借技術(shù)、運營(yíng)優(yōu)勢迅速成長(cháng)，數據港是阿里巴巴的長(cháng)期供應商，相關(guān)采購占據總業(yè)務(wù)90%以上。數據港采用定制型業(yè)務(wù)模式，幫助用戶(hù)實(shí)現從設計要求、安全管理等級到運維監控標準與流程的100%適配需求，建設周期、成本節約和能源效率方面更優(yōu)，通過(guò)規?；\營(yíng)獲取更高運營(yíng)利潤。
IDC布局正向環(huán)一線(xiàn)城市擴張
我國數據中心數量大約有7.4萬(wàn)個(gè)，主要集中北京、上海、深圳、江蘇、香港等城市。隨著(zhù)政策的限制和能源的管控，目前IDC的擴張趨勢正向環(huán)一線(xiàn)城市發(fā)展。
數據中心屬于重資產(chǎn)運營(yíng)，對成本控制要求比較高，行業(yè)平均毛利率一般在30%左右，而光環(huán)新網(wǎng)和寶信軟件的毛利率表現較為突出，主要體現在對電力成本的合理把控上。
圖：TOP5 第三方數據中心廠(chǎng)商核心數據
數據來(lái)源：各公司年報，克而瑞整理
IDC的建設規模主要分為中小型數據中心、大型數據中心以及超大型數據中心三種類(lèi)型。從數據中心規模和數量來(lái)看，世紀互聯(lián)數據中心的體量較小但數量多，以單體建筑為主，不超過(guò)4.5萬(wàn)方，而寶信軟件的數據中心由于是鋼廠(chǎng)轉型改造，一般以超大型數據中心為主，占地面積可達近3平方公里。
IDC能否成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新商機？
1、進(jìn)入IDC行業(yè)開(kāi)發(fā)商還缺什么？
第一，與傳統地產(chǎn)一致，數字地產(chǎn)需進(jìn)行自建房屋審批，但還有特殊門(mén)檻。數字地產(chǎn)運營(yíng)商若自建數據基礎設施，要取得一般自建房屋項目，需取得的相關(guān)審批、許可及證照，并在竣工驗收備案完成后方能出租并投入使用。除此之外，與自建房屋項目不同，還需要辦理工業(yè)和信息化投資項目備案和節能審查等特殊的審批或備案。
第二，IDC能耗指標條件嚴格，影響數據中心的建設規模。2020年6 月 5 日，上海發(fā)布了《支持新建互聯(lián)網(wǎng)數據中心項目用能指標的通知》，批復了 3.6 萬(wàn)個(gè)機架，這一數量已大幅超過(guò)去年。政策將推動(dòng)上海市數據地產(chǎn)的整體發(fā)展，但能耗指標申請的條件將非常嚴格，僅利好部分實(shí)力強勁的企業(yè)。
第三，缺少長(cháng)期穩定的數據需求方。在滿(mǎn)足入門(mén)資質(zhì)、能耗指標使用權后，決定數據中心經(jīng)營(yíng)的就是上下游客戶(hù)，無(wú)論是互聯(lián)網(wǎng)公司、政府機關(guān)、金融機構、制造業(yè)公司等，能夠綁定客戶(hù)資源是數據中心發(fā)展的秘訣。
表：典型公司業(yè)務(wù)類(lèi)型分析
數據來(lái)源：克而瑞數據整理
2、從開(kāi)發(fā)商角度估算IDC項目投資收益
數據中心作為數字地產(chǎn)，也被稱(chēng)為“數據世界的商業(yè)地產(chǎn)”，這是因為數據中心與商業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)模式相近，同時(shí)用地性質(zhì)的相似，也具有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地屬性。
典型的數據中心一是需要自有或租用用地、土建與裝修、電力能源等核心資源；二是需要通過(guò)向終端客戶(hù)出租機柜獲取租金（運營(yíng)）收入。所以，以商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營(yíng)視角來(lái)看待IDC的運營(yíng)特征，比如不同的IDC地段決定租金成本不同，具有一定的適用性。
在IDC項目中，以寶山軟件的寶之云IDC四期項目為例，根據項目數據測算，如果實(shí)現達產(chǎn)，項目年度營(yíng)業(yè)收入為9.49億元，項目的毛利率為46.47%，成本收益率為82.67%。在商業(yè)地產(chǎn)項目中，以穩定期的萬(wàn)象城項目為例，通常項目營(yíng)業(yè)收入為22.26億元，項目毛利率70.2%，但是項目成本收益率為13.1%。在產(chǎn)城項目中，以某傳統房企產(chǎn)城項目為例，產(chǎn)城可售收入達84.8億元，產(chǎn)城成本收益率為31.68%，毛利率為24.06%。
通過(guò)典型項目比較可以看出，IDC項目相對于商業(yè)地產(chǎn)項目來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)收入、毛利率相對比較低，但是成本收益率較高；相對于產(chǎn)城項目來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)收入相差較大，但是毛利率和成本收益率相對比較高。所以，從收入的體量來(lái)說(shuō)，IDC項目相對偏低，但是具有較好的盈利能力。
