作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

疫情之下，百城房?jì)r(jià)走勢與經(jīng)濟基本面背離，2020年百城房?jì)r(jià)漲幅有所擴大。具體而言，全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為16018元/平方米，同比上漲10.8%。 

從近十年全國百城房?jì)r(jià)漲幅情況來(lái)看，2012年房?jì)r(jià)漲幅最低，至2018年漲幅均在10%以下，2019年百城房?jì)r(jià)漲幅達到了11.2%至近十年來(lái)制高點(diǎn)，2020年百城房?jì)r(jià)漲幅有所回落，但仍然高位運行。

圖：全國百城2011-2020年新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅

數據來(lái)源：CRIC、易居研究院

具體到2020年房?jì)r(jià)走勢，可以看出，其年初累計新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅曲線(xiàn)呈現“上揚-收窄-企穩”的特征。下半年以來(lái)，購房需求釋放的同時(shí)，19個(gè)熱點(diǎn)城市加碼樓市調控，成交均價(jià)企穩。 

值得注意的是，2020年二季度以來(lái)，全國房?jì)r(jià)均價(jià)曾連續4個(gè)月突破萬(wàn)元大關(guān)，5月全國新建商品住宅成交均價(jià)突破9949元/平方米，隨后從6月起9月一直保持1萬(wàn)以上高位。但至10月，全國房?jì)r(jià)均價(jià)回歸萬(wàn)元以下。

考慮到疫情影響及“三條紅線(xiàn)”的壓力，進(jìn)入第四季度許多房企會(huì )有降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)作，全國房?jì)r(jià)均價(jià)再次回到萬(wàn)元以下也在情理之中。疊加調控收緊影響，各大城市房?jì)r(jià)指數進(jìn)入“偏冷”區間，部分城市面臨房?jì)r(jià)調整壓力。

圖：2012年以來(lái)全國百城年初累計新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅

數據來(lái)源：CRIC

過(guò)去一年，貨幣寬松的政策大環(huán)境下，市場(chǎng)預期核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格還會(huì )上升，財富高凈值群體購房既消費又儲蓄，倒逼剛需恐慌性購房消費，甚至部分投資性需求再度進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)而推升房?jì)r(jià)上漲過(guò)快。

分能級來(lái)看，4個(gè)一線(xiàn)城市2020年新建商品住宅成交均價(jià)為44968元/平方米，同比上漲2.7%，漲幅低于二三四線(xiàn)城市，縱向對比而言，2020年一線(xiàn)城市漲幅并不大，甚至是歷史上偏低位的水平。這也從側面說(shuō)明，一線(xiàn)城市對于高價(jià)項目備案方面管控比較嚴。

32個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15599元/平方米，同比上漲9.6%，相較于2019年漲幅有所擴大，在各能級城市中漲幅最高。從近十年漲幅來(lái)看，2020年二線(xiàn)城市漲幅處于中間位水平。究其原因，主要是由于二線(xiàn)城市“無(wú)門(mén)檻”的戶(hù)籍政策，促使新增人口快速導入，購房需求持續釋放，因此房?jì)r(jià)易漲難跌。 

三四線(xiàn)城市近三年來(lái)漲幅相對較溫和，2020年漲幅較2019年有所收窄，64個(gè)三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12287元/平方米，同比上漲8.1%。三四線(xiàn)城市漲幅高點(diǎn)在2017年，相較于高位時(shí)，2020年三四線(xiàn)城市漲幅相對收窄。

圖：各能級城市2020年新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅

數據來(lái)源：CRIC

具體城市而言，2020年100城新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅最高為成都，一年漲了25%，此外，漲幅超20%的城市還有蘇州。除了成都和蘇州兩城市二線(xiàn)城市以外，其余漲幅較大的城市均為三四線(xiàn)城市，TOP10城市漲幅門(mén)檻值為14%，漲幅前十的城市房?jì)r(jià)除汕頭以外，房?jì)r(jià)均價(jià)均已過(guò)萬(wàn)。

