2021年3月，“十四五”規劃明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，“城市更新”首次寫(xiě)入政府工作報告中，并成為當下熱議的高頻詞。

上海城市更新由來(lái)已久，土地權屬關(guān)系錯綜復雜，因此市場(chǎng)參與度相對較低。

伴隨八九十年代開(kāi)啟的“政企分離”改革，2001年底上海國資委授權的37家市級國有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司擁有全市經(jīng)營(yíng)性國有資產(chǎn)的90%以上。20年之后，地方國企手握大量具有更新改造價(jià)值的舊廠(chǎng)房、舊商辦、舊住宅、舊配套設施等，但在用地性質(zhì)、產(chǎn)權屬性等方面存在復雜關(guān)系，無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)化主體妥善解決。

因此，上述背景決定了上海的城市更新必須由政府主導，來(lái)理清錯綜復雜的土地權屬關(guān)系，一并理順土地開(kāi)發(fā)邏輯。

但時(shí)間、資金成本倒逼政府推動(dòng)“市場(chǎng)參與”。政府迫切需要借助地產(chǎn)行業(yè)構建起的完備生態(tài)鏈，在資金調配、資源整合、運營(yíng)管理、效率管控、激勵機制等方面助力城市更新。

上世紀90年代的住房制度和土地使用制度改革，住房的生產(chǎn)、建設專(zhuān)業(yè)化，維修、管理社會(huì )化，房地產(chǎn)市場(chǎng)興起。上海的“365”棚戶(hù)區改造和“十五”期間新一輪的舊區改造也都采用政府毛地批租的形式交由地產(chǎn)商，進(jìn)行房地產(chǎn)邏輯下的城市更新。

伴隨層層高樓拔地而起的，還有不斷激化的社會(huì )問(wèn)題，城市風(fēng)貌破壞、社區配套缺乏、物業(yè)管理滯后，以及由征拆遷帶來(lái)的利益分配問(wèn)題，間接導致目前上海住房畸形的供求關(guān)系。

基于此，2017年《上海市城市更新規劃土地實(shí)施細則》明確提出，根據各類(lèi)城市功能區域，不同的發(fā)展要求與更新目標，因地制宜，分類(lèi)施策。

因此，上海城市更新帶有其特殊性，尤其是在涉及歷史風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)等關(guān)鍵要素時(shí)，政府的把關(guān)和審批尤其嚴格。

為了推進(jìn)歷史風(fēng)貌保護區的更新進(jìn)程，上海做出積極嘗試。

今年8月，虹口區17街坊項目公司啟動(dòng)股權轉讓?zhuān)蔀槭讉€(gè)通過(guò)上海市土地交易市場(chǎng)和上海聯(lián)交所“場(chǎng)所聯(lián)動(dòng)”招商股轉工作機制的地塊?！罢蠛献?、市區聯(lián)手、以區為主”，使得項目在一年之內完成從啟動(dòng)征收到交地的全流程。

“場(chǎng)所聯(lián)動(dòng)”的創(chuàng )新機制也幫助實(shí)現資金快速回籠，緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力。

同樣是針對項目前融，9月28日，國內首單城市更新CMBS——“百聯(lián)資控城市更新CMBS”在上海交易所成功發(fā)行。據悉，此次打包進(jìn)行資產(chǎn)證券化的項目共計4個(gè)，也都涉及優(yōu)秀歷史建筑。

圖：上海土地市場(chǎng)國有建設用地使用權掛牌出讓、轉讓流程圖

圖：克而瑞城更中心繪制

據CAIC城市更新中心統計，截至2014年，上海編制完成了44個(gè)歷史文化風(fēng)貌區保護規劃，對市域范圍內4000多處各級文物和優(yōu)秀歷史建筑大部分通過(guò)逐個(gè)勘察并明確了保護要求。

因此，在參與核心區的城市更新項目時(shí)，往往會(huì )涉及歷史風(fēng)貌保護的內容，需要面對更加嚴格的規劃管控要求，更加復雜的審批公示流程，時(shí)間周期、資金要求都更上一層。對企業(yè)而言，高風(fēng)險對應高收益，經(jīng)驗判斷，此類(lèi)項目涉宅地塊均擁有極高的貨值。對于想要進(jìn)駐上海核心區位的頭部房企而言是無(wú)法回避的難點(diǎn)。

