丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
央行表示，要維護房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。此外，要堅持穩健的貨幣政策，做好跨周期設計，統籌考慮今明兩年政策銜接，更好支持消費投資恢復，抑制價(jià)格過(guò)快上漲，促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )高質(zhì)量發(fā)展。
銀保監會(huì )則強調，要穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩定健康發(fā)展。
在維穩的調控主基調之下，無(wú)論是監管層密集發(fā)聲，還是具體實(shí)施過(guò)程中，信貸已出現拐點(diǎn)，而一二手房成交仍在“探底”過(guò)程中，伴隨著(zhù)按揭松動(dòng)，房企預售資金監管進(jìn)一步強化，資金壓力依然處于高壓狀態(tài)。
01首套房貸利率轉降，個(gè)人房貸出現拐點(diǎn)
自年初央行推行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來(lái)，各地紛紛出現房貸額度緊張、放款周期拉長(cháng)、貸款利率上調等情況，其中，二手房市場(chǎng)更是成為了重災區。但進(jìn)入10月，無(wú)論是監管層密集發(fā)聲，還是具體實(shí)施過(guò)程中，信貸均已出現拐點(diǎn)。
值得注意的是，10月21日，銀保監會(huì )統計信息與風(fēng)險監測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì )上公開(kāi)表示，“目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。要保障剛需群體的信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持”。
自央行對房地產(chǎn)市場(chǎng)提出“兩維護”，10月首次單獨公布了月度個(gè)人住房貸款余額情況，釋放房貸政策回暖的信號。數據顯示，全國個(gè)人住房貸款增加3481億元，較9月多增1013億元，結束了連續5個(gè)月的環(huán)比少增的狀態(tài)。
此外，10月，全國首套房貸平均利率今年以來(lái)首次環(huán)比下降。預計全國首套房貸平均利率或將繼續小幅下調，以帶動(dòng)剛需群體入市。
圖：住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速
和全國首套房貸平均利率
數據來(lái)源：中國人民銀行、融360、CRIC、易居研究院
02一二手房成交仍然在“探底”
從市場(chǎng)端來(lái)看，新房、二手房成交降幅趨緩，仍處于探底過(guò)程中，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚。
具體來(lái)看，2021年10月，易居研究院監測的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降1.9%，同比下降32.4%，創(chuàng )下2013年以來(lái)最差“銀十”，考慮到市場(chǎng)觀(guān)望情緒以及信貸政策尚未全面放松，預計接下來(lái)40城新建商品住宅成交量仍在探底，短時(shí)間內或將持續收縮。
圖：40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積及同比增速
數據來(lái)源：CRIC、易居研究院
聚焦二手房市場(chǎng)，深圳、寧波、成都等15個(gè)城市相繼落地二手房成交參考價(jià)，4月以來(lái)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)持續轉冷，成交逐月走低，疊加信貸收緊影響，市場(chǎng)形勢愈加嚴峻。
10月，二手房市場(chǎng)低迷，也并未出現“筑底”現象。具體來(lái)看，CRIC重點(diǎn)監測的16個(gè)城市成交面積493萬(wàn)平方米，環(huán)比再降21%，同比跌幅擴至46%。其中，8成以上城市成交環(huán)比繼續下降，深圳、東莞更是創(chuàng )年內新低，環(huán)比皆腰斬。各城市成交同比皆降，近4成城市同比腰斬，深圳、杭州同比跌幅更是超80%。
1-10月，16城累計成交9101萬(wàn)平方米，同比漲幅進(jìn)一步收窄至2%。其中，4成以上城市累計成交同比轉跌，深圳更以57%的累計同比跌幅居首。
目前，由于資金面變化還停留在居民一手房領(lǐng)域按揭端的維穩，二手房貸款額度仍未見(jiàn)實(shí)質(zhì)緩解，短期內二手房成交未必有顯著(zhù)回調。
圖：2021年10月16個(gè)重點(diǎn)監測城市
二手住宅成交面積（萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CRIC
03“?！闭邽橥醯臅r(shí)代已到來(lái)
值得注意的是，上述會(huì )議銀保監會(huì )提出一點(diǎn)：遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向。這意味著(zhù)，嚴守不發(fā)生系統性金融風(fēng)險仍然是政策底線(xiàn)。
9月29日，央行召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì )，曾提出準確把握和執行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩有序投放，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
10月15日央行召開(kāi)第三季度金融統計數據新聞發(fā)布會(huì )上提出，在防范化解房地產(chǎn)“灰犀?！憋L(fēng)險、實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的同時(shí)，降低整體金融風(fēng)險水平。
行業(yè)調控持續下，政策以及監管在窗口指導方面對各個(gè)融資方式加大審查力度，同時(shí)受行業(yè)多企業(yè)出現債務(wù)違約影響，房企當前融資較為困難，10月100家典型房企的融資總量為367.35億元，環(huán)比下降54.5%，同比下降71.3%，融資量達到歷年來(lái)新低。至此自2020年11月份以來(lái)，房企的單月融資連續12個(gè)月均呈現同比下降。
結合信貸已開(kāi)始出現拐點(diǎn)，并考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展，央行明確保持房地產(chǎn)信貸平穩有序投放，預計房企融資端有望“觸底回升”。
值得注意的是，伴隨著(zhù)按揭松動(dòng)，房企預售資金監管進(jìn)一步強化。近期以北京為首的多個(gè)城市加強了對商品房預售資金的監管，房企流動(dòng)性危機進(jìn)一步加劇，再加上部分城市出臺“限跌令”，房企自救能力進(jìn)一步弱化。
對于房企而言有利有弊，但整體資金壓力依然處于緊張狀態(tài)。行業(yè)格局將發(fā)生本質(zhì)變化，短期內活下去比什么都重要，以央企、國企和少量外企、優(yōu)秀民企為代表的“?！闭邽橥醯臅r(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。
目前來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)數據都在下降已成為市場(chǎng)主基調。自央行提出“兩個(gè)維護”后，監管層接連發(fā)聲，房地產(chǎn)信貸環(huán)境回暖，并已出現拐點(diǎn)，按揭端也有放松跡象。但考慮到房地產(chǎn)稅試點(diǎn)進(jìn)入實(shí)操階段，市場(chǎng)探底過(guò)程中，觀(guān)望情緒尚未消除，待房地產(chǎn)稅試點(diǎn)正式落地后，市場(chǎng)走向才會(huì )趨于穩定。
房企“以?xún)r(jià)換量”的窗口期正在收縮，抓回款的空間越來(lái)越小，房企整體融資環(huán)境還將保持收緊態(tài)勢，加之銀行放貸的風(fēng)險偏好，部分壓力房企融資很難得到實(shí)質(zhì)性改善，償債壓力或將不斷加劇，短期內，活下去比什么都重要，以央企、國企和少量外企、優(yōu)秀民企為代表的“?！闭邽橥醯臅r(shí)代已然來(lái)臨。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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