丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年下半年以來(lái)，杭州和浙江西部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續火熱，杭州、金華、衢州、湖州等均出現一房難求的盛況。在近日被住建部約談后，金華緊急加碼調控，市區新購的一、二手房限售3年。8月5日，杭州進(jìn)一步升級限購，落戶(hù)未滿(mǎn)5年的戶(hù)籍家庭連續繳納社保滿(mǎn)2年，非戶(hù)籍家庭連續繳納社保滿(mǎn)4年，方可在限購范圍內限購1套住房。聯(lián)系到此前衢州、紹興相繼加碼調控，衢州將實(shí)行區域限售，紹興則建立二手房成交參考價(jià)格。政策加碼是否意味著(zhù)“一枝獨秀”的長(cháng)三角市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的浙江樓市、地市將全面熄火？
深入分析四城調控政策內容，不難發(fā)現，在政策加碼后，浙西房地產(chǎn)市場(chǎng)或將有所降溫，成交將適度回落，但并不會(huì )明顯失速?；诜科笕谫Y、投資行為已被全面約束，浙西土拍市場(chǎng)也將逐漸回歸理性，高價(jià)地乃至地王將大幅減少。
杭州供求兩旺全年成交將再新高
縱觀(guān)2020全年，樓市可謂經(jīng)歷大起大落，年初市場(chǎng)受疫情影響曾一度停擺多時(shí)，之后復蘇超預期帶動(dòng)全年行業(yè)規模創(chuàng )下新高，而過(guò)程中樓市分化也愈演愈烈，不同能級的城市群及省市表現差異化，核心一二線(xiàn)城市以及一些經(jīng)濟基本面扎實(shí)的強三線(xiàn)城市樓市快速回暖，其中有不少城市甚至迎來(lái)一波交易熱潮。
具體來(lái)看，長(cháng)三角城市群在樓市中表現高光不斷，成交表現尤為堅挺，憑一己之力帶動(dòng)樓市復蘇潮。
在這其中，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為耀眼，2020年二季度，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉暖，成交持續高位運行。進(jìn)入2021年，杭州市場(chǎng)異?；鸨?，成交顯著(zhù)放量。典型如5月，隨著(zhù)前期認購房源集中網(wǎng)簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬(wàn)平方米，創(chuàng )歷史新高。1-7月，杭州累計成交1446萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)70%，較2019年同期更是翻倍增長(cháng)。
杭州打新市場(chǎng)持續火爆，低中簽率已成市場(chǎng)常態(tài)。即使在“1.27”新政（中簽率低于10%的房源實(shí)行限售5年）后，打新市場(chǎng)熱度依舊不減。
圖：2011年-2021年前7月杭州商品住宅供求量?jì)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
金華、衢州高端盤(pán)銷(xiāo)售飄紅
2020年，金華房地產(chǎn)市場(chǎng)強勢復蘇，全年主城區成交面積多達216萬(wàn)平方米，創(chuàng )歷史新高。而受限簽政策影響，2020年末售價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上的高價(jià)盤(pán)網(wǎng)簽備案一度陷入停滯，并延續至今。
2021年，受限于供應不濟，疊加高低配的限簽措施，導致成交數據明顯“失真”。1-7月，主城區累計成交105萬(wàn)平方米，同比下降14%，較2019年同期基本持平。而從實(shí)際調研情況來(lái)看，高端盤(pán)銷(xiāo)售全面飄紅，保利天匯、富力·三江都薈、中海九樾等開(kāi)盤(pán)去化率都能達到70%-80%，多數高端盤(pán)還采取高配精裝、捆綁車(chē)位、全款優(yōu)先等方式提升產(chǎn)品溢價(jià)能力。
圖：2018年-2021年前7月金華主城區商品住宅供求量?jì)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）
與此同時(shí)，2021年以來(lái)，隨著(zhù)疫情期間積蓄的購房需求集中釋放，疊加返鄉置業(yè)熱潮，衢州樓市成交量?jì)r(jià)齊升。1-7月，主城區累計成交68萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)39%，較2019年同期更是倍增。
基于普通工薪階層與個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)之間巨大的收入差距，衢州市場(chǎng)購買(mǎi)力兩極分化，剛需總價(jià)天花板約200萬(wàn)元，首付及月供支出皆有壓力；高端改善客群購房預算350-400萬(wàn)元，還不乏全款購房。典型如柯城西區，市場(chǎng)一房難求，買(mǎi)房還要找關(guān)系，在售項目普遍捆綁車(chē)位與儲藏室加價(jià)銷(xiāo)售。
圖：2016年-2021年前7月衢州主城區商品住宅供求量?jì)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
金華、杭州加碼調控，地方調控愈加精準
在金華房地產(chǎn)市場(chǎng)持續火熱的情況下，2021年7月29日，住房和城鄉建設部副部長(cháng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負責同志，要求堅決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實(shí)履行城市主體責任，針對上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況、新問(wèn)題，加大調控和監管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
被點(diǎn)名約談后不久，浙江省金華市出臺樓市調控新政。8月2日，浙江省金華市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，成為住建部約談后首個(gè)出臺樓市調控的城市。
《通知》明確實(shí)行住宅限售、實(shí)行公證搖號銷(xiāo)售，以及要求加強二手住宅價(jià)格監管、加強金融監管、嚴格更名管理、落實(shí)主體責任等十個(gè)方面進(jìn)行調控。
規定凡在金華市區（婺城區、金義新區<金東區>、金華經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區全域，下同）新購買(mǎi)的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動(dòng)產(chǎn)權證》滿(mǎn)3年后方可上市交易。
8月5日，在金華升級調控后不久，杭州也進(jìn)一步升級限購，規定落戶(hù)本市未滿(mǎn)5年的戶(hù)籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保滿(mǎn)24個(gè)月，方可在本市限購范圍內限購1套住房。
非本市戶(hù)籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社?；騻€(gè)人所得稅滿(mǎn)48個(gè)月，方可在本市限購范圍內限購1套住房。
深入分析各城的調控政策內容，不難發(fā)現地方調控愈加精準、精細化，在這其中，金融監管是關(guān)鍵。狠抓落實(shí)房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”，對于購房者而言，嚴格審查首付資金來(lái)源，嚴防經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；對于房企而言，強化購地資金來(lái)源審查，確保購地資金合法依規，倒逼企業(yè)降杠桿。
展望未來(lái)，房地產(chǎn)政策層面將繼續堅持“房住不炒、因城施策”，夯實(shí)城市政府主導責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅決予以問(wèn)責。預計熱點(diǎn)城市仍將堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不松勁，并結合實(shí)際市場(chǎng)變化情況，及時(shí)采取針對性的調控政策措施。
在這其中，針對市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題，及時(shí)采取針對性的調控政策措施。例如當下杭州打新市場(chǎng)火爆，此番限購加碼便增設了新落戶(hù)家庭社保年限要求，并延長(cháng)非戶(hù)籍家庭社保年限要求，進(jìn)而給打新市場(chǎng)降溫。
針對市場(chǎng)預期管理問(wèn)題，如金華、衢州均要求保持住宅用地有序合理供應，擴大熱點(diǎn)區域土地供應，以期緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求的現狀。并完善房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制，住宅用地采取“限房?jì)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”、“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)、競配建”等方式出讓?zhuān)玫芈鋵?shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期長(cháng)期調控目標。
未來(lái)若熱點(diǎn)城市在政策加碼后市場(chǎng)熱度不減，也不排除進(jìn)一步升級調控的可能性。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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