丁祖昱評樓市 作者：克而瑞科創(chuàng )
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
今年5月，上海舉行了一場(chǎng)生活數字化轉型推進(jìn)會(huì )。這場(chǎng)推進(jìn)會(huì )上，與每個(gè)人生活息息相關(guān)的生活數字化轉型得到進(jìn)一步推進(jìn)，其中提到要在場(chǎng)景發(fā)現、應用設計、具體實(shí)施過(guò)程中，要從群眾方不方便、體驗度好不好的角度來(lái)審視問(wèn)題、重構流程；重視解決老年人等特殊群體“數字?zhù)櫆稀眴?wèn)題，讓每個(gè)市民都能享受“數字紅利”。從用戶(hù)視角出發(fā)，以人的需求推進(jìn)數字生活的“進(jìn)化”。
事實(shí)上，有關(guān)生活數字化討論的并不陌生。自2014年起，國家各部委和地方頻繁出臺各類(lèi)政策明確智慧社區發(fā)展目標。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)已經(jīng)形成了一套標準的智慧社區打法，但也同樣暴露出許多問(wèn)題。
今年以來(lái)，上海作為城市數字化轉型的“排頭兵”，各領(lǐng)導有關(guān)部門(mén)都對智慧社區的建設提出了許多的新要求、新目標、新期望。房企物企作為智慧社區建設的重要參與者，該如何理解新政策、把握新機遇，挖掘新需求、創(chuàng )造新應用、實(shí)現新價(jià)值？本文將從政策解析、現狀分析、建設建議三個(gè)方面為房企物企實(shí)現智慧社區“再升級”提供建議。
01
數字中國頂層戰略利好，智慧社區建設全面鋪開(kāi)
黨的十九大報告提出建設數字中國，這為推進(jìn)新型智慧城市建設進(jìn)一步指明了新的方向。全面走向“數字化”已成為中國經(jīng)濟發(fā)展的趨勢之一，以“數字化轉型”為主線(xiàn)，走向創(chuàng )新發(fā)展。
聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域，城市數字化轉型是貫徹“數字中國”戰略，在解決超大城市治理和發(fā)展難題中有著(zhù)至關(guān)重要的作用。
自2012年起，國家多部委就智慧城市的發(fā)展提出了多項政策文件，其中，智慧社區作為智慧城市建設中的關(guān)鍵節點(diǎn)也被多次提及。無(wú)論是從政策發(fā)布的頻率，還是相關(guān)細則中對于智慧社區建設目標的不斷明確來(lái)看，整體政策上都呈現一種向上利好的態(tài)勢。
2012-2021中國智慧社區行業(yè)相關(guān)政策整理
內容來(lái)源：內容由克而瑞科創(chuàng )研究團隊自主研究繪制
2021年4月，住建部等16部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展數字家庭提高居住品質(zhì)的指導意見(jiàn)》，明確指出要加快發(fā)展數字家庭，提高居住品質(zhì)。政策細則對于智慧社區的建設標準已經(jīng)逐漸清晰，智能安防、消防監測、環(huán)境監測、智慧設施成為基本配置，并且在此基礎上，鼓勵建設智慧養老、智能充電樁等配套智慧公共設施，同步推進(jìn)智慧社區服務(wù)平臺的搭建，對接各類(lèi)商業(yè)服務(wù)，構建線(xiàn)上線(xiàn)下生活服務(wù)圈，滿(mǎn)足居民多樣化生活服務(wù)需求。各地也及時(shí)積極響應國家政策，陸續跟進(jìn)出臺各種鼓勵細則助推智慧社區建設發(fā)展。
表：各省市對于智慧社區的鼓勵政策整理
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表：上海數字家園十二大類(lèi)場(chǎng)景中“數字家園”相關(guān)部分
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02
頭部房企智慧社區初見(jiàn)成效，需求倒逼智慧社區再升級
