作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

國家統計局數據顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積20591萬(wàn)平方米，同比下降5.2%，降幅比1-10月份擴大1.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款13890億元，增長(cháng)16.1%，增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。以此測算，1-11月，全國土地均價(jià)為6746元/平方米，同比漲幅為22.5%。 

單月來(lái)看，11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積為2816萬(wàn)平方米，同比減少15.6%，土地成交價(jià)款為2504億元，同環(huán)比上漲均超20%以上。值得注意的是，以此測算，11月全國土地均價(jià)達到8892元/平方米，同比增幅達到45.5%。

圖：2019年11月以來(lái)

單月全國土地購置價(jià)格變動(dòng)（單位：元/平方米）

聚焦到城市來(lái)看，CRIC統計數據顯示，重點(diǎn)監測城市土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交價(jià)格在11月環(huán)比上漲6%至2565元/平方米，中止了平均地價(jià)四連降的趨勢。 

地價(jià)“止跌上漲”主要是依靠一線(xiàn)和三四線(xiàn)城市均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊成交拉動(dòng)。具體而言，由于深圳、廣州有多宗稀缺宅地高價(jià)成交，一線(xiàn)城市平均地價(jià)在上月上漲的基礎上再度上漲了2%，平均樓板價(jià)為14262元/平方米，同比也上漲了19%；三四線(xiàn)城市的成交地價(jià)在南通、溫州、佛山等高地價(jià)城市成交量增加的拉動(dòng)下，也較上月上漲了7%，平均樓板價(jià)接近2000元/平方米，為1936元/平方米。

二線(xiàn)城市土地成交均價(jià)環(huán)比下降4%至為3674元/平方米，環(huán)比下降了4%，主要是由于杭州、寧波、西安等地價(jià)較高的城市土地供應明顯減少。

圖：全國土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成

交價(jià)格月度情況

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

實(shí)際上，今年以來(lái)土地市場(chǎng)活躍度較高，房企競拍熱度也持續高漲，全國熱點(diǎn)城市核心板塊更是“地王”不斷。 

CRIC統計數據顯示，截止到2020年12月17日，全國重點(diǎn)50個(gè)城市土地出讓金額達到4.31萬(wàn)億，其中上海土地出讓金居全國首位，達到了2861億元，同比增長(cháng)39.52%，其次，廣州、杭州分別以2697億元、2385億元位列第二和第三位。此外，北京、南京、寧波、武漢、重慶、深圳、成都、佛山、西安、蘇州、溫州、南通和福州的土地出讓金也突破千億元，至此，全國已有16城土地出讓金超過(guò)千億元。

圖：截至2020年12月17日

全國土地出讓金超千億元城市

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

單月來(lái)看，11月重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總金額TOP20城市的成交總金額為2393億元，深圳排在全國重點(diǎn)城市首位，土地出讓金額為434億元，供地區域遍布南山、光明、寶安、龍華和坪山等各個(gè)區域，除龍華大浪、寶安沙井各1宗宅地和南山2宗商辦地外，其余7宗均以最高限價(jià)成交。 

11月土地成交總金額TOP20城市中，二線(xiàn)城市仍然是主力，成都、武漢、南京、重慶、廈門(mén)、鄭州、長(cháng)沙、濟南和南寧9個(gè)城市入榜。三四線(xiàn)城市中有8個(gè)城市上榜，其中，優(yōu)質(zhì)地塊供應比重較高的南通表現最為突出，成交金額高達181億元，排在第4位，其次是珠海，成交金額達105億元，排在第8位。

圖：2020年11月全國重點(diǎn)城市

經(jīng)營(yíng)性土地成交金額TOP20

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

臨近年末，深圳、廣州、武漢等城市近來(lái)的土地出讓十分積極，稀缺優(yōu)質(zhì)宅地吸引多家房企競拍，成交溢價(jià)率均超過(guò)了20%以上，地價(jià)明顯上漲。典型如武漢江岸CBD宅地成交樓板價(jià)達到30558元/平方米，創(chuàng )下武漢歷史樓板價(jià)新高。

盡管如此，但受到金融監管的影響，房企的拿地積極性有所減弱，對資金門(mén)檻要求高的高總價(jià)地塊更加謹慎理性。 

從11月成交總價(jià)TOP10地塊來(lái)看，一半高總價(jià)地塊底價(jià)成交，而另一半溢價(jià)率則超20%。一般來(lái)說(shuō)，底價(jià)成交的地塊出讓要求較為嚴格，或者區位較為一般，因此房企拿地積極性不高。值得注意的是，11月成交總價(jià)過(guò)百億的城市有2個(gè)，其中，珠海十字門(mén)中央商務(wù)區的一宗大型商住綜合體地塊，由中海以104.76億元的總價(jià)競得，該宗地也是珠海土拍史上首宗總價(jià)破百億的地塊，成為珠海新的“總價(jià)地王”。 

和總價(jià)榜大面積低溢價(jià)成交的情況不同，11月單價(jià)TOP10地塊中僅有1宗地底價(jià)成交，其余地塊的成交溢價(jià)率多在20%以上，可見(jiàn)優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍然激烈。成交單價(jià)最高的地塊是深圳前海稀缺住宅用地，由金地聯(lián)合三家國企競得，成交樓板價(jià)為62707元/平方米，比今年5月份龍光拿下的前海宅地成交樓板價(jià)低了450元/平方米。

不僅是深圳，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊對房企仍有很強的吸引力，如武漢江岸濱江商務(wù)區純宅地，由于有一線(xiàn)臨江優(yōu)勢且區位十分優(yōu)越，其起拍價(jià)就接近此前的單價(jià)地王樓板價(jià)，最終在經(jīng)過(guò)321輪激烈的爭奪后才由華潤置地競得，成交樓板價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，成為武漢首宗地價(jià)破3萬(wàn)元/平方米的宅地。

表：2020年11月全國城市經(jīng)營(yíng)性土地

成交總價(jià)排行榜

表：2020年11月全國城市經(jīng)營(yíng)性土地

成交單價(jià)排行榜

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

年末土地成交出現“翹尾”現象，房企也將迎來(lái)新的拿地機會(huì )，但同時(shí)也會(huì )帶動(dòng)一波地價(jià)上漲。

總的來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地塊的出讓帶動(dòng)今年土地成交總金額將突破去年，尤其是熱點(diǎn)城市地價(jià)漲幅更為明顯，地價(jià)上漲對于房企來(lái)說(shuō)意味著(zhù)利潤空間將被壓縮。過(guò)去幾個(gè)月，一旦出現土拍過(guò)熱我們便提醒企業(yè)，在土地市場(chǎng)相對火爆的區域，一定要秉持“越火爆、越冷靜”的態(tài)度去拿地，超預期的地塊切勿盲目爭搶。

接下來(lái)，熱點(diǎn)城市稀缺優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度仍將延續高位，結合政策面來(lái)看，地方調控大多繼續延續穩定或是加碼趨勢，中央金融調控也延續高壓；在此影響下，房企也會(huì )將資金更加集中在能帶來(lái)高收益的優(yōu)質(zhì)宅地上。另一方面，為分攤資金壓力，聯(lián)合拿地成為未來(lái)熱點(diǎn)地塊交易中的主流趨勢。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 目前賣(mài)地超千億城市已突破16個(gè)！今年或再創(chuàng )新高