作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

在樓市下行趨勢不減、消費復蘇乏力的背景下，商業(yè)地產(chǎn)快速迭代。隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日漸成熟，多數企業(yè)從持有運營(yíng)的重資產(chǎn)模式向以輸出運營(yíng)服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉型。

輕資產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)的重要趨勢，當前國內大部分頭部商業(yè)運營(yíng)房企基本涉足輕資產(chǎn)品牌管理輸出。

原因有兩點(diǎn)：

一方面，國內仍存在不少小型物購中心運營(yíng)管理能力有限，無(wú)法提供全業(yè)態(tài)的服務(wù)且無(wú)法吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)，同時(shí)疫情加速了部分中小購物中心的運營(yíng)危機，品牌輸出市場(chǎng)較大。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)競爭愈發(fā)激烈，多數品牌開(kāi)業(yè)迎來(lái)了爆發(fā)期，加之地產(chǎn)行業(yè)融資收緊，需要沉淀大量資金的重資產(chǎn)模式不再合適大舉發(fā)展，發(fā)展輕資產(chǎn)也是一條擴大規模、增強影響力和謀求新增長(cháng)的路徑。

當前大部分頭部商業(yè)運營(yíng)商正迎來(lái)規模爆發(fā)階段，得益于此前產(chǎn)品線(xiàn)的規范及標準化，疊加商業(yè)運營(yíng)團隊組建完善，商管運營(yíng)經(jīng)驗的成熟等原因，越來(lái)越多企業(yè)也把輕資產(chǎn)品牌管理輸出戰略劃歸到未來(lái)商業(yè)擴張的重要籌碼。

表：部分房企的輕資產(chǎn)品牌管理輸出戰略

數據來(lái)源：CRIC整理

從企業(yè)實(shí)行輕資產(chǎn)品牌管理輸出的情況來(lái)看，萬(wàn)達集團領(lǐng)跑。

早在2015年，4家機構擬投資240億元人民幣，擬建設約20座萬(wàn)達廣場(chǎng)，由萬(wàn)達集團進(jìn)行運營(yíng)管理。這標志著(zhù)萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)。2021年10月21日，萬(wàn)達集團旗下商業(yè)運營(yíng)平臺珠海萬(wàn)達商管向香港聯(lián)交所正式遞交了招股說(shuō)明書(shū)，截止2021年末萬(wàn)達已開(kāi)業(yè)購物中心418個(gè)，其中輕資產(chǎn)運營(yíng)項目達到113個(gè)，占比達到27%，較2018年約8%的水平上升19個(gè)百分點(diǎn)，輕資產(chǎn)管理計劃在萬(wàn)達購物中心規模擴張中占據著(zhù)重要的地位。

此外，大悅城控股在2021年也走到了全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)路線(xiàn)的節點(diǎn)，且曾預計下半年商業(yè)輕資產(chǎn)項目進(jìn)入爆發(fā)拓展階段。2021年上半年，大悅城控股已通過(guò)輕資產(chǎn)模式運營(yíng)3個(gè)大悅城項目，獲取尚未開(kāi)業(yè)的輕資產(chǎn)大悅城2個(gè)。下半年輕資產(chǎn)商業(yè)項目確保簽約6個(gè)，全年目標10個(gè)，未來(lái)大悅城或將持續推動(dòng)輕資產(chǎn)戰略的輸出，助力規模擴張，到2024年末，該公司預計輕資產(chǎn)規模應該不低于40個(gè)項目。

不過(guò)，當前部分房企仍以重資產(chǎn)戰略、合作為主，輕資產(chǎn)品牌輸出仍只是作為輔助手段進(jìn)行運營(yíng)。比如，龍湖當前已經(jīng)開(kāi)業(yè)60家天街項目，僅有一家是輕資產(chǎn)管理輸出，新城控股2021年中期開(kāi)業(yè)項目達到105個(gè)，僅有4個(gè)項目是通過(guò)管理輸出實(shí)現。

表：部分房企的持有購物中心及輕資產(chǎn)品牌管理輸出情況

數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

在資產(chǎn)寒冬以及競爭日趨白熱化的今天，探索輕資產(chǎn)擴張戰略，對商業(yè)增強品牌影響力，推動(dòng)企業(yè)規?；瘮U張具有重要意義。

比如以重資產(chǎn)布局為主的龍湖商業(yè)，也曾去年宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式，向購物中心提供涵蓋定位和設計咨詢(xún)、招商、運營(yíng)管理、租戶(hù)管理、品牌輸出和消費者服務(wù)等全流程的支持。

從龍湖的商業(yè)發(fā)展來(lái)看，近幾年龍湖進(jìn)入了商業(yè)快速擴張期，2019年起龍湖購物中心的年均開(kāi)業(yè)數量達到10個(gè)及以上，是此前年份開(kāi)業(yè)數量的2倍，到2021年末龍湖開(kāi)業(yè)購物中心達到60個(gè)，建面約為581萬(wàn)平方米。儲備項目方面，根據龍湖智創(chuàng )數據，截止2021年底龍湖開(kāi)業(yè)及儲備項目達到128個(gè)，建面達到1220萬(wàn)平方米，一年內拓展28個(gè)項目，當前已經(jīng)儲備的8個(gè)輕資產(chǎn)項目建面占比僅為2%。

圖：龍湖2017-2021年購物中心開(kāi)業(yè)情況

資料來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

由此來(lái)看，輕資產(chǎn)戰略主要是龍湖商業(yè)擴張中的一種方式之一，當前龍湖仍是以重資產(chǎn)布局為主。

早在2020年龍湖集團旗下的龍湖智慧服務(wù)集團就已經(jīng)在試水“商業(yè)輕資產(chǎn)”管理輸出業(yè)務(wù)，簽約珠海融德廣場(chǎng)和南寧昭陽(yáng)廣場(chǎng)，兩個(gè)項目均以“純管理輸出”方式，不涉“品牌輸出”，但當前龍湖進(jìn)行輕資產(chǎn)簽約仍較為謹慎。

根據龍湖智創(chuàng )生活的招股書(shū)顯示，截止2021年12月28日，龍湖智創(chuàng )儲備的68個(gè)項目中包含8個(gè)第三方項目，為龍湖輕資產(chǎn)管理輸出項目，分布在重慶、杭州、成都、石家莊、汕頭等地。2022年又分別輕資產(chǎn)簽約了成都兩個(gè)項目，至此龍湖商業(yè)自2021年3月啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰略以來(lái)，簽約項目至少已達10個(gè)。

圖：龍湖近期簽約輕資產(chǎn)項目情況

資料來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

行業(yè)規模見(jiàn)頂，房企紛紛將商業(yè)作為跨越周期的第二曲線(xiàn)，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入規模擴張的關(guān)鍵時(shí)期。

隨著(zhù)頭部企業(yè)商管業(yè)務(wù)規模的持續增長(cháng)，未來(lái)市場(chǎng)競爭將進(jìn)入白熱化，為了實(shí)現規?；鲩L(cháng)，搶占市場(chǎng)份額，輕資產(chǎn)品牌輸出不斷被房企采用，同時(shí)這也意味著(zhù)，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)競爭力的核心在于運營(yíng)效率。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 資產(chǎn)“寒冬”來(lái)臨，房企加快商管輸出