智慧社區的概念很好理解，即利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數據、人工智能等新一代信息技術(shù)，融合社區場(chǎng)景下的人、事、地、物、情、組織等多種數據資源，提供面向政府、物業(yè)、居民和企業(yè)的社區管理與服務(wù)類(lèi)應用，提升社區管理與服務(wù)的科學(xué)化、智能化、精細化水平，實(shí)現共建、共治、共享管理模式的一種社區。
經(jīng)過(guò)十多年發(fā)展，目前智慧社區市場(chǎng)仍舊保持著(zhù)較高的增長(cháng)，從頭部企業(yè)在智慧社區的參與度來(lái)看，84%的50強房企均已涉足智慧社區領(lǐng)域。一方面，用戶(hù)對智慧社區服務(wù)的需求度不斷提高，推動(dòng)房企物企提高社區服務(wù)建設標準，另一方面更重要的是，依托于國家政策“紅利”。從數據上看，2016-2018年恰逢國家集中發(fā)布智慧社區相關(guān)政策的時(shí)間段，因此2017-2018年也成為頭部房企集中布局智慧社區的時(shí)間點(diǎn)。
圖：頭部房企布局智慧社區情況及布局時(shí)間分布
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目前，智慧社區的建設已進(jìn)入較為標準化的階段。行業(yè)內已形成了由“通用型場(chǎng)景+自定義場(chǎng)景+差異化場(chǎng)景”的應用場(chǎng)景“組合拳”模式。
差異化場(chǎng)景應用是房企在打造智慧社區服務(wù)中的亮點(diǎn)工程，同時(shí)是房企在智慧社區場(chǎng)景打造中的創(chuàng )新探索和嘗試。比如物業(yè)智慧大屏，集合了多維度數據和管理界面的可視化運行終端，不僅在項目運維中幫助企業(yè)增強運維效率，優(yōu)化管理能力，還能夠在對外展示中提升企業(yè)的品牌形象。
圖：頭部房企智慧社區核心應用場(chǎng)景功能及應用率情況
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值得注意的是，智慧社區仍有多個(gè)痛點(diǎn)難點(diǎn)亟需突破，推動(dòng)行業(yè)再次升級。具體項目落地過(guò)程中的痛點(diǎn)和難點(diǎn)突出體現在運營(yíng)方面，總結主要有以下幾方面：
1） 數據量不足：由于大部分智慧社區創(chuàng )新場(chǎng)景和應用項目目前仍處于探索嘗試階段，在實(shí)際運營(yíng)過(guò)程中較難實(shí)現大范圍推廣，且對于用戶(hù)歷史的數據積累較少，因此企業(yè)在數據運營(yíng)的過(guò)程中無(wú)法通過(guò)大數據實(shí)現精準運營(yíng)；
2） 服務(wù)應用率不足：有些社區服務(wù)類(lèi)APP中提供的家庭醫生、社區電商等服務(wù)模塊在服務(wù)側內容的豐富性和專(zhuān)業(yè)性上還存在一定缺失，導致對用戶(hù)來(lái)說(shuō)實(shí)用性和性?xún)r(jià)比都不太高，使用頻率偏低。如何通過(guò)更好的服務(wù)內容幫助用戶(hù)打造1.5公里數字生活圈，也是企業(yè)需要探索的方向；
3） 精準化個(gè)性應用缺乏：對于用戶(hù)體驗而言，現有應用場(chǎng)景的同質(zhì)化單一化嚴重，如何針對社區群體針對性構建滿(mǎn)足精準需求的應用，是未來(lái)房企物企更需要在特色化場(chǎng)景中探索的亮點(diǎn)；
4） 運營(yíng)維護難：隨著(zhù)智慧社區技術(shù)發(fā)展的不斷加速，技術(shù)產(chǎn)品更新迭代速度快，如何保證整體智慧社區平臺的兼容性、擴展性，以更好地適應軟硬件產(chǎn)品技術(shù)迭代后的影響，保證用戶(hù)在智慧社區服務(wù)過(guò)程中的連貫性體驗，以及相關(guān)設備在損壞后的維修保養，都是房企物企在具體項目中需要考慮和解決的問(wèn)題。
圖：智慧社區運營(yíng)痛點(diǎn)及難點(diǎn)情況
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03
多場(chǎng)景應用創(chuàng )新，“兩網(wǎng)”服務(wù)融合建設
