地產(chǎn)行業(yè)里一單金額涉及上百億的資產(chǎn)包擬出售事宜，出現在中天金融（000540.SZ）8月31日晚發(fā)布的公告中。

大致要點(diǎn)有：

1.中天金融要將其全資子公司中天城投100%的股權對外出售，從而實(shí)現地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。

2.目前在談的買(mǎi)家是來(lái)自浙江嘉興的佳源創(chuàng )盛，該公司實(shí)控人是沈玉興。

3.180億元是賣(mài)方報價(jià)，不是最終價(jià)。

4.交易是進(jìn)行時(shí)，不是完成時(shí)。雙方僅簽訂框架協(xié)議。如果最晚在今年12月31日還沒(méi)簽訂正式協(xié)議，買(mǎi)賣(mài)作廢。

5.以及，沈玉興在組一個(gè)浙系好友團，來(lái)談。

圍繞著(zhù)這筆潛在交易有3個(gè)問(wèn)題：

1.為什么是佳源創(chuàng )盛？它跟佳源國際（02768.HK）有什么關(guān)系？

2.180億元的報價(jià)，是不是高了點(diǎn)？

3.收購的錢(qián)從何而來(lái)？佳源創(chuàng )盛吃不吃得下，會(huì )不會(huì )消化不良？

在嘗試回答這些問(wèn)題背后，需要對這事做更深一層思考。

佳源創(chuàng )盛橫跨半個(gè)中國來(lái)收并購，明顯是在原深耕地發(fā)展出現了隱痛。

這種痛，不是個(gè)性，是共性。比如在長(cháng)三角，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在招拍掛市場(chǎng)拿的地，利潤率在走低，甚至是非常低。

連杭州龍頭——濱江集團（002244.SZ）董事長(cháng)戚金興也不避諱說(shuō)，要把在杭州拿的地努力做到1-2%的凈利潤。

招拍掛市場(chǎng)競爭實(shí)在激烈。其實(shí)大家沒(méi)少參與，但更多只能充當陪跑選手。

土拍碰壁，靠其他方式補。最近結束的中期業(yè)績(jì)會(huì )上，你可能聽(tīng)到越多來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商說(shuō)：

當然，收并購包含在其中。

嘴上說(shuō)的和行動(dòng)都很誠實(shí)。世茂集團（00813.HK）董事局副主席、總裁許世壇前幾天業(yè)績(jì)會(huì )就明說(shuō)，上半年拿的19塊地里一半以上是通過(guò)合作和收并購獲得。

市場(chǎng)一直有共識：收并購大概率沒(méi)有招拍掛競爭激烈。如果標的資質(zhì)不差，會(huì )有不錯的投資回報。

單看這點(diǎn)，可見(jiàn)佳源創(chuàng )盛還是對利潤有要求，也是順應時(shí)局。

2

180億報價(jià)，不是小數目。乍一看，像是蚍蜉撼大樹(shù)。

佳源創(chuàng )盛的財報所示賬面現金只有50億元左右。

這里特別有必要區分另外一家公司——佳源國際（02768.HK）。

佳源國際和佳源創(chuàng )盛是兄弟公司。前者已經(jīng)上市，后者尚未。兩家也是劃區而治。用佳源創(chuàng )盛去收購可免去諸多麻煩：比如各種上市規則要求的限制。

兩家公司實(shí)控人都是沈玉興，投資風(fēng)格由老板特性決定。

據路數了解，沈BOSS收購底氣可歸納為兩點(diǎn)：

一是，荷包鼓。因為多年穩健發(fā)展策略，攢了錢(qián)。加上在澳洲的投資也有小賺。佳源創(chuàng )盛8月份剛償還了一筆約16億公募債。

二是，佳源創(chuàng )盛只是站在臺前收購的一方，但不是唯一收購方。

沈玉興還準備拉幾家浙系企業(yè)組團收，有來(lái)自寧波的房企、也有非地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)等。

不排除企業(yè)團們組個(gè)聯(lián)合體去收購再參與項目管理的方式。

其實(shí)，中天金融的公告里埋了伏筆。比如這句：鑒于乙方（指乙方自身、乙方聯(lián)合第三方或乙方指定第三方）。

3

這筆買(mǎi)賣(mài)，雙方都還算有誠意。此前，沈玉興還到過(guò)中天金融董事長(cháng)羅玉平家里洽談。

據路數了解，買(mǎi)家的心理預期價(jià)位不一定能達到180億。被砍價(jià)是必然。

中天金融的半年報數據，可以用一個(gè)“慘”字形容。加上這公司對地產(chǎn)業(yè)務(wù)幾年前就意興闌珊?，F在打包賣(mài)掉，是出路。

這里特別注意，這筆百億買(mǎi)賣(mài)能不能成，還未有定論。目前只是簽了框架協(xié)議，變量如下：

1.中天金融要在規定時(shí)間內完成債務(wù)重組；

2.買(mǎi)賣(mài)價(jià)格要談攏，到期談不攏，作廢；

3.正式簽約的截止時(shí)間有限：2021年12月31日。過(guò)時(shí)，作廢。

一旦不成，20億定金要退還給佳源創(chuàng )盛。

所以，對于賣(mài)方中天金融而言，遠沒(méi)到敲鑼打鼓發(fā)通稿慶祝的時(shí)刻。對于潛在買(mǎi)方佳源創(chuàng )盛而言，做好盡調是當務(wù)之急。

收并購有風(fēng)險。收得不好，往前一步就是坑。

4

在過(guò)往幾年里，當多數同行在拼命沖規模時(shí)，整個(gè)佳源集團確實(shí)沒(méi)太跟風(fēng)。除個(gè)別外，多數浙系房企的融資杠桿也并不高。

單從上市公司佳源國際的三道紅線(xiàn)指標看，全部為綠。這點(diǎn)在不再唯規模論的銀行端融資上，也是加分項。

橫跨半個(gè)中國來(lái)到貴陽(yáng)，再加上不久前在當地拿的觀(guān)風(fēng)山地化所地塊，沈玉興和佳源集團看樣子是有深耕此處的打算。

多年攢下的加分項和優(yōu)勢，不知道換了地，能否繼續發(fā)光發(fā)熱，或者功力一招喪。

畢竟，如果要收，佳源要面對的是跟曾經(jīng)舒適區完全不一樣的市場(chǎng)。

比如，大盤(pán)模式。一位從小在貴陽(yáng)長(cháng)大的朋友對路數說(shuō)，中天·未來(lái)方舟這個(gè)盤(pán)光開(kāi)車(chē)逛估計得不下一小時(shí)。

再比如，能否在低首付的城市里和其他開(kāi)發(fā)商貼身肉搏，做出好產(chǎn)品、好服務(wù)。

一家小型開(kāi)發(fā)商能走到百億收并購賽道，也是個(gè)有趣的事。放在以前，這是中大型開(kāi)發(fā)商才更夠膽玩的。

不過(guò)，道理都是恒定的：