丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
2022年2月，恰逢傳統春節假期，受疫情不確定性和樓市整體低迷行情影響，房企推盤(pán)積極性普遍不高，整體市場(chǎng)去化也相對疲軟。
2月末，國家統計局公布數據顯示，商品房待售面積57026萬(wàn)平方米，比2021年末增加6003萬(wàn)平方米，創(chuàng )歷史新高。這主要與樓市行情“急轉直下”和新冠疫情各地頻發(fā)密不可分。其中住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米，居民購房熱情明顯消退，觀(guān)望情緒持續加劇。
具體來(lái)看廣義庫存同比增3%至38.5億平，部分弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)同比增幅超20%，如保定