丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls)
然而經(jīng)過(guò)對18個(gè)熱點(diǎn)城市在售項目2021年及2020年可比價(jià)格的比較來(lái)看，目前這些熱點(diǎn)城市整體房?jì)r(jià)水平與2020年相當，可比成交均價(jià)漲幅中位數、平均數都在5%以?xún)?，在這其中中高檔豪宅成交價(jià)確有10%甚至20%以上漲幅。
熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)整體波動(dòng)不過(guò)3%
為排除結構性因素，我們共選取了10個(gè)一二線(xiàn)城市和8個(gè)熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市在售的4404個(gè)項目商品住宅（不含別墅、酒店式公寓）的成交數據，并對其2020年、2021年（前4月）的成交均價(jià)進(jìn)行比較，最終發(fā)現，這些樣本城市的整體房?jì)r(jià)相對平穩，無(wú)論是可比成交均價(jià)漲幅中位數還是平均數都在5%以?xún)取?nbsp;
在這其中，廣州和武漢的成交均價(jià)漲幅為樣本城市中漲幅最大的兩個(gè)城市，分別為2.4%和2.9%，而北京、成都、南京、衢州、佛山、泉州、廊坊等全市整體可比價(jià)格較2020年則均出現了一定幅度的下降，其中廊坊下降最多，為2%。
圖：18個(gè)熱點(diǎn)城市2021年（前4月）
較2020年在售項目可比價(jià)格變化（%）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
從這一點(diǎn)看，2021年熱點(diǎn)城市的新房可比價(jià)格其實(shí)較2020年基本持穩，部分城市甚至出現中位數、平均數下降現象。這與市場(chǎng)“漲聲”一片的直觀(guān)感受大相徑庭。
造成這樣的現象的原因有很多的方面，其中一方面與很多人對房?jì)r(jià)的感知主要在二手房市場(chǎng)有關(guān)，如自己所處及附近小區的房?jì)r(jià)漲跌以及朋友買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中的房?jì)r(jià)漲跌，另外一方面與各大媒體對“漲價(jià)”“天價(jià)豪宅”等的報道相關(guān)。
京滬深近3成二手房?jì)r(jià)漲20%以上
通過(guò)對熱點(diǎn)城市一、二手房在售項目可比價(jià)格變化情況定量分類(lèi)后，我們發(fā)現新房和二手房房?jì)r(jià)變化情況略有不同，部分小區成交均價(jià)漲幅動(dòng)輒超20%，而新房市場(chǎng)受價(jià)格指導政策影響，在售項目成交均價(jià)漲幅集中在10%以?xún)取?/p>
2021年，上海、深圳、杭州、南京等著(zhù)手推出二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制。其中2月8日深圳市住房和建設局發(fā)布公告稱(chēng)，為貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》有關(guān)規定，促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易，經(jīng)市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制。
該通知自發(fā)布之日起施行二手住房成交參考價(jià)格機制。而在此前，并未施加管控。
CRIC數據顯示，7個(gè)熱點(diǎn)城市2021年（前4月）較2020年在售二手房小區可比價(jià)格成交均價(jià)上漲和下跌小區在分布上具有漲幅大的占比高，跌幅小的占比也高的雙重特點(diǎn)，這也是當下購房者對房?jì)r(jià)上漲直觀(guān)感受更強烈的主要來(lái)源。
在成交均價(jià)上漲的小區中，漲幅超40%的占全部上漲的小區的5%，漲幅超20%的占全部上漲的小區的24%。在這其中北京、上海分別有330個(gè)和259個(gè)小區成交均價(jià)漲幅超40%，而深圳全市5%在售小區漲幅超40%。
正是由于房?jì)r(jià)漲幅超20%、40%的小區具有較高占比，因此市場(chǎng)直觀(guān)感受中房?jì)r(jià)“漲聲”一片。
與此同時(shí)，成交均價(jià)下跌的小區中，6成以上的小區跌幅不足10%。除北京、天津稍高外，上海、深圳、廣州等城市跌幅超10%的小區占比不足全市10%，因此市場(chǎng)直觀(guān)感受中在售項目罕有“跌勢”。
