丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近日，杭州、蘇州、寧波、廣州、武漢、合肥、成都、鄭州和天津等熱點(diǎn)城市出現按揭額度緊張、房貸利率連續上調以及放貸周期延長(cháng)等現象，部分銀行已經(jīng)暫停二手房貸，甚至有銀行將“停貸令”延伸至新房業(yè)務(wù)上。
不僅如此，在央行宣布全面降準后，上海銀保監局開(kāi)出17張罰單，其中7份罰單的受罰事由為涉房信貸業(yè)務(wù)違規，主要涉及個(gè)人住房貸款借款人償債能力審查不審慎，個(gè)人貸款違規用于購房，固定資產(chǎn)貸款變相用于支付土地出讓金等多項違規行為。
我們認為，在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)信貸政策或將持續收緊。受此影響，房企融資能力將備受考驗，融資能力的高低或將成為企業(yè)的核心競爭力。
多地遭遇“房貸荒”
6月底以來(lái)，杭州、蘇州、寧波、廣州、武漢、合肥、成都、鄭州、佛山、嘉興和天津等熱點(diǎn)城市出現房貸額度告急，甚至部分銀行暫停接單二手房業(yè)務(wù)，或只接收優(yōu)質(zhì)房貸。
如武漢部分銀行已暫停受理二手房；南京某行二手房貸款辦理已排期到2022年；鄭州某行要求二手房房齡20年以?xún)?、房屋面積40平以上，坐落市內八區，客戶(hù)預審批資質(zhì)三星及以上，且二手房利率普遍已破“6”。
二手房停貸的同時(shí)，監管開(kāi)始嚴控新房按揭貸款，體現在審批門(mén)檻提升、放貸周期拉長(cháng)以及房貸利率上調等三個(gè)方面。
首先，嚴查首付款來(lái)源，如廣州和深圳部分銀行對首期貸款審核非常嚴格，借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水，要求是自有資金，如果首付款是第三方（只允許直系親屬）轉入的話(huà)，還需提供直系親屬近半年流水。
其次，通常銀行放款周期1個(gè)月左右（審批2-3周，放貸1周），而目前熱點(diǎn)城市放貸周期至少3個(gè)月起步，其中南京、合肥更要排隊到6個(gè)月以后，甚至多家銀行無(wú)法確定放款周期。
最后，2月起房貸平均利率止跌回升，6月底7月初這輪房貸利率集中上調已是今年以來(lái)的“五連漲”，部分熱點(diǎn)城市也經(jīng)歷了多輪加息潮。如杭州5月、6月和7月房貸利率都上調過(guò)一輪，5月首套和二套房利率環(huán)比增幅20BP和12BP，6月首套和二套環(huán)比均上調20BP，7月又接連環(huán)比增加30BP。
表：6月底至7月初多個(gè)熱點(diǎn)城市上調房貸利率并延長(cháng)放貸周期
數據來(lái)源：公開(kāi)資料、CRIC整理
多家銀行因貸款違規流入樓市被罰
在多地房貸額度告急、審批門(mén)檻提升、放貸周期拉長(cháng)、房貸利率上調的背后是監管部門(mén)的嚴管。
據不完全統計顯示，2021年2季度，銀保監會(huì )對銀行業(yè)開(kāi)出了745份罰單，合計罰款金額約6.05億元。其中，流動(dòng)貸款資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)受到10次監管處罰，個(gè)人消費貸款流入樓市同樣受到10次行政處罰，其余處罰事由還包括房開(kāi)貸資金流向監控不力、同業(yè)投資等違規投向地價(jià)款或四證不全的房地產(chǎn)項目、信用卡資金違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。
在這其中，主要以嚴打經(jīng)營(yíng)貸為重要抓手，謹防信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。中央多部委全面收緊經(jīng)營(yíng)貸監管，強化貸前、貸中貸后、銀行內部、中介機構等多領(lǐng)域管控。多省市積極開(kāi)展個(gè)人住房信貸管理自查，并采取一系列的懲戒措施。例如廈門(mén)，已查實(shí)2725筆共計17.93億元貸款違規流入樓市，其中確認被“炒房”組織直接套取共計1.01億元。
