丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2015年-2018年，受棚改貨幣化安置帶動(dòng)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面激活，房?jì)r(jià)出現一輪普漲行情，尤其是2016、2017年棚改貨幣化安置猶如催化劑，迅速激活三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度，帶動(dòng)大批增量購房需求，成為市場(chǎng)由冷轉熱的重要誘因。
自2019年以來(lái)，棚改市場(chǎng)已進(jìn)入相對靜默期，棚改市場(chǎng)規模呈現趨勢性下滑，12省計劃開(kāi)工量銳減53%。2020年，《政府工作報告》再未提及棚改，棚改淡化，舊改補位。全國層面也不再制定具體的開(kāi)工計劃，12個(gè)重點(diǎn)省份棚改市場(chǎng)規模持續下滑，計劃開(kāi)工量較2018年銳減65%。隨著(zhù)棚改退潮，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或將進(jìn)入新一輪調整期。
城市現行的微觀(guān)政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(cháng)期影響較大，而棚改政策的變化，會(huì )大幅度刺激或壓抑市場(chǎng)活躍度，而棚改規模對城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大，棚改量增減對樓市成交影響立竿見(jiàn)影，規模大小將直接影響樓市成交量?jì)r(jià)。
12省棚改開(kāi)工量銳減65%江蘇、安徽仍處高位
近兩年來(lái)，棚改市場(chǎng)規模趨勢性連續下降，具體到各省市，分化不斷明顯。
具體數據來(lái)看，2018年，12個(gè)重點(diǎn)省份棚改計劃開(kāi)工量372.8萬(wàn)套，全國占比達到53%。2019年，這一數據下滑至176.4萬(wàn)套，同比下降53%。2020年，12省計劃開(kāi)工量進(jìn)一步下滑至131.4萬(wàn)套，同比再降26%，較2018年下降65%。
傳統棚改大省山東、河南、新疆等計劃開(kāi)工量更是顯著(zhù)縮量。以全國棚改第一大省山東為例，計劃開(kāi)工量由2018年67.2萬(wàn)套持續下滑至2020年14.3萬(wàn)套，累計降幅多達79%，棚改市場(chǎng)規模顯著(zhù)縮量。
江蘇、安徽和江西等棚改市場(chǎng)規模整體仍處高位。例如江蘇省，2020年棚改計劃開(kāi)工17.7萬(wàn)套，較2018年高峰期下降18%。
圖：2018-2020年12個(gè)重點(diǎn)省份棚改計劃開(kāi)工量（萬(wàn)套）
克而瑞研究中心數據顯示，從7省110城近三年棚改計劃開(kāi)工量增減變化來(lái)看，有73城棚改計劃開(kāi)工量不足1萬(wàn)套，占比66%。其中，19城棚改全面清零，主要集中在廣東、河南兩省。廣東省21個(gè)地級市中有16個(gè)地級市棚改規模清零，占比多達76%，東莞、中山、清遠、河源、揭陽(yáng)和陽(yáng)江6城更是連續3年清零。另外，河南省下轄的鶴壁、三門(mén)峽和航空港區同樣棚改規模清零。
此外，仍有32城棚改計劃開(kāi)工量企穩反彈，同比均實(shí)現正增長(cháng)，占比29%。其中，23城計劃開(kāi)工量穩中有升，并一舉超越2018年，典型如亳州，棚改市場(chǎng)建設持續推進(jìn)，計劃開(kāi)工量由2018年1.6萬(wàn)套穩步提升至2020年3萬(wàn)套，累計增長(cháng)85%。
2019年以來(lái)，不僅棚改市場(chǎng)規模顯著(zhù)縮量，而且多數省市逐漸調降乃至取消貨幣化安置，實(shí)物安置比例呈趨勢性上升態(tài)勢，致使棚改拆遷進(jìn)度明顯放緩。從克而瑞研究中心調研情況來(lái)看，除少數棚改片區因體量小或整體改造難度大之外，多數城市成規模的棚改片區早已改造完畢。
表：2018-2020年7省110城棚改計劃開(kāi)工量（套）
數據來(lái)源：政府網(wǎng)站
煙臺、駐馬店等棚改退潮樓市下行壓力加劇
實(shí)際上，不少三四線(xiàn)城市因為棚改規模下降，整體成交量大幅下滑，山東煙臺和河南駐馬店最為典型。棚改規模漸次退潮，成為樓市由熱轉冷、市場(chǎng)下行壓力不斷加劇的重要因素。
2018年下半年以來(lái)，棚改縮量，煙臺、駐馬店等房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉冷，市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力漸顯疲態(tài)，疫后市場(chǎng)下行壓力不斷加劇。
以煙臺為例，2016-2018年，棚改貨幣化安置加速推進(jìn)，計劃開(kāi)工量逐年提升至3.4萬(wàn)套。受此影響，煙臺房地產(chǎn)市場(chǎng)持續轉暖，2017年商品住宅成交面積升至685萬(wàn)平方米，創(chuàng )歷史新高。
至2019年，煙臺棚改計劃開(kāi)工量跌至3607套，同比驟降89%，2020年計劃開(kāi)工量進(jìn)一步回落至792套，同比再降78%。與之相對應的是，2020年煙臺房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇，1-11月累計成交352萬(wàn)平方米，同比仍降18%。
圖：2015-2020年煙臺商品住宅成交面積及棚改計劃開(kāi)工量（萬(wàn)平方米、套）
數據來(lái)源：CRIC、政府網(wǎng)站
