丁祖昱評樓市 作者：編輯部
近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策利好不斷，但整體市場(chǎng)端尚未回暖。
從房?jì)r(jià)上漲情況來(lái)看，3月16日，國家統計局發(fā)布70城2月房?jì)r(jià)數據，新建商品住宅中27個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲，40個(gè)城市房?jì)r(jià)下降，其中西安領(lǐng)漲全國；二手房方面，10個(gè)城市環(huán)比上漲，57個(gè)城市二手房?jì)r(jià)下跌，其中北京連續3個(gè)月上漲，同比漲幅更是連續6個(gè)月居全國首位。
與房?jì)r(jià)相對應的是，2月百城單月成交面積同環(huán)比分別下降41%、29%，單月成交量創(chuàng )下2020年新冠疫情爆發(fā)以來(lái)次新低，3月以來(lái)周度成交數據整體延續小幅下行趨勢，但與房?jì)r(jià)漲幅特張類(lèi)似，不同城市分化顯著(zhù)，漲跌參半。
目前政策底已現，但市場(chǎng)底尚未真正到來(lái)，分化仍然為目前市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，“金三銀四”能否如期而至，成為行業(yè)普遍關(guān)注的問(wèn)題。
01 房?jì)r(jià)上漲城市數量銳減
從全國商品房?jì)r(jià)格來(lái)看，經(jīng)過(guò)測算，1-2月商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9845元/平方米，環(huán)比較2021年12月上升3%，同比則下降11%，連續5個(gè)月全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)低于萬(wàn)元以下。
從房?jì)r(jià)上漲城市數量來(lái)看，自2020年1月以來(lái)，房?jì)r(jià)同比上漲城市數量不斷減少，2月新建商品住宅同比上漲城市有46個(gè)，較2020年1月減少29%。
值得注意的是，2月只有27個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲，較去年同期減少了五成之多，房?jì)r(jià)下跌的城市多達40個(gè)，而去年同期僅12個(gè)城市房?jì)r(jià)下跌。
整體而言，各等級城市房?jì)r(jià)均呈現漲幅回落或跌幅擴大跡象，大部分二三線(xiàn)城市市場(chǎng)仍較為低迷。
圖：2020年1月以來(lái)各能級城市新建商品住宅價(jià)格同比變動(dòng)情況
圖：2020年1月以來(lái)各能級城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況
02 部分城市回暖苗頭顯現
各城市房?jì)r(jià)水平到達歷史底部，但部分城市已有回暖征兆。
比如四大一線(xiàn)城市普漲，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%，二手住宅價(jià)格漲幅比上月擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)。一線(xiàn)城市已經(jīng)進(jìn)入到了二手房成交為主流的房地產(chǎn)市場(chǎng)，上海、北京、廣州包攬二手房漲幅TOP3。
表：70城新房和二手房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅前十
數據來(lái)源：國家統計局
二線(xiàn)城市中，漲幅居前的城市多為省會(huì )城市及強二線(xiàn)城市，西安是唯一新房同環(huán)比漲幅TOP10 中均出現的二線(xiàn)城市。
此時(shí)的房地產(chǎn)類(lèi)似于五年前，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性輪動(dòng)，城市房?jì)r(jià)輪動(dòng)上漲。具體而言，一線(xiàn)城市市場(chǎng)率先轉暖，然后二線(xiàn)城市漸次崛起，隨后在棚改貨幣化安置的助力下，三四線(xiàn)城市市場(chǎng)全面轉暖。
從目前市場(chǎng)行情來(lái)看，上漲城市具備哪些特征？西安便是典型的樣本城市。
供求關(guān)系是決定西安房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的核心因素?！捌咂铡睌祿@示，截至2020年，西安全市常住人口總量達到1295萬(wàn)人，較“六普”增加448萬(wàn)。如果持續供不應求，市場(chǎng)將會(huì )步入上升周期。2022年2月，西安新建商品住宅成交面積52萬(wàn)平方米，而供應面積僅為36萬(wàn)平方米，供求比降至0.69。
