扒財經(jīng) 作者：黃小妹
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）
合生創(chuàng )展“吃下”廣州最貴舊改項目。
1月21日，經(jīng)過(guò)村民代表公開(kāi)投票表決，合生創(chuàng )展以100%同意率，成為廣州投資總額最大的舊改項目——廣州海珠區鳳陽(yáng)街?zhù)P和（康樂(lè )村、鷺江村）更新改造項目合作企業(yè)?？傉嫉孛娣e約112.71萬(wàn)平方米，改造投資總金額約346.67億元。
該項目是廣州城中村改造項目自2018年公開(kāi)招標以來(lái)，投資總額最大的舊改項目，超過(guò)保利在去年10月份拿下的投資總額約300億元的花都區三東村舊改項目。
合生創(chuàng )展對海珠區并不陌生，在目前海珠區已有的15個(gè)舊村改造項目中，合生獨立操盤(pán)或者通過(guò)合作參與了其中4個(gè)。這些項目通過(guò)“慢周轉”方式有節奏開(kāi)發(fā)，仍有部分土地仍未開(kāi)發(fā)完畢。
作為海珠區舊改參與項目最多的房企，行業(yè)也有戲稱(chēng)海珠區成為了?！爸臁眳^。
腳踩紅線(xiàn)，合生創(chuàng )展一舉拿下廣州最大舊改投資額項目，再加上長(cháng)期奉行“多囤地、慢周轉”的開(kāi)發(fā)模式，鳳和舊改項目能否如期順利開(kāi)發(fā)，合生創(chuàng )展資金與運營(yíng)能力能否跟上？這是合生創(chuàng )展留給市場(chǎng)的一串問(wèn)號。
好項目
合生創(chuàng )展成功拿下廣州海珠區鳳陽(yáng)街?zhù)P和舊改項目，屬于意料之中。
2018年舉辦的省三舊推介會(huì )上，鷺江村、康樂(lè )村已被納入合生的舊改范圍內。2019年4月，合生創(chuàng )展就與鷺江村、康樂(lè )村簽訂了舊村改造合作意向協(xié)議，成為該舊改項目的合作意向企業(yè)。2020年12月4日，該舊改項目正式掛牌，投資總金額約為346.67億元。
前兩年合生便開(kāi)始接觸該舊改項目，更為重要的是，合生創(chuàng )展對海珠片區再熟悉不過(guò)。
“合生在海珠區有很多項目布局，包括珠江帝景、逸景翠園、紫龍府等多個(gè)項目，多年來(lái)合生深耕海珠區?！睆V東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示。
此次合生創(chuàng )展于海珠區落子鳳和舊改項目這一優(yōu)質(zhì)舊改項目，持續深耕海珠區。
公開(kāi)資料顯示，鳳和舊改項目位于廣州市海珠區鳳陽(yáng)街道，西至瑞康路，東至敦和路，南至逸景路，北至新港西路，屬于中大國際創(chuàng )新谷片區內，臨近地鐵八號線(xiàn)鷺江站，與客村僅一路之隔。
廣州本地中介向風(fēng)財訊表示，“康樂(lè )村、鷺江村地理位置十分優(yōu)越，自駕也很方便，并且兩個(gè)村周邊的產(chǎn)業(yè)和配套非常成熟?！?/p>
康樂(lè )村、鷺江村更以“中大布匹市場(chǎng)”而聞名，是全球規模最大的紡織類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。最繁華時(shí)，兩村外來(lái)人口估算愈15萬(wàn)。繁榮的紡織專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，遍地的作坊工廠(chǎng)以及龐大的外來(lái)就業(yè)人口，使得康樂(lè )村、鷺江村在土地外包、自建房出租上，獲利頗豐。
數據顯示，康樂(lè )村、鷺江村共有居民2856戶(hù)，戶(hù)籍人口6664人，總用地面積包括國有土地2.78萬(wàn)平方米、集體土地109.93萬(wàn)平方米，改造范圍內總建筑面積335.94萬(wàn)平方米，346.67億元改造投資總金額中復建安置資金約為250.77億元。項目還有明確產(chǎn)業(yè)導入的內容與要求，保證項目建成后產(chǎn)業(yè)導入有實(shí)質(zhì)性成效。
海珠關(guān)于發(fā)展遠景目標的征求意見(jiàn)稿中提出“十四五”發(fā)展規劃，整體上可以用“一區一谷一圈”概括海珠新的發(fā)展空間布局，具體分別指：琶洲人工智能與數字經(jīng)濟試驗區、中大國際創(chuàng )新生態(tài)谷、海珠新活力文商旅融合圈。