表：IDC與產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)城盈利能力比較
（備注：此表中的3個(gè)項目為盈利能力最好的項目進(jìn)行分析，一定程度上代表行業(yè)頂尖的水平，分析維度也較為有限。但投資項目時(shí)需要考慮多維的、更復雜的數據，僅作為一定的參考價(jià)值。）
數據來(lái)源：克而瑞數據整理
3、哪些開(kāi)發(fā)商更適合布局IDC市場(chǎng)
從目前數據中心的主流三類(lèi)運營(yíng)特點(diǎn)來(lái)分析，其中以利潤為中心的穩健發(fā)展型更適合具有自有土地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，自建廠(chǎng)房要比代建模式成本更低，作為零售型廠(chǎng)商，主要面對云廠(chǎng)商和中小客戶(hù)，議價(jià)能力也更強，在項目運營(yíng)中能夠獲得較高的運營(yíng)利潤。
以土地、水電等核心資源為中心的資源協(xié)同型，更適合有資源的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，比如類(lèi)似有寶鋼屬性的制造業(yè)相關(guān)或與電信運營(yíng)商相關(guān)的開(kāi)發(fā)商，可以利用現有的土地供應、廠(chǎng)房資源、電力資源等現有資源，在投入中降低成本，獲得優(yōu)勢。
以現金流為中心的快速擴張型，適合運營(yíng)能力更強的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通過(guò)較強的成本控制和運維能力，提供貼合客戶(hù)的適配需求。
然而，自有土地的開(kāi)發(fā)商、有資源基礎的開(kāi)發(fā)商和運營(yíng)能力較強的開(kāi)發(fā)商，如果不能拿到辦理工業(yè)和信息化投資項目備案和節能審查等特殊的審批或備案，不能獲得能耗指標使用權，不能綁定互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源，進(jìn)入IDC領(lǐng)域的門(mén)檻還是無(wú)法跨越。
隨著(zhù)傳統地產(chǎn)行業(yè)競爭加強，行業(yè)集中度逐步上升，雖然投資IDC項目規模與傳統地產(chǎn)規模相比，不足相提并論。但是IDC數據中心由于捆綁優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)資源、穩定的長(cháng)期收益，對于一些小型的地產(chǎn)企業(yè)卻可能帶來(lái)很好的現金流和增值的收益。
城地股份就是一家成功轉型IDC行業(yè)的代表！
城地股份深耕地基與基礎工程行業(yè)，主要從事樁基、基坑圍護等地基與基礎工程施工，是我國首家以地下工程為主業(yè)的A 股主板上市公司。公司于2018年收購香江科技100%股權，總交易價(jià)格為23.33億元。通過(guò)收購，城地股份從原有業(yè)務(wù)拓展至IDC系統集成、IDC運營(yíng)管理及增值服務(wù)領(lǐng)域，定位為數據中心行業(yè)整體解決方案商，實(shí)現了IDC產(chǎn)業(yè)鏈上下游一體化的業(yè)務(wù)布局，三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展，業(yè)務(wù)規模及盈利能力逐年提升。
2019年間，并表后營(yíng)業(yè)收入29.24億元，歸母凈利潤3.31億元，同比分別增長(cháng)97%和252%，還帶來(lái)傳統業(yè)務(wù)業(yè)績(jì)增長(cháng)20%。同時(shí)，公司傳統業(yè)務(wù)毛利率及凈利潤率都較低，收購香江科技后公司毛利率由2018年18.39%提升至27.28%，凈利率由5.73%提升至11.33%，增速客觀(guān)。香江科技所處的IDC行業(yè)景氣度高，未來(lái)料將為公司業(yè)績(jì)持續注入新動(dòng)力。
可以看出，地產(chǎn)及上下游行業(yè)企業(yè)，是否可以通過(guò)收購方式，進(jìn)行資源互補，帶來(lái)長(cháng)期的業(yè)務(wù)協(xié)同性，不僅主營(yíng)業(yè)務(wù)獲得了穩定的成長(cháng)空間，還獲得持續的現金流回報。業(yè)務(wù)協(xié)同和資源互補還有效的降低了拿地成本、空置成本、電力成本、財務(wù)成本等一次性成本，獲得可觀(guān)的持續經(jīng)營(yíng)能力和競爭優(yōu)勢。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 深度研究丨IDC，會(huì )成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)下一個(gè)風(fēng)口嗎？
