大部分地產(chǎn)私募機構都已縮減或暫停了業(yè)務(wù)，雖然仍有個(gè)別私募機構在繼續操作城市更新項目的前融，但產(chǎn)品形式已開(kāi)始慢慢往非備案的方向去努力（合規問(wèn)題暫且不論）。目前對于部分城市一二級聯(lián)動(dòng)的城市更新項目，也有一些實(shí)力雄厚的具備建筑施工背景的集團公司通過(guò)組建城市更新基金的方式，并以綁定其集團內的施工企業(yè)進(jìn)行二級開(kāi)發(fā)的施工總包作為一級熟化階段投資進(jìn)入的前提條件，在城市更新項目一級熟化階段與開(kāi)發(fā)商合作投資。其基本交易模式及邏輯如下：

受融資類(lèi)信托規模壓降以及通道業(yè)務(wù)規模壓縮等新規的影響，目前已基本找不到信托層面的更新貸產(chǎn)品（指融資類(lèi)產(chǎn)品），但有少數信托公司通過(guò)股權方式投資于城市更新項目或通過(guò)融資主體在交易所非公開(kāi)發(fā)行的債務(wù)融資工具方式參與投資。

1. 交易對手要求：強主體或強主體兜底。

2. 投資方式：常見(jiàn)的是以股權投資+對賭退出形式進(jìn)行投資，即對股權進(jìn)行控制（持股不低于70%），并由項目原股東或實(shí)際控制方對項目專(zhuān)規、拆遷進(jìn)度、實(shí)施主體確認等重要關(guān)鍵節點(diǎn)的獲取時(shí)間及規劃指標進(jìn)行對賭，對賭成功按照市場(chǎng)化評估作價(jià)退出，對賭失敗則由交易對手回購。

3. 成本收益要求：對強主體房企一般都是年化10%-15%左右。

4. 風(fēng)控要求：強化強主體的兜底，或者讓開(kāi)發(fā)商提供第三方的擔保，如能提供抵押物則最好。

5. 基本投資要素可參考如下：

1. 國企資金特點(diǎn)：對交易對手的選擇以及所投資的標的遵循風(fēng)控的安全原則，避免國有資產(chǎn)流失，部分國企習慣操作有抵押的、確定性強的、強主體的融資業(yè)務(wù)（如勾地、中標招拍掛的項目）。盡管·如此，為了響應中央鼓勵城市更新的號召，國企或國企平臺參與城市更新項目前融的情況開(kāi)始慢慢增多；

2. 交易對手：依賴(lài)主體信用的融資邏輯，要求交易對手須為強主體（國央企或排名靠前房企）；

3. 資金進(jìn)入：通過(guò)搭建股權投資架構方式介入項目公司，主要依托于交易對手的綜合實(shí)力，優(yōu)選國央企以及實(shí)力較強的頭部民營(yíng)開(kāi)發(fā)商。

1. 外資機構投資策略的變化：目前在集中供地背景下，通常由國央企及百強實(shí)力房企拔得頭籌，土地招拍掛前融業(yè)務(wù)競爭激烈，面對強主體的土地前融需求，外資機構在成本上往往無(wú)競爭優(yōu)勢，因此在當前市場(chǎng)環(huán)境下，部分外資企業(yè)調整投資策略，一方面轉向物色城市更新的前融投資機會(huì )，另一方面對于土地招拍掛中項目較為優(yōu)質(zhì)的前融需求，則融資主體準入方面可放寬到百強之外的上市房企。

2. 融資主體要求：優(yōu)選有境外上市主體或發(fā)債主體、還本付息能力主體的融資方。若是小開(kāi)發(fā)商與品牌開(kāi)發(fā)商合作，小開(kāi)發(fā)商作為融資主體，則重點(diǎn)關(guān)注與大開(kāi)發(fā)商的合作模式以及大開(kāi)發(fā)商是否可以提供相應的增信。

3. 對城市更新項目區位的要求：重點(diǎn)支持深圳、廣州、東莞、佛山、中山、珠海等灣區核心城市的項目。

4. 介入階段及項目類(lèi)型：綜合考慮項目類(lèi)型、權利主體及拆遷難度、項目進(jìn)展以及項目收益情況等。以深圳的城市更新項目為例，如果是在立項之后的項目，外資在進(jìn)行合作選擇時(shí)則重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商本身的綜合實(shí)力；在項目類(lèi)型上，有一些外資機構則可對工改類(lèi)項目進(jìn)行投資，并綁定項目未來(lái)后端公寓或配套宿舍的長(cháng)租運營(yíng)或收購。

