丁祖昱評樓市 作者：克而瑞租售
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
經(jīng)歷了2017年“房住不炒”政策的熱火朝天、2018年超千家企業(yè)在長(cháng)租公寓藍海的跌宕起伏、2020年的企業(yè)暴雷，2021年長(cháng)租公寓企業(yè)開(kāi)始重拾對行業(yè)信心，陸續有企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)。
對于剛剛過(guò)去的2021年，克而瑞租售在《2022年中國住房租賃白皮書(shū)》中總結道：這一年，有些企業(yè)放慢了規模擴張的腳步，更加專(zhuān)注于自身的開(kāi)業(yè)轉化和精細化運營(yíng)；這一年，依然有眾多不規范的小微企業(yè)在市場(chǎng)競爭中被淘汰；這一年，資本愈加謹慎，融資集中頭部企業(yè)；這一年，政府更加發(fā)力整治租賃市場(chǎng)亂象，加大土地規模等建設和投入，出臺政策防范風(fēng)險；這一年，市場(chǎng)規模再上新臺階，參與主體穩步增加；這一年，在各方的努力下，我國的租賃住房市場(chǎng)在逐漸完善，各方規模也在逐漸提升。
2021年是全面建設小康社會(huì )和“十四五”的開(kāi)局之年，租賃市場(chǎng)亦是其中重要的組成部分，在目前到住房租賃市場(chǎng)中，我們已經(jīng)擁有了多種租賃住宅產(chǎn)品，未來(lái)還將在政策的扶持下，整體保持穩健成長(cháng)。
01 “租購并舉”仍是基本面
22城集中供地擴大租賃用地規模
自十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”后，從中央到各級政府陸續出臺了一系列促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩健發(fā)展的政策，使得租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展更加規范化，同時(shí)也在一定程度上解決了人才的安居問(wèn)題。
2021年，作為“十四五”發(fā)展元年，從黨中央國務(wù)院到各個(gè)地方政府都把發(fā)展保障性租賃住房作為工作重點(diǎn)。
其中，“22城集中供地”政策極大地擴大了供應租賃用地的規模，多主體多元供給的方式完成發(fā)展保障性租賃住房的任務(wù)。北京通過(guò)集體用地建設大型租賃社區；上海供應大量純租賃住房建設大型租賃社區；深圳通過(guò)城中村改造；杭州通過(guò)大量的配建和自持用地建設租賃住房；成都競銷(xiāo)售型人才公寓。
圖：分批次集中供地供應情況（平方米、宗）
數據來(lái)源：CRIC城市租售系統
據克而瑞租售對2021年全國已推出22城涉租賃用地的跟蹤統計，截止至11月30日全國22城2021年總計推出545塊涉租賃用地，規劃涉宅建筑面積約1096萬(wàn)方。
分批次來(lái)看，主要以第一和第二批次為，其中第一批次競自持租賃用地占比最高，第二批次拿地建配租賃用地最多。
這主要是因為政府根據市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，對“兩集中”供地中的土拍規則進(jìn)行優(yōu)化修改，在三次涉租賃用地供應的中，供應模式都有所變化，從“競自持”到“拿地配建”再到“純租賃供 地”。各地對市場(chǎng)的反饋和實(shí)時(shí)情況作出相應的變動(dòng)，未來(lái)租賃用地的供應方式也將擇優(yōu)選擇。
目前來(lái)看，主要的拿地方式分三種，純租賃用地、自持租賃用地供應和配建租賃用地，其中以配建租賃用地為主，共324宗，約454.66平方米。隨著(zhù)競自持租賃住房逐漸退出歷史舞臺，未來(lái)集中供地租賃用地也將以拿地配建租賃用地和純租賃用地兩種供應方式為主。
圖：2021年涉租賃用地整體情況對比
注：全國22城截至11月30日數據