圖：上海歷史風(fēng)貌保護區集聚程度及各區代表城更項目

圖：克而瑞城更中心繪制

近五年來(lái)，在核心區范圍內，按地塊規劃屬性分別劃分為商辦、住宅、綜合類(lèi)的項目建筑面積，數據顯示，徐匯區新增建面總體量位居第一，其中的“綜合類(lèi)”板塊面積更是達到近170萬(wàn)方，明顯高于周邊，代表項目包括鑫耀中城、西岸傳媒港等。相反，黃浦區、長(cháng)寧區近五年沒(méi)有新推出“綜合類(lèi)”項目，兩區開(kāi)發(fā)總量較低。

圖：近五年上海核心區范圍內新增建面分區分類(lèi)統計

數據來(lái)源：克而瑞數據庫

從目前來(lái)看，上海城市更新包含兩種新趨勢，一是單建筑的零星更新，一類(lèi)是片區更新。兩種城市更新方式，對房企入局提出了新要求。

在人口大量集聚、住房問(wèn)題突出、產(chǎn)業(yè)升級緊迫的時(shí)代背景下，商改租賃、產(chǎn)業(yè)用地煥活等的政策環(huán)境相對寬松?？梢灶A見(jiàn)未來(lái)一段時(shí)間是單體建筑的零星更新的蓬勃發(fā)展期。

相較于片區更新，零星更新對于開(kāi)發(fā)商的要求相對較低，部分項目甚至可以在不涉及調容調規的前提下進(jìn)行微更新，有助于中小量級的開(kāi)發(fā)商熟悉上海城市更新的流程，同時(shí)獲取成本與收益信息，為是否深耕城市更新賽道給出參考。

因此，對于上海核心區內大量的老舊物業(yè)，如何評定改造優(yōu)先級，如何預估改造后的運營(yíng)增量和貨值增長(cháng)，如何精準對標優(yōu)質(zhì)案例，將會(huì )成為零星更新的關(guān)鍵問(wèn)題點(diǎn)。

在片區更新項目上，政策口子相應收窄，但對于居住品質(zhì)提升的訴求，以及城市更新帶來(lái)的土地綜合價(jià)值提升，都確保了城更市場(chǎng)的旺盛需求。地產(chǎn)企業(yè)需要開(kāi)始考慮如何拓展城更業(yè)務(wù)，成為領(lǐng)域內的合格玩家。

首先，明晰上海城市更新的全生命周期，結合上位規劃和企業(yè)優(yōu)勢，積極對接、盡早介入。其次，項目實(shí)操，明確與地方功能性國企的合作模式和方法，盡快適應，確定合作機會(huì )點(diǎn)。最后，回歸算賬邏輯，圍繞城市更新高毛利、長(cháng)周期的項目特點(diǎn)，建立新的財務(wù)測算機制，維持企業(yè)現金流平衡。

圖：上海舊改項目流程圖

圖：克而瑞城更中心繪制

除上海以外，北京、深圳等城市在推進(jìn)城市更新的規劃中，根據各地情況又有所差異，但整體城市更新市場(chǎng)化進(jìn)程仍處于加速階段。這就造成企業(yè)在入局過(guò)程中，除了參與方式和推進(jìn)方法存在差別外，開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、周轉慢，占用大量資金，都是其在城市更新道路上將面臨的問(wèn)題。但從近幾年表現來(lái)看，房企早期布局城市更新項目已陸續開(kāi)盤(pán)貢獻銷(xiāo)售，并呈現出穩定轉化的趨勢釋放紅利。

城市更新的政府架構、配套政策尚處于探索階段，城市更新的立法也才剛剛起步，后續隨著(zhù)各地配套政策的加緊制定和陸續出臺，城市更新單元的逐漸推開(kāi)，以及各種前融、文保修繕水平、運營(yíng)能力的全面提升，城市更新項目的整體盈利性仍具有較高的增長(cháng)潛力。