河南駐馬店情況也不容樂(lè )觀(guān)，2018年駐馬店棚改市場(chǎng)建設“大干快上”，全年計劃開(kāi)工量飆升至10.8萬(wàn)套的歷史高位，至2020年計劃開(kāi)工量下滑至1.4萬(wàn)套，較2018年下降87%。表現在房地產(chǎn)市場(chǎng)，2018年下半年市場(chǎng)轉冷，市場(chǎng)觀(guān)望情緒明顯提升，新開(kāi)盤(pán)項目普遍出現蓄客不足、去化率下降的情況，疫后駐馬店市場(chǎng)持續轉冷，且愈加嚴峻。
從市場(chǎng)表現來(lái)看，整體表現出兩種市場(chǎng)狀態(tài)。一方面優(yōu)質(zhì)客戶(hù)已被釋放殆盡，整體客戶(hù)質(zhì)量在下降，價(jià)格成為首要關(guān)注因素，潛在置業(yè)群體普遍捂緊錢(qián)袋子，全城看房比較價(jià)格，購房決策周期明顯拉長(cháng)，并對價(jià)格異常敏感，價(jià)差100元/平方米便成為買(mǎi)不買(mǎi)的重要因素。另一方面，迫于現金流周轉壓力，本土中小房企以?xún)r(jià)換量，最高降幅達到20%-30%，市場(chǎng)普遍預期房?jì)r(jià)將轉跌，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)觀(guān)望情緒。
徐州、淮安等樓市成交回升
大規模棚改仍是穩定劑
對于徐州、淮安等城市而言，大規模棚改仍是穩定劑。2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇強勁，成交企穩回升甚至創(chuàng )新高。
2020年徐州、淮安棚改市場(chǎng)規模仍處高位。其中，徐州棚改計劃開(kāi)工量多達3.85萬(wàn)套，較2018年高峰期增長(cháng)10%；淮安棚改計劃開(kāi)工1.33萬(wàn)套，同比增長(cháng)18%。
大規模的棚改發(fā)揮了重要的穩定劑作用，一定程度上拉動(dòng)樓市強勁復蘇。
以徐州為例，受惠于鄉鎮進(jìn)城剛需、主城區存量改善以及返鄉置業(yè)需求持續釋放，2020年徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)強勁復蘇，3月以來(lái)成交穩步提升，同比跌幅收窄乃至轉正，并在6月成交升至162萬(wàn)平方米，創(chuàng )近年來(lái)單月新高。前11月累計成交1255萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)9%，預計徐州全年成交規模將達到1400萬(wàn)平方米，再創(chuàng )歷史新高。
圖：2018-2020年徐州商品住宅成交面積及棚改計劃開(kāi)工量（萬(wàn)平方米、套）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統、政府網(wǎng)站
棚改拉動(dòng)效力減弱
亳州、阜陽(yáng)等樓市由熱轉冷
仍有一部分城市，雖然棚改市場(chǎng)規模整體仍處高位，但棚改對樓市拉動(dòng)力明顯減弱。典型如亳州、阜陽(yáng)等城市，2020年阜陽(yáng)棚改計劃開(kāi)工量多達2.9萬(wàn)套，亳州計劃開(kāi)工量更由2018年1.6萬(wàn)套穩步提升至2020年3萬(wàn)套，累計增長(cháng)85%。
從成交情況來(lái)看，2016年下半年，阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“賣(mài)方市場(chǎng)”，市場(chǎng)供不應求出現搶房潮，2019年下半年，阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”，新開(kāi)盤(pán)項目售價(jià)普遍低于市場(chǎng)預期，疫后阜陽(yáng)市場(chǎng)短暫復蘇，3月成交明顯放量，但5、6月市場(chǎng)疲態(tài)盡顯，成交顯著(zhù)下滑，9月市場(chǎng)慘淡，10月房企競相降價(jià)跑量，城南板塊房?jì)r(jià)由“9”字頭跌至“8”字頭，棚改帶動(dòng)作用明顯弱化。
亳州也較為典型，疫情之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性轉暖，但三季度市場(chǎng)再度轉冷。主城區市場(chǎng)需求基本飽和，市區家庭戶(hù)均2-3套房，再購房需求羸弱；鄉鎮客戶(hù)購買(mǎi)力則多有不濟，其對價(jià)格異常敏感，而對品牌、產(chǎn)品力等不甚在意，全城看房比對價(jià)格是常態(tài)。盡管棚改拆遷戶(hù)購買(mǎi)力依舊充裕，近郊補償標準4000-5000元/平方米，補償資金足以購買(mǎi)1-2套商品房，但由于市場(chǎng)需求趨于飽和，難以從根本上扭轉市場(chǎng)所面臨的需求瓶頸。
整體來(lái)看，棚改漸次退潮，多數省市棚改開(kāi)工量或將持續下滑，其對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大，對樓市拉動(dòng)力或將趨勢性遞減。
隨著(zhù)棚改所帶動(dòng)的大批增量購房需求快速抽離，或將加劇三四線(xiàn)城市市場(chǎng)下行壓力。短期內強三線(xiàn)城市市場(chǎng)需求增長(cháng)乏力，成交或將步入下降通道，疫后弱三四線(xiàn)不僅成交縮量，而且市場(chǎng)預期房?jì)r(jià)轉跌。
中長(cháng)期來(lái)看，樓市前景終將回歸到城市基本面。強三線(xiàn)城市外來(lái)人口持續凈流入，市場(chǎng)需求依舊充裕，并有較強購買(mǎi)力支撐，市場(chǎng)前景可期。弱三線(xiàn)城市本地人口不斷外流，市場(chǎng)需求瓶頸盡顯，疊加前期房?jì)r(jià)快速上漲，市場(chǎng)購買(mǎi)力難免透支，市場(chǎng)前景則難言樂(lè )觀(guān)。
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