數據來(lái)源：公開(kāi)信息、CRIC城市租售系統
02 產(chǎn)品更加多元 運營(yíng)“空間”逐漸走向運營(yíng)“人”
隨著(zhù)租客對于租房品質(zhì)要求的不斷提升，機構化運營(yíng)的集中式房源逐漸受到青睞，接受度開(kāi)始提高。
由于租住需求的轉變，機構化運營(yíng)的租賃產(chǎn)品也契合租住理念的轉變開(kāi)始向場(chǎng)景化的租賃社區迭代。
大型租賃社區是租賃產(chǎn)品中的新生力量，隨著(zhù)大項目的源源不斷地入市，數據與經(jīng)驗不斷積累，理解與研究更加深入，大型租賃社區不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗，引導租賃市場(chǎng)向社區化、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展，而且還能讓更多跟租賃相關(guān)的土地增量或者存量發(fā)揮更大的潛力，成為城市發(fā)展新的增長(cháng)點(diǎn)。
圖：租賃產(chǎn)品多元化轉變邏輯
來(lái)源：《2022年中國住房租賃白皮書(shū)》
作為細分賽道的企業(yè)員工宿舍，運營(yíng)商也不僅僅為企業(yè)提供住宿產(chǎn)品，從開(kāi)始的運營(yíng)“空間”逐漸走向運營(yíng)“人”，為新時(shí)代城市基層奮斗者帶來(lái)全新的租住體驗。在城市產(chǎn)業(yè)升級的推動(dòng)下，其潛力巨大，藍領(lǐng)公寓市場(chǎng)也有望迎來(lái)新的發(fā)展契機。
這些產(chǎn)品的興起也將提升租賃住房行業(yè)整體的產(chǎn)品水平，讓運營(yíng)商回歸產(chǎn)品本身的打造，注重運營(yíng)能力，真正為城市新青年、新市民規劃好的產(chǎn)品，切實(shí)解決其居住問(wèn)題，實(shí)現住有所居。
03 股權融資總額驟 逐漸由“多筆小額”向“單筆大額”轉變
從2012-2021年住房租賃市場(chǎng)公開(kāi)股權融資事件及金額變化趨勢來(lái)看，從2017年開(kāi)始，住房租賃市場(chǎng)融資事件數量持續下降，但融資總額持續走高。
2015年住房租賃市場(chǎng)受到廣泛關(guān)注，融資熱度較高，融資事件達到17起；2016年融資數量持平，但金額走高到接近30億；2017年資本逐漸趨于理性，融資總額跌至上年三分之一；2018年自如、魔方、城家等幾大巨頭都進(jìn)行了大額融資，導致市場(chǎng)融資總額超過(guò)上年數倍；2019年，融資事件減少至10起，但融資總額達到120億人民幣，融資總額較 2018 年增長(cháng)近30%，2020年融資事件僅2起，但融資金額創(chuàng )下往年新高，2021年融資事件僅1起，安歆集團獲前海母基金Pre-D輪數億元融資。
圖：2012-2021年住房租賃企業(yè)股權融資事件數量及金融變化趨勢
數據來(lái)源：CRIC城市租售系統
根據數據統計，2012年至今，國內住房租賃企業(yè)公開(kāi)股權融資事件97起，融資總額合計超過(guò)574億人民幣。從融資總額來(lái)看，自如、魔方、安歆、城家、V 領(lǐng)地、青客等幾大知名巨頭企業(yè)總計獲得約346億人民幣股權融資，占40 +家公寓股權融資總額的六成以上。
頭部企業(yè)由于已具備一定的規模和品牌優(yōu)勢，更受投資人的青睞，同時(shí)，資本的助推，也導致頭部企業(yè)優(yōu)勢強化，行業(yè)馬太效應顯著(zhù)，強者恒強。
值得注意地是，自2016年6月國務(wù)院推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》起，就已拉開(kāi)我國全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的序幕。此后在政策的推動(dòng)下，房企紛紛布局住房租賃領(lǐng)域，住房租賃專(zhuān)項債券開(kāi)始登入房企融資舞臺。