5. 還本付息要求：傾向于境外還本付息，境外付息成本一般在年化12%以上。

6. 資金投放架構：境內放款模式以及境外放款模式。另外，需特別注意的是目前銀行結匯較為嚴格，在入境架構設計上需根據項目情況進(jìn)行適當調整。

目前部分資產(chǎn)管理公司（AMC）熱衷于以非金不良模式為大開(kāi)發(fā)商收購城市更新項目提供并購類(lèi)融資。這種非金不良融資模式本質(zhì)上屬于收購重組的業(yè)務(wù)范疇，具體為通過(guò)收購城市更新項目原權益人或其關(guān)聯(lián)方/非關(guān)聯(lián)方對項目公司的債權，實(shí)現開(kāi)發(fā)商（收購方）對項目并購款或拆遷款的支付，進(jìn)而完成項目收并購資金的撬動(dòng)。  

1. AMC機構收購項目原權益人對項目公司的股東借款或其上游供應商對項目公司的應收未收工程款等債權，AMC支付債權轉讓價(jià)款，開(kāi)發(fā)商（收購方）就項目公司的債務(wù)償還向AMC提供集團層面的保證擔保。

2. AMC向項目原權益人支付的債權轉讓對價(jià)款作為項目原權益人和開(kāi)發(fā)商之間的實(shí)際股權轉讓對價(jià)，項目公司完成股權轉讓變更登記后后置質(zhì)押至AMC名下。

3. 債權存續期間，項目公司向AMC機構按季度付息，債權期限屆滿(mǎn)后一次性歸還本金。

1. 保險機構投資城市更新的現狀：今年以來(lái)不少中小型保險機構都跟隨著(zhù)政策的腳步開(kāi)始探討和嘗試城市更新項目的投資機會(huì )，但是目前保險資金投資城市更新項目卻面臨著(zhù)政策空白的問(wèn)題（目前主要是往棚改或一級開(kāi)發(fā)的思路靠攏）。

2. 對交易對手的選擇：較為嚴苛，如要求融資主體為滿(mǎn)足評級要求的（AA+以上）的政府平臺、國央企。

3. 投資范圍：嚴格限制投資范圍，其中就不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資而言，目前保險資金僅能投資保障性住房、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)（如商業(yè)中心、寫(xiě)字樓、醫療養老地產(chǎn)等）、棚改、新型城鎮化、融資主體列入國土資源部《土地儲備機構名錄》的土地儲備整理項目等。

4. 投資方式：債權投資計劃或城市更新私募投資基金。

5. 保險資金是否可以參與改造方向含居住屬性的項目投資：結合保險資金運用原則（安全性、收益性、流動(dòng)性）來(lái)判斷，對于保險資金而言，安全性系第一要義，若在挑選交易對手、項目類(lèi)型、項目階段、風(fēng)控措施等方面能確保交易的安全性，控制風(fēng)險的同時(shí)兼顧收益，事實(shí)上亦不違背保險資金運用的實(shí)質(zhì)。比如，（1）挑選的交易對手/融資主體屬于綜合實(shí)力及資信較為優(yōu)質(zhì)的主體，項目操作經(jīng)驗豐富，符合保險資金評級要求的政府或國央企、民企；或（2）項目類(lèi)型上，政府主導的舊住宅小區改造、土地整備、棚戶(hù)區改造、綜合整治類(lèi)城市更新項目均可以政府平臺或國央企平臺作為融資主體或提供增信擔保進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)品設計。已獲得相關(guān)政府批文的公共住房建設（公共租賃住房、安居型商品房和人才住房）項目；或（3）項目已經(jīng)納入城市更新計劃，被拆遷主體單一或可控，拆遷率滿(mǎn)足一定的要求，或通過(guò)對賭條件設置能控制風(fēng)險；亦或（4）融資主體能提供滿(mǎn)足要求的擔保等等。

在大灣區范圍內展業(yè)的銀行的相關(guān)城市更新貸、拆遷貸產(chǎn)品相對成熟，而大灣區之外的銀行目前亦在加強政策研究，跟進(jìn)政策風(fēng)向，試圖打開(kāi)城市更新融資的切入點(diǎn)。以下就大灣區范圍內銀行介入城市更新相關(guān)要求進(jìn)行舉例。

如擔保公司，開(kāi)具舊改保函等；其他強主體的項目以及弱主體強項目的抵押類(lèi)融資。