黃韜認為，“處于中心區，再加上琶洲帶動(dòng)下，目前海珠區處于快速發(fā)展通道。并且，合生三舊改造經(jīng)驗豐富，此次合生創(chuàng )展拿下鳳和舊改項目，對雙方來(lái)說(shuō)是一件雙贏(yíng)的事?！?/p>
蛋糕還是毒藥
值得關(guān)注的是，雖然合生創(chuàng )展拿下了鳳和舊改項目這塊“香饃饃”，但該項目對于合生創(chuàng )展運營(yíng)能力及資金實(shí)力充滿(mǎn)考驗。
例如，鳳和舊改項目需承建系列項目，包括承建華盛南路道路大修工程（項目金額約1600萬(wàn)元）、疊景路臨時(shí)維修工程（項目金額約1000萬(wàn)元）、鳳江小學(xué)校園綜合改造提升工程（項目金額約2500萬(wàn)元）、客村小學(xué)校園綜合改造提升工程（項目金額約2500萬(wàn)元）、逸景第一小學(xué)本校區校園綜合改造提升工程（項目金額約2400萬(wàn)元）公益建設項目。
同時(shí)，對改造時(shí)間節點(diǎn)，鳳和舊改項目有詳細且嚴格的排期要求，如若未能按約定要求完成任何一項工作的，視合作企業(yè)嚴重違約。
例如，2021年12月31日前完成實(shí)施方案審批、完成補償安置方案表決并啟動(dòng)補償安置協(xié)議簽約；2022年6月30日前完成全村改造范圍內房屋的簽約率達到50%以上；2023年12月31日前全部安置房開(kāi)工建設等。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)認為，合生對華南的城市更新投資力度加大，關(guān)于拆遷補償，安置房建設，施工節點(diǎn)等方面體現該項目復雜性，增加一定資金成本，疫情還沒(méi)結束，工程施工節點(diǎn)有壓力?！昂仙鷤鹘y地產(chǎn)項目不多，資金有壓力，傳統銷(xiāo)售住宅支持才會(huì )有較好的表現。后續合生住宅如何支撐城市更新發(fā)展，并且形成良性互動(dòng)，是值得思考的?！?/p>
同時(shí)，由于合生創(chuàng )展廣州多個(gè)舊改項目擱置，此次合生創(chuàng )展再次拿下廣州投資額最大舊改項目，市場(chǎng)的焦點(diǎn)在于該項目能否順利推進(jìn)。
截至2020年上半年底，合生創(chuàng )展的總資產(chǎn)和總負債分別為2479.7億港元、1700億港元，分別比2019年底增長(cháng)21%及32%，資產(chǎn)負債率為69%，比2019年底增加6個(gè)百分點(diǎn)。
現金方面，合生創(chuàng )展的現金及銀行存款達約為172.16億港元，難以覆蓋其一年內到期的188.6億港元短期負債，現金短債比約為0.9，踩中監管層提出的“現金短債比小于1倍”的紅線(xiàn)。
可以預見(jiàn)的是，吞下巨無(wú)霸舊改項目，對合生創(chuàng )展的資金與運營(yíng)能力均是挑戰。關(guān)于鳳和舊改項目后期開(kāi)發(fā)情況，風(fēng)財訊將保持關(guān)注。
不過(guò)，從合生二代朱桔榕從去年1月接棒以來(lái)，合生創(chuàng )展起了新變化。
例如2020年上半年合生創(chuàng )展以179.6億元大手筆獲分鐘寺三宗地；旗下高端項目縵合·北京與領(lǐng)創(chuàng )醫療簽約合作，打造差異化高端地產(chǎn)項目；此前合生電競城落地曹妃甸，涉水地產(chǎn)+電競產(chǎn)業(yè)；職業(yè)經(jīng)理人離職潮；以股權投資方式進(jìn)行孵化和培育高科技投資業(yè)務(wù)板塊以助力轉型。
持續深耕老本行“舊改”；跨界醫療、電競，打造差異化地產(chǎn)項目；轉型綜合性投資控股平臺，合生創(chuàng )展多條腿走路，在房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐步提升且規模大躍進(jìn)時(shí)代已過(guò)之際，這或許是合生創(chuàng )展持續生長(cháng)的巧路。
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