表：2020年100城新建商品住宅成交均價(jià)漲幅TOP10（單位：元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC

值得注意的是，去年一年，并非所有城市房?jì)r(jià)上漲，也有不少城市面臨市場(chǎng)下行壓力，房?jì)r(jià)下跌城市多為三四線(xiàn)城市。其中跌幅最大的為東營(yíng)，同比下跌16%，鄭州則是房?jì)r(jià)跌幅TOP10中唯一一個(gè)二線(xiàn)城市，跌幅達到了10%，跌幅排在了全國第六位。實(shí)際上，鄭州屬于庫存及供應較高城市，再加上今年受疫情影響，整體節奏推遲，當地項目為了加速去化，紛紛采取打折促銷(xiāo)的形式，最終造成了整體均價(jià)的下跌。

表：2020年100城新建商品住宅成交均價(jià)跌幅TOP10（單位：元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC

在抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中，“打新”成為樓市衍生出的一大熱詞。據CRIC不完全統計，2020年有5個(gè)一二手房倒掛項目的城市就到達了21個(gè)。其中，南京倒掛項目個(gè)數最多，達到了92個(gè)。此外，成都、西安和長(cháng)沙倒掛項目也超過(guò)了50個(gè)，由于一二手價(jià)格倒掛，南京、杭州、寧波等屢有項目“萬(wàn)人搖”，盡管政策調控加碼，但市場(chǎng)熱度不減。

從一二手房倒掛幅度來(lái)看，深圳倒掛最為嚴重，二手房和新房成交均價(jià)倒掛幅度達到12%，杭州次之，整體倒掛幅度也達到10%。因此，在“買(mǎi)到就是賺到”的預期下，深圳出現無(wú)房戶(hù)搖豪宅的亂象，杭州一項目搖號人數更是達到6萬(wàn)人。

表：2020年二手住房成交均價(jià)和新房成交均價(jià)對比情況（單位：元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC

實(shí)際上，過(guò)去為了抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，熱點(diǎn)城市紛紛采取“限房?jì)r(jià)”的土拍方式，倒逼房企在拿地時(shí)對盈利空間進(jìn)行考量，壓制新房房?jì)r(jià)上漲速度。

從實(shí)施效果來(lái)看，我們認為除了政策限制措施之外，新房限價(jià)應適度放開(kāi)，尤其是單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅項目嘗試逐步放開(kāi)限價(jià)。 

過(guò)去幾個(gè)月頻現豪宅搶購潮，核心還是在于高端限價(jià)問(wèn)題，一二手豪宅價(jià)格倒掛嚴重，政策限價(jià)反而加大了人為的炒房空間，從穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯來(lái)看，是不合理的。解決價(jià)差的源頭問(wèn)題，就能有效的抑制投機性的需求進(jìn)入，而總需求的降低又會(huì )同時(shí)抑制價(jià)格的上漲。 

適度放開(kāi)限價(jià)，可以讓這些產(chǎn)品在價(jià)格高位零星成交，炒房空間不存在了，也就不會(huì )有樓市中恐慌性搶購的局面，市場(chǎng)也會(huì )進(jìn)一步回歸穩定有序發(fā)展。

2019年以來(lái)，在“因城施策”的方針下，全國整體房?jì)r(jià)增速收斂，并趨于穩定，2020年“遏制房?jì)r(jià)大漲大跌”已基本有了成效，但現階段房?jì)r(jià)仍是不能碰的紅線(xiàn)，一旦市場(chǎng)出現過(guò)熱的征兆，短期內城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。

進(jìn)入2021年，上海、杭州等多城政策加碼，并針對樓市出現的問(wèn)題及時(shí)采取措施，上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊，多數銀行房貸額度吃緊，放貸速度走緩，部分國有大行階段性停貸，為樓市降溫。未來(lái)政策基本面依然“穩”字當頭，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，強化并落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的調控目標。

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原標題： 2020年百城房?jì)r(jià)上漲近11%，成都漲幅居全國第一