觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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萬(wàn)科接連參與政府層面的合作，可見(jiàn)在上海鋪開(kāi)城市更新計劃的意圖明顯。
8月18日，萬(wàn)科官微發(fā)布消息，郁亮、祝九勝一行與上海市委書(shū)記李強等領(lǐng)導層會(huì )見(jiàn)，上海與萬(wàn)科簽署戰略合作框架協(xié)議。
根據協(xié)議，萬(wàn)科將以此次簽約為新的起點(diǎn)，進(jìn)一步深化與上海在城市更新、物業(yè)管理、住房保障等領(lǐng)域的合作對接。
有業(yè)內人士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在整體方向上，上海的城市更新正從“頂層設計上推節奏”和“改變算賬方式”兩方面著(zhù)手?，F階段房企入局上海舊改的主要途徑是與政府層面接洽。
萬(wàn)科接連參與政府層面的合作，可見(jiàn)在上海鋪開(kāi)城市更新計劃的意圖明顯。
在算賬融資方面，6月初上海為吸引社會(huì )力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，由上海地產(chǎn)集團主要發(fā)起成立了上海城市更新基金，萬(wàn)科也參與其中。
這個(gè)總規模達800億元的基金，是目前全國落地規模最大的城市更新基金，未來(lái)將全部投放到上海中心城區的舊區改造和城市更新項目。
據了解，其在出資和分工上，類(lèi)似于此前的廣州城市更新基金，為母子基金架構，打造“基金+土地+運營(yíng)”的模式，一級市場(chǎng)土地整備和二級市場(chǎng)物業(yè)運營(yíng)為重點(diǎn)投資方向。
具體而言，該基金的母基金層面和自持層面的資金主要由開(kāi)發(fā)商提供。各企業(yè)均是入股上海地產(chǎn)集團的投資形式，保險等社會(huì )資本主要進(jìn)行財務(wù)投資，萬(wàn)科等地產(chǎn)商則是產(chǎn)業(yè)投資。
至于涉及的舊改規模，據悉該基金的主體上海地產(chǎn)集團可以自己做舊改項目，也可以和開(kāi)發(fā)商合作，承擔了全市約60%的舊改工作任務(wù)。
可以發(fā)現，該基金參與者均為國資背景的房企和險資，也包括了上海市場(chǎng)的老面孔保利和招商蛇口。有業(yè)內人士表示，沒(méi)有民營(yíng)企業(yè)參與的原因，一是因為上海市中心不少舊改項目投資回報率較低，其次因開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，“能拿出數十億元去作基金的LP方，很多企業(yè)都會(huì )選擇直接去拍地了”。
另外，上海的舊改尚存難題，對開(kāi)發(fā)商提出的要求亦不容小覷。即現階段普遍改造資金壓力大，拆遷安置難度大。
時(shí)間“硬指標”下，目前上海剩余的舊改項目情況更為復雜，包括明確長(cháng)期擱置項目的處置方案、針對利益僵持局面的項目激活改造意愿、合規解封被司法查封的項目等。
一個(gè)月前上海萬(wàn)科對媒體的回應是，目前基金尚未落到項目層面。
根據萬(wàn)科的介紹，其進(jìn)入上海30年，至今所有重要業(yè)務(wù)都完成了落地布局，同時(shí)萬(wàn)科集團開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中心、物流地產(chǎn)、酒店與度假、2049未來(lái)城市實(shí)驗室等業(yè)務(wù)總部或機構均設立在上海。其中2049未來(lái)城市實(shí)驗室主要涉及業(yè)務(wù)之一便是城市更新。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2019年上海萬(wàn)科就啟動(dòng)了城市計劃，其中重點(diǎn)包括參與特大超大城市的舊改項目；功能轉換、混合用地的項目；TOD軌交項目以及職住一體的產(chǎn)城融合項目等。
按照2020年上海萬(wàn)科媒體交流會(huì )上管理層的設想，其理想的未來(lái)城市單元在未來(lái)兩到三年內，甚至五年以?xún)葢撃茏龅交境尚汀?/p>