與此同時(shí)，信貸資金監管領(lǐng)域也從銀行擴大到類(lèi)金融機構。6月，深圳、廣州、重慶、內蒙古等地陸續發(fā)布相關(guān)文件，對小貸公司、融資擔保機構的“過(guò)橋貸”、“尾款貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)開(kāi)展約談和監控。
在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)信貸政策或將持續收緊。
中小區域民營(yíng)房企可能加速洗牌出局
在這樣的背景下，對于房企來(lái)說(shuō)，一方面融資“三條紅線(xiàn)”將持續發(fā)力，并將由12家試點(diǎn)房企擴大到所有企業(yè)，嚴控房企有息負債規模，引導融資激進(jìn)房企降杠桿。受此影響，房企融資能力將備受考驗，融資能力的高低或將成為企業(yè)的核心競爭力。
另外一方面在房貸管理的落實(shí)下，商業(yè)銀行將嚴控個(gè)人住房貸款投放節奏，通過(guò)商業(yè)銀行全面自查、監管部門(mén)排查問(wèn)責，嚴防信貸資金通過(guò)各種渠道違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將延續城市分化的既定格局。熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)信貸政策或將持續收緊，樓市成交或將適度回落，但并不會(huì )明顯失速。不過(guò)，那些投資炒作氛圍濃厚且缺乏需求支撐的熱點(diǎn)三、四線(xiàn)城市，一旦信貸資金予以嚴控，市場(chǎng)或將趨勢性降溫，成交也將大幅回落。
由此看來(lái)，當前房企面臨的核心矛盾主要是融資收緊和銷(xiāo)售后期轉弱問(wèn)題，再加上債務(wù)集中到期壓力，尤為考驗房企資金的統籌運營(yíng)能力。
在這其中，國企或聚焦高能級城市的規模民營(yíng)房企資金可操作空間較大，中小區域民營(yíng)房企可能加速洗牌出局，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
這主要是因為，從體量來(lái)看，銀行優(yōu)先考慮“總對總”或“白名單”上業(yè)績(jì)穩定的戰略客戶(hù)，而貸款集中度管控使得規模房企的合作銀行更多元化，無(wú)論開(kāi)發(fā)貸還是項目按揭貸可調節空間較大，而中小房企可能面臨額度缺口。
從項目覆蓋范圍來(lái)看，全國化房企項目的分布較為分散，避免局部市場(chǎng)信貸政策轉變帶來(lái)的風(fēng)險，一定程度上能在其余區域通過(guò)行政手段平滑下信貸缺口。
從重倉項目的城市能級來(lái)看，能級越高的城市影響相對有限，高能級城市有人口和城鎮化等基本面支撐去化，與此同時(shí)金融資源也相對豐富。
6月本該是房企年中沖業(yè)績(jì)的推貨旺季，但2021年6月百強房企業(yè)績(jì)增速趨緩，TOP100房企6月操盤(pán)銷(xiāo)售規模同比增速僅0.2%，6月單月環(huán)比增速僅14.6%，不及往年同期，市場(chǎng)表現弱于預期。
短期來(lái)看，當前熱點(diǎn)城市“房貸荒”以及22城集中供地都對房企周轉能力提出考驗，對投資、開(kāi)盤(pán)回款和現金流回正等資金周轉方面產(chǎn)生不同程度的影響。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將延續城市分化的既定格局。
長(cháng)期來(lái)看，壓力城市房地產(chǎn)信貸政策難言全面松綁，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，成交整體上行幅度有限，房企應向管理要紅利，重新調整項目運營(yíng)管理流程來(lái)匹配新環(huán)境，量入為出，收縮投資戰線(xiàn)，提升拿地前期研判，并持續升級迭代產(chǎn)品。
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