在數字化轉型智慧社區的實(shí)踐中，上海更為領(lǐng)先，其提出的“數字家園”概念更側重于人的導向和家的關(guān)愛(ài)，圍繞“安全、宜居、康養、生活”四大需求，滿(mǎn)足居民在社區的各類(lèi)需求，打造人人與共、人人參與的數字化場(chǎng)景，是對于原有“智慧社區”建設標準的更高要求與形態(tài)升級。
1.由點(diǎn)及面，多場(chǎng)景化應用觸及建設短板和需求痛點(diǎn)
縱觀(guān)上海今年著(zhù)重推進(jìn)的11項數字生活標桿應用，涵蓋了“衣食住行”，聚焦了人民群眾最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的問(wèn)題。因此，房企物企在進(jìn)行數字家園的創(chuàng )新應用打造時(shí)也應從用戶(hù)最為關(guān)切的痛點(diǎn)和短板出發(fā)。
我們認為，由點(diǎn)及面的探索創(chuàng )新是一個(gè)比較好的方式。圍繞就醫、出行、養老等大眾關(guān)注度較高的民生問(wèn)題，從一個(gè)點(diǎn)切入，形成行業(yè)的示范應用標桿，由點(diǎn)上突破帶動(dòng)面上提升，讓智慧社區成為凸顯“高品質(zhì)生活社區”的重要載體。
圖：“物企&供應商&業(yè)主”三方聯(lián)通實(shí)現精準化需求創(chuàng )造
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2.政企聯(lián)動(dòng)，智慧社區服務(wù)助力智慧城市運營(yíng)全面賦能
在數字生活的建設規劃中，上海下一步將加強生活數字化轉型與“兩張網(wǎng)”（“一網(wǎng)統管”“一網(wǎng)通辦”） “新基建”的聯(lián)動(dòng)與銜接。
我們認為，政府公共服務(wù)側的供給是高效能城市環(huán)境建設的基礎，而與“數字家園”服務(wù)的鏈接一方面是提高市民辦事的便捷度，另一方面是通過(guò)數據的聯(lián)通、挖掘數據價(jià)值，并反哺提升智慧城市運營(yíng)的能力。比如通過(guò)運用大數據思維，精準對接民眾的需求和各類(lèi)服務(wù)資源，提升民生服務(wù)的精準性、充分性和均衡性。
智慧社區與智慧城市的聯(lián)動(dòng)
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1）安全實(shí)行數據開(kāi)放，有效提升數據價(jià)值
在“數字家園”場(chǎng)景下，作為與用戶(hù)連接最近的房企物企，應當在保證數據使用安全性的大前提下，探索數據模型與應用場(chǎng)景，充分挖掘用戶(hù)數據價(jià)值。將“數字家園”對接智慧城市體系，形成社區服務(wù)與政務(wù)服務(wù)有機聯(lián)動(dòng)，把政務(wù)服務(wù)和社區服務(wù)帶到用戶(hù)家門(mén)口，把用戶(hù)數據帶到城市運營(yíng)中，有效實(shí)現智慧城市全面賦能。
而智慧城市平臺也可以為住戶(hù)和小區提供數據信箱，智慧社區系統運作產(chǎn)生的小區和住戶(hù)相關(guān)數據都保存在數據信箱中（比如基于混合云的形式）。當住戶(hù)搬家時(shí)，住戶(hù)數據可隨著(zhù)物理遷移而數字遷移。當小區更換物業(yè)時(shí)，數據也可無(wú)縫導入至新物企的智慧社區平臺中繼續使用，保證了數字家園服務(wù)的連貫性和可持續性，正視住戶(hù)數據保管問(wèn)題。
2）探索新型業(yè)主和物業(yè)企業(yè)關(guān)系模型，促進(jìn)物業(yè)提升服務(wù)力水平
目前的智慧社區系統多為各家物業(yè)企業(yè)研發(fā)的自有平臺，為物業(yè)、業(yè)委會(huì )的日常運作、決策、監管等提供了工具。然而，大部分社區系統與政務(wù)、商業(yè)各系統均未實(shí)現打通，基于數據聯(lián)動(dòng)實(shí)現的跨系統融合應用比較少。