2021年政策頻繁強調加大金融支持住房租賃業(yè)務(wù)，2021年以來(lái)共發(fā)行9只、合計123.67億元，平均利率4.01%。同比利率下降12%，企業(yè)融資成本進(jìn)一步降低。
圖：2018-2021住房租賃專(zhuān)項債發(fā)行情況
數據來(lái)源：上交所、深交所、CRIC整理
04 各城市租賃市場(chǎng)差異顯著(zhù) 租金有所上升但仍未恢復疫前水平
2021年從城市發(fā)展來(lái)看，租金相較往年有所上升，但仍未恢復到疫前水平。各城市租賃住宅市場(chǎng)租金及新增供應差異化顯著(zhù)，各城市用工需求恢復也存在明顯差異。究其原因是城市管理水平、城市自身經(jīng)濟活力、產(chǎn)業(yè)結構、外來(lái)人口占比的差異。
從城市租賃市場(chǎng)發(fā)展格局來(lái)看，租賃一梯隊城市的租賃價(jià)值仍然最高，經(jīng)濟處于高增長(cháng)，發(fā)展質(zhì)量處于提升階段，未來(lái)租賃市場(chǎng)仍有望實(shí)現量?jì)r(jià)齊升，支撐租賃市場(chǎng)長(cháng)期健康發(fā)展，提升租賃資產(chǎn)的回報率。
核心一線(xiàn)城市對人才仍具備強大的吸引力，但隨著(zhù)新一線(xiàn)城市的快速崛起，城市間的差距在逐漸縮小。未來(lái)，職住平衡在城市經(jīng)濟發(fā)展的中作用將逐漸凸顯，吸引人才、留住人才，讓人才在城市發(fā)展中實(shí)現個(gè)人價(jià)值、安居樂(lè )業(yè)，與城市經(jīng)濟發(fā)展互為雙向動(dòng)力。
成熟的租賃市場(chǎng)，將成為平衡城市和個(gè)人發(fā)展兩者間的橋梁，也將成為彰顯城市價(jià)值和魅力的一種新體現。非一線(xiàn)及二線(xiàn)核心城市依托租金及人才政策優(yōu)勢，加快人才用地開(kāi)發(fā)利用，吸引及留住人才。
第一梯隊核心城市和第二梯隊城市代表了中國租賃住房發(fā)展的城市布局。其余城市租賃市場(chǎng)長(cháng)久發(fā)展的空間不大。
表：城市租賃市場(chǎng)發(fā)展格局
來(lái)源：《2022年中國住房租賃白皮書(shū)》
事實(shí)上，疫情的反復，對各城市租賃住宅市場(chǎng)均造成了一定的沖擊。中國絕大部分城市住房租賃產(chǎn)業(yè)尚處于初級階段，發(fā)展不平衡、不充分。但隨著(zhù)國家政策的大力扶持、新增租賃用地的不斷入市，租金的管控、市場(chǎng)需求的不斷釋放等因素的影響，行業(yè)品牌化、標準化、產(chǎn)業(yè)化正在形成過(guò)程中，行業(yè)前景美好、未來(lái)可期。
目前住房租賃行業(yè)的發(fā)展受到了國家空前的關(guān)注。地方租賃住房“國家隊”作為政府調節市場(chǎng)發(fā)展的重要力量，將充分發(fā)揮國有資本的穩定器和壓艙石作用；多家銀行也在積極落實(shí)國家“房住不炒”的政策配合政府、聯(lián)動(dòng)企業(yè)助力住房租賃行業(yè)的發(fā)展。
同時(shí)房企系從被動(dòng)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)到主動(dòng)發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，創(chuàng )業(yè)系積極擴大規模以期待獲得更多資本的青睞實(shí)現可持續性發(fā)展。經(jīng)過(guò)前些年的發(fā)展，不同派系的住房租賃企業(yè)都走在合適的道路上，助力住房租賃行業(yè)的提升，也是“十四五”國家及各個(gè)地方政府完成保障性租賃住房目標的主力軍。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