西安屬于供應主導型市場(chǎng)，尤其是主城區，基本處于“斷供”狀態(tài)，再加上新盤(pán)入市嚴格“限價(jià)”，一二手房倒掛進(jìn)一步加劇購房者的搶房心態(tài)，造就了“一房難求”的營(yíng)銷(xiāo)盛況。西安更是在2月末頻現“千人搖”盛況，多個(gè)項目開(kāi)盤(pán)即售罄。
圖：2020年1月至2022年2月西安商品住宅供求情況（單位：平方米）
數據來(lái)源：CRIC
從新房市場(chǎng)周成交數據也可以看出，整體成交走勢延續小幅下行趨勢，但東南沿海核心二三線(xiàn)城市和基本面良好的內陸二線(xiàn)城市已出現回暖苗頭。以武漢、杭州、青島、北京、揚州等為典型代表，杭州、青島第11周環(huán)比漲幅均超20%，一線(xiàn)城市中北京第11周環(huán)比漲幅也達18%?；芈涑鞘幸曰久孑^差的三四線(xiàn)城市為主，長(cháng)沙、南京則迎來(lái)階段性回調期。
圖：全國重點(diǎn)城市2022年3月以來(lái)周度商品住宅成交面變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CRIC
03 政策利好下“銀四”可期
春節以來(lái)，為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展，地方政府因城施策，相繼出臺放松政策，比如放松公積金貸款，降首付、下調房貸利率等。
進(jìn)入3月，鄭州19條新政“救市”打響“松綁”第一槍?zhuān)S后金融委、銀保監會(huì )、央行、財政部、證監會(huì )、外匯局等6部委對房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展均表現出積極態(tài)度，房地產(chǎn)稅暫緩擴大試點(diǎn)更是為當前低迷樓市注入一針“強心劑”。
但由于前期調控加碼、房企暴雷、項目降價(jià)等原因，促使購房者信心備受打擊，短期內觀(guān)望情緒濃厚。CRIC重點(diǎn)監測城市的項目客戶(hù)認購率較為明顯的體現出這種觀(guān)望情緒，“看得多，買(mǎi)得少”仍是3月購房者主流心態(tài)。
隨著(zhù)市場(chǎng)信心逐步恢復，北京、上海、杭州等核心一二線(xiàn)城市市場(chǎng)有望率先轉暖，鄭州、濟南、徐州等二線(xiàn)及強三線(xiàn)城市市場(chǎng)或將輪動(dòng)復蘇。
從CRIC監測的2月以來(lái)不同城市去化率大于70%的19個(gè)項目來(lái)看，一線(xiàn)城市上海占5席；而基本面良好的內陸二線(xiàn)城市西安有7個(gè)項目去化大于70%，去化達到100%的項目就有5個(gè)。此外，東南沿海核心二三線(xiàn)城市泉州表現亮眼。
表：2022年2月以來(lái)不同城市部分去化率大于70%的熱銷(xiāo)項目（單位：套，元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC
隨著(zhù)政策利好不斷傳導，居民購房預期迎來(lái)改變，但短期內信心修復仍需要時(shí)間，從成交來(lái)看預計“金三”成色難以和去年同期想對比，但較2月預期企穩回升，隨著(zhù)市場(chǎng)信心恢復，“銀四”市場(chǎng)表現值得期待。
但市場(chǎng)分化格局已成為房地產(chǎn)行業(yè)不爭的事實(shí)，“人+錢(qián)”等基本面優(yōu)秀的城市將率先回暖，但能否實(shí)現傳統“小陽(yáng)春”仍有待觀(guān)察，弱二線(xiàn)及多數三四線(xiàn)將繼續盤(pán)整。
整體而言，目前政策底已現，但傳導至市場(chǎng)需要一定的時(shí)間周期，市場(chǎng)底尚未真正到來(lái)。
考慮到2月新房銷(xiāo)售規模同比負增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著(zhù)下行趨勢，整體行業(yè)尚未迎來(lái)真正的回暖時(shí)刻。但受到政策利好影響，部分熱點(diǎn)城市城市已有的回暖跡象，很難代表整體行情，無(wú)論是熱點(diǎn)城市，還是熱點(diǎn)區域，未來(lái)供應稀缺、核心資源加持的優(yōu)質(zhì)項目仍將是購房者爭搶的熱點(diǎn)，對于房企而言，需在重點(diǎn)城市“趁熱打鐵”，畢竟“促銷(xiāo)售、抓回款”仍將是接下來(lái)的第一要務(wù)。
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