丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年兩會(huì )定調房地產(chǎn)，堅持房住不炒，以解決好大城市住房突出問(wèn)題為抓手，房地產(chǎn)行業(yè)邁入新政策周期。2021年1-4月，已有深圳、杭州、成都等31城，疊加中央層面表態(tài)，前4月至少發(fā)布百余次樓市調控政策。
此外，今年2月住建部發(fā)文對22個(gè)核心城市實(shí)施集中供地，旨在遏制房企非理性拿地，上海試行新房集中供應模式，意在分流購房資金、減少投機炒作?！皟傻兰t線(xiàn)”下，信貸資金管控全面趨緊，熱點(diǎn)城市紛紛出現房貸額度緊張、放款周期拉長(cháng)等現象，全國首套、二套房貸平均利率趨勢性上升。未來(lái)貨幣政策將逐步回歸常態(tài)，融資端將持續發(fā)力，房企融資環(huán)境或將持續收緊，居民端房地產(chǎn)信貸管控趨嚴，房貸利率或將趨勢性上移，并強化信貸資金用途管理。
而樓市調控顯然已“下沉”至熱點(diǎn)縣市及熱點(diǎn)城市市區，涉及升級限購、升級限貸、升級限價(jià)、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費、限房?jì)r(jià)競地價(jià)、積分搖號等內容。其中，上?？胺Q(chēng)本輪調控風(fēng)向標，連番6次政策加碼。預計熱點(diǎn)城市仍將保持調控定力，壓力城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓。
融資“三條紅線(xiàn)”、房貸“兩條紅線(xiàn)”以及土地端“集中供地”，這三大政策讓整個(gè)行業(yè)圍繞著(zhù)房住不炒、去杠桿、穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期走下去，由于是長(cháng)期政策，因此也會(huì )重塑整個(gè)行業(yè)格局。
近30城升級調控并下沉到縣市
中央積極堅持“房住不炒”的政策定位，全面落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。繼2020年中央經(jīng)濟工作會(huì )議之后，兩會(huì )再次提及解決好大城市住房突出問(wèn)題，標志著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾已由全行業(yè)的需求剛性演變?yōu)榻Y構性的大城市住房難題。
為落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期目標，合肥、深圳、東莞、成都等近30城相繼升級調控，并“下沉”到衢州下轄的江山市、龍游縣這類(lèi)熱點(diǎn)縣市，重點(diǎn)涉及升級限購、升級限貸、升級限價(jià)、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費、設立二手房參考價(jià)格、新房積分搖號等內容。其中，上海連番6次政策加碼，嚴堵政策監管漏洞，堪稱(chēng)本輪房地產(chǎn)調控的風(fēng)向標。
具體來(lái)看，合肥、深圳、上海、杭州、東莞、西安、寧波、廣州、嘉興等相繼升級限購。合肥、深圳完善限購，封堵“假離婚”政策漏洞，合肥規定夫妻離異不滿(mǎn)2年的，仍按原家庭房查。杭州、上海、成都、合肥限購政策“打補丁”，將法拍房納入限購范圍。東莞、嘉興、合肥、杭州、寧波升級限購，東莞、西安提升社保繳納年限，東莞非戶(hù)籍家庭購買(mǎi)二套房、新落戶(hù)家庭購買(mǎi)首套房，社保繳納年限分別提高至3年和半年。
湖州、義烏、南平、廣州、合肥、徐州、南通、嘉興、東莞等升級限價(jià)，嚴格限定備案價(jià)格漲幅。湖州續批預售價(jià)格備案不得高于前批次備案價(jià)格，義烏在售項目不予上調備案價(jià)格，南平新開(kāi)盤(pán)項目申請預售報備均價(jià)不得超過(guò)可比樓盤(pán)上月成交均價(jià)的1.5%或本盤(pán)上月成交均價(jià)的1%。
上海、義烏、合肥、江山、龍游縣等首次出臺限售，杭州、嘉興、成都、西安、廣州等升級限售。上海、杭州、合肥、江山熱點(diǎn)樓盤(pán)實(shí)行限售管控，上海按照優(yōu)先購房政策購買(mǎi)的商品房、杭州搖號中簽率小于等于10%的或以?xún)?yōu)先購買(mǎi)方式取得的新房皆限售5年。合肥市區范圍登記購房人數與可售房源數之比大于1.5的熱點(diǎn)樓盤(pán)，均實(shí)行搖號銷(xiāo)售，且搖號所購房源限售3年。衢州下轄的江山市及龍游縣對市場(chǎng)關(guān)注度高的熱點(diǎn)地塊所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)限售5年。成都、西安、廣州延長(cháng)限售年限3-5年。
杭州、上海、廣州增加房地產(chǎn)交易稅費，變相抑制房屋交易。杭州、上海個(gè)人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整為5年。廣州將越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白云區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區9區個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
值得注意的是，深圳、無(wú)錫、成都、西安、寧波等建立二手房?jì)r(jià)格參考機制，促進(jìn)二手房市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。例如深圳市住建局率先出臺二手住房交易價(jià)格參考機制，并要求二手房經(jīng)紀公司不能發(fā)布高于成交參考價(jià)的房源信息。
表：2021年1-4月政策加碼城市
數據來(lái)源：CRIC
信貸資金管控全面趨緊，全國房貸利率趨勢線(xiàn)上升