而從整體7個(gè)樣本城市26645個(gè)小區來(lái)看，53%的在售小區房?jì)r(jià)漲跌幅在10%以?xún)?，其中僅3%的小區房?jì)r(jià)漲幅超40%，絕大多數占比33%的小區漲幅不足10%。在這其中，北京是少見(jiàn)的即有小區成交漲幅超40%，也有較多小區跌幅超20%的城市。
表：7個(gè)熱點(diǎn)城市2021年（前4月）
較2020年在售二手房小區可比價(jià)格變化（%）
究其緣由，主要還是因為新房市場(chǎng)在價(jià)格指導的作用下，成交均價(jià)變動(dòng)趨于平緩。北上廣深以及西安、武漢、寧波、東莞等均發(fā)布加強新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指導的通知，明令項目售價(jià)一年內漲幅不得超過(guò)5%，其中東莞將漲幅限制至3%。因此新房在售項目鮮有成交均價(jià)較2020年有明顯增幅。
表：18個(gè)熱點(diǎn)城市2021年（前4月）
較2020年在售新房項目可比價(jià)格變化（%）
漲幅20%以上項目中高檔房源占7成
進(jìn)一步對比不同價(jià)格檔次的一二手房可比價(jià)格來(lái)看，整體市場(chǎng)呈現“越貴越漲”、“低價(jià)走低”的趨勢。
CRIC數據顯示，成交均價(jià)漲幅超20%的在售項目、小區中，一二手房中高檔及高檔占比分別達71%和36%，而成交均價(jià)較2020年下跌的項目則主要集中在中低檔，其一二手房中占比分別達47%和50%。
表：熱點(diǎn)城市部分可比價(jià)格
漲幅超40%在售高檔二手房小區（元/平方米）
注：1、高檔>2倍房?jì)r(jià)中位數；2、二手房成交備案價(jià)存在人為調整的因素,可能與實(shí)際合同價(jià)存在差異。
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
表：7個(gè)熱點(diǎn)城市不同價(jià)格段
在售二手房小區可比價(jià)格變化（%）
注：高檔>2倍房?jì)r(jià)中位數；中高檔>1.5倍房?jì)r(jià)中位數；中檔>1倍房?jì)r(jià)中位數；中低檔>0.5倍房?jì)r(jià)中位數；低檔≤0.5倍房?jì)r(jià)中位數
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
表：18個(gè)熱點(diǎn)城市不同價(jià)格段
在售新房項目可比價(jià)格變化（%）
注：高檔>2倍房?jì)r(jià)中位數；中高檔>1.5倍房?jì)r(jià)中位數；中檔>1倍房?jì)r(jià)中位數；中低檔>0.5倍房?jì)r(jià)中位數；低檔≤0.5倍房?jì)r(jià)中位數
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
究其緣由，主要還是因為高端改善自住疊加信貸寬松的避險熱錢(qián)導致供不應求所致。
分城市來(lái)看，房?jì)r(jià)上漲較快的城市主要是浙江、廣東等民營(yíng)經(jīng)濟活躍的城市，它們就業(yè)崗位較多、人口大量流入且收入較高，居民相對富裕購買(mǎi)力較強，剛需和改善自住需求基數大，供不應求的結構性矛盾一直突出，導致房?jì)r(jià)上升。
與此同時(shí)，2020年下半年起寬松的信貸政策使北上廣深以及以長(cháng)三角地區、粵港澳大灣區為代表的購房者購買(mǎi)力充裕，熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)以謀求資產(chǎn)保值。一二手房市場(chǎng)“倒掛盤(pán)”和“學(xué)區房”炒作推波助瀾，以中高檔項目尤其是豪宅產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格在短期內出現了明顯跳漲。
我們認為，地方政府“嚴控房?jì)r(jià)”，出臺各項調控政策，出臺新房、二手房房?jì)r(jià)指導是有利于引導市場(chǎng)預期回歸理性的。
但值得注意的是，房?jì)r(jià)上漲預期在購房者群體中的傳導，趨向逐利的購房心理對城市維持“房住不炒”有負面影響。
因此需警惕新房限價(jià)或者人為操控導致一二手房?jì)r(jià)格倒掛現象，如上海、深圳、杭州等市頻現“萬(wàn)人搖”，買(mǎi)到即賺到的心理預期強烈。同時(shí)，對學(xué)區概念的炒作，對房?jì)r(jià)預期炒作的現象也將予以重視。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