我們認為，可將業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )的治理模塊也集成到智慧城市、智慧政務(wù)體系中去，例如將業(yè)主投票、業(yè)委會(huì )決策和管理、維修基金使用等基于政府公信力平臺來(lái)完成，還可以同時(shí)探索物業(yè)費支付和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)的聯(lián)動(dòng)機制，讓物企更有動(dòng)力提升服務(wù)水平。
3）簡(jiǎn)化第三方服務(wù)對接，拉通物企和第三方服務(wù)商，共建新盈利模式
無(wú)論是上海提到的數字社區生活圈概念，還是住建部等六部委提出的關(guān)于智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺要集成生活服務(wù)應用，第三方社區服務(wù)運營(yíng)方在其中的作用都不可忽視。但是，無(wú)論是單個(gè)小區還是單一物企，在特定區域內提供城市第三方生活服務(wù)，都可能遇到難以大量對接高質(zhì)量服務(wù)商的問(wèn)題。
我們認為，可由政府統一設定服務(wù)標準，讓各細分生活服務(wù)商（如幼教服務(wù)、為老服務(wù)、公益服務(wù)、設備維護、宣傳報道等）通過(guò)智慧城市平臺競標接入，再對接給數字家園平臺。一方面，將極大地簡(jiǎn)化物業(yè)與服務(wù)商的對接工作，另一方面，也將保證社區服務(wù)的品質(zhì)質(zhì)量，從而提升業(yè)主的本地生活服務(wù)體驗。同時(shí)，物業(yè)與服務(wù)商通過(guò)合作也能探索更多的新盈利模式。
社區服務(wù)平臺上下游的聯(lián)動(dòng)機制
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4）聯(lián)通兩網(wǎng)平臺，聯(lián)動(dòng)城管等城運部門(mén)，有效形成數字家園事件閉環(huán)
物業(yè)企業(yè)可將住宅小區綜合管理服務(wù)事件納入街鎮城運網(wǎng)格化平臺，實(shí)現閉環(huán)管理，推動(dòng)城市數字化管理服務(wù)像社區延伸，體現物業(yè)企業(yè)在社區服務(wù)管理中的積極作用。比如高空擲物、消防占道、電瓶車(chē)入梯、違法群租、可疑人員軌跡追蹤、設備能耗管理等場(chǎng)景監測，物業(yè)應利用自有感知設備與兩網(wǎng)實(shí)現應用融合，打造事件處理閉環(huán)，通過(guò)智慧安防與大數據系統，實(shí)時(shí)監測是否有相關(guān)隱患事件。物業(yè)企業(yè)也可針對設置相應事件常態(tài)化處理機制與應急處理機制，及時(shí)聯(lián)動(dòng)城管等部門(mén)上報相關(guān)情況。
數字家園事件處置閉環(huán)流程
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對于智慧社區建設來(lái)說(shuō)，參與主體眾多，有政府、開(kāi)發(fā)商、設計單位、工程單位、物業(yè)公司、科技企業(yè)、本地社區服務(wù)供應商等，如何在建設過(guò)程中平衡各家的利益是不可忽視的一個(gè)因素，但如何從根本上實(shí)現惠民利民的價(jià)值升級，是企業(yè)在參與智慧社區建設時(shí)更不可忽視的“初心”。
隨著(zhù)技術(shù)體系和市場(chǎng)體系的成熟度不斷提高，以及智慧城市治理體系發(fā)展到了一定階段，房企物企對于“數字家園”的建設已不應該再是簡(jiǎn)單復制一些同質(zhì)化的場(chǎng)景應用，而應該更多去利用大數據思維，去結合用戶(hù)的痛點(diǎn)與實(shí)際訴求，去創(chuàng )新業(yè)務(wù)模式，并結合一網(wǎng)通辦、一網(wǎng)統管兩張網(wǎng)的建設，在城市完備的數據底座和強大政府服務(wù)支撐的保障下，協(xié)同政府一起探尋更多數字家園發(fā)展的新應用、新方向，蹄疾步穩地實(shí)現城市生活數字化轉型。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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