房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”持續發(fā)力，核心一、二線(xiàn)城市紛紛出現房貸額度吃緊、放款周期拉長(cháng)等現象。廣州房貸額度緊缺，放款周期延長(cháng)至3-6個(gè)月，工農中建四大行集體上調房貸利率；深圳按揭審核趨嚴，償債收入比不符合要求不予放貸，放款周期或延長(cháng)至4個(gè)月；上海多數商業(yè)銀行信貸額度不足，個(gè)別國有大行甚至出現階段性停貸。
結合近期實(shí)際調研情況，熱點(diǎn)三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)信貸管控同樣趨緊，年初以來(lái)四大國有銀行皆出現房貸額度吃緊、放貸周期延長(cháng)等現象，部分城市項目甚至大定簽約兩月有余，銀行仍未授信放貸，究竟何時(shí)放款尚無(wú)定數。受此影響，房企銷(xiāo)售回款壓力明顯加劇，在售項目案場(chǎng)普遍與十余家銀行合作，積極爭取在每月初能夠得到更多的放貸額度。
北京、上海、深圳、浙江等多省市加強個(gè)人信貸資金監管，并開(kāi)展專(zhuān)項稽核檢查，嚴防消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金違規流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2月以來(lái)，全國房貸利率趨勢性上升。融360數據顯示，2021年2月，全國房貸利率止跌回升，首套房貸平均利率5.26%，環(huán)比上升4個(gè)基點(diǎn)，二套房平均利率5.56%，環(huán)比上升3個(gè)基點(diǎn)。隨后房貸利率持續上移，4月全國首套房貸利率升至5.31%，環(huán)比再增3個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率升至5.59%，環(huán)比再增2個(gè)基點(diǎn)。
圖：2018年1月-2021年4月全國首套、二套房貸平均利率
數據來(lái)源：CRIC
上海、廣東、浙江、海南、山東、四川、遼寧等多省市依規上調中小型銀行房貸占比上限，平衡好中小型銀行經(jīng)營(yíng)壓力和金融風(fēng)險防控。例如上海第三檔和第五檔銀行的房貸占比上限分別提高2個(gè)百分點(diǎn)和1.5個(gè)百分點(diǎn)，又如廣東省第三檔和第四檔銀行的房貸占比上限分別提升2個(gè)百分點(diǎn)和2.5個(gè)百分點(diǎn)。
表：部分省市上調中小銀行房貸占比上限
數據來(lái)源：CRIC
22城集中供地遏制非理性搶地
2月18日，住建部發(fā)文對22個(gè)熱點(diǎn)城市實(shí)施土地供應兩集中，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，2021年住宅用地公告不超過(guò)3次。4月，集中供地城市再擴容。土地市場(chǎng)的游戲規則發(fā)生巨大改變。截至4月末，已經(jīng)有近2/3的城市公布了首批集中出讓土地的日程表和年度供地計劃。
實(shí)際上，集中供地旨在遏制企業(yè)非理性競價(jià)拿地，避免重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)過(guò)熱，倒逼房?jì)r(jià)上漲預期?！皟杉小毙抡笫讏?chǎng)集中土拍則以平淡收場(chǎng)，而廣州、重慶和無(wú)錫熱度分化，高溢價(jià)與流拍并存。加之各城市土地供應節奏偏緩，長(cháng)時(shí)間的土地“零增長(cháng)”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地的競爭將進(jìn)一步升級。因此，為穩定熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，只有加大土地供應量，才是平穩地市熱度的關(guān)鍵。
土地集中供應制度之下，新房集中供應模式應運而生。上海先行先試，2021年新房將主要采取集中批量入市。3月12日，上海房屋管理局公布了首批33個(gè)項目將集中供應，共計10044套房源，以外環(huán)外的剛需盤(pán)居多，且預售價(jià)格沒(méi)有上漲。4月25日，上海房地產(chǎn)交易中心公布，即將集中上市47個(gè)樓盤(pán)，共計13969套房源，認購時(shí)間由原來(lái)的5天延長(cháng)至7天。
新房集中供應意在保障剛需家庭購房消費，基于選擇面增多，剛需客群可以多盤(pán)橫向比較，有選擇性地搖號自己更中意地項目，避免跟風(fēng)搖號，制造不必要的市場(chǎng)恐慌。
實(shí)際上，融資“三條紅線(xiàn)”、房貸“兩條紅線(xiàn)”以及土地“兩集中”，已成為房地產(chǎn)行業(yè)政策端不可忽視的三大重磅，行業(yè)格局將被重塑。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿上升為長(cháng)效機制。2021年央行貨幣政策將逐步回歸常態(tài)，保持流動(dòng)性合理充裕。不發(fā)生系統性金融風(fēng)險是金融政策的底線(xiàn)。
“房住不炒”“因城施策”背景下，熱點(diǎn)城市仍需保持調控定力，結合市場(chǎng)實(shí)際變化，及時(shí)采取針對性的調控政策措施。2020年以來(lái)，長(cháng)三角、粵港澳地區熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著(zhù)轉暖，鹽城、泰州等多城頻出地王，房?jì)r(jià)一致看漲預期強烈，未來(lái)政策加碼的可能性頗高。成都、南通等前期已經(jīng)升級調控的城市，如調控效果未達預期，或將效仿上海進(jìn)一步加碼調控，以期維穩房地產(chǎn)市場(chǎng)。壓力城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。
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