實(shí)際上，上海萬(wàn)科有意介入城市更新是從2012年開(kāi)始，彼時(shí)其作出研判，認為上?！霸俪鞘谢彪A段已經(jīng)到來(lái)。而孫嘉也曾解釋他對上海萬(wàn)科的戰略布局，認為萬(wàn)科初期在上海多布局浦東以及閔行、嘉定、青浦、寶山、松江五個(gè)郊區，產(chǎn)品則基本為剛需或中端。
由此上海萬(wàn)科近些年意圖向核心城區轉移布局，更側重高端住宅以及商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)等向城市更新靠攏。但主要是在近兩年才有了更多大動(dòng)作。
萬(wàn)科的焦慮
上海一向是萬(wàn)科的主要市場(chǎng)之一。2020年，萬(wàn)科上海區域的合同銷(xiāo)售額達2,377.33億元，穩居萬(wàn)科四大區域之首，同比增長(cháng)達到16%，占萬(wàn)科集團合同額約33.76%。其中上海市場(chǎng)銷(xiāo)售近300億。
近年來(lái)隨著(zhù)房企全國性布局及總部遷進(jìn)上海的趨勢，萬(wàn)科此前在上海市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢有所減弱。其銷(xiāo)售權益金額從2016年至2018年分別錄得218.36億、150.15億、128.28億，呈逐年下滑趨勢。
2019年萬(wàn)科在上海的排名重返第二，錄得權益銷(xiāo)售190.6億元，被融創(chuàng )趕超。2020年錄得200.64億元，距離第一名的中海約27億元。該年，“地王”項目中興路壹號銷(xiāo)售遇冷，據悉這對上海萬(wàn)科利潤產(chǎn)生了不小的影響。
去年3月底的圍標事件背后，或許就暴露了上海萬(wàn)科的規模焦慮。
受?chē)鷺孙L(fēng)波影響，傳聞中海、華潤、萬(wàn)科被上海土拍拒收報名參拍資料，6月份上海首次集中供地確實(shí)未見(jiàn)萬(wàn)科的身影。而根據上海去年對三家房企發(fā)出的“禁令”，萬(wàn)科三年內在公開(kāi)市場(chǎng)拿地也將受到限制。
舊改戰場(chǎng)對萬(wàn)科的重要性可見(jiàn)一斑。
近年來(lái)其在項目獲取上有了更大積極性，但布局仍然有限。目前上海舊改項目主要采取協(xié)議出讓和招拍掛并舉的模式，此前萬(wàn)科的寶山楊行舊改項目便是通過(guò)招拍掛拿下，這是其自2018年以來(lái)在寶山區獲得的第5宗。
此外，萬(wàn)科在上海較有名的城市更新項目便是2016年中標的延安西路1262號地塊，如今打造成了網(wǎng)紅案例“上生·新所”。
如果從整體的投資策略變化來(lái)判斷，觀(guān)察范圍應當不僅限于上海?？梢园l(fā)現，萬(wàn)科今年在全國招拍掛市場(chǎng)拿地并不手軟，但在北京、廣州、深圳三個(gè)一線(xiàn)城市均未有斬獲。
這也就有了萬(wàn)科投資者的疑問(wèn)：“所以管理層準備的大額現金做什么用的？”
可以肯定的是，土地紅利消失，一線(xiàn)城市拿地門(mén)檻越來(lái)越高，即便是龍頭的萬(wàn)科，也在考慮成本和盈利空間。
在廣州，萬(wàn)科過(guò)往三年在公開(kāi)市場(chǎng)拿地相當謹慎，其中2018年未落一子；2019-2020兩年僅花費115億元補充在增城的布局；在今年廣州首次集中拍地的激烈競爭中，萬(wàn)科未有所獲。
但萬(wàn)科有意加注舊改。今年3月份，萬(wàn)科繼續推行“大江大?！比瞬庞媱?，原廣州萬(wàn)科總經(jīng)理李升陽(yáng)調任新成立的南方區域事業(yè)集團城市更新公司總經(jīng)理，這家新公司是廣州萬(wàn)溪之后萬(wàn)科第二個(gè)專(zhuān)門(mén)的城市更新平臺。
本身舊改這塊難啃的骨頭多有難題，而萬(wàn)科所涉及的文沖、雙沙、劉村、葵蓬等舊改項目或多或少顯示出入局倉促、溝通受阻、資金測算出現偏差等問(wèn)題。
另外今年在北京首輪集中供地中，萬(wàn)科也未見(jiàn)一子落地。土地端的停滯與其轉型關(guān)注存量改造等“慢變量”也有很大關(guān)系，這些存量則包括城市更新、文創(chuàng )園、科創(chuàng )園、TOD、長(cháng)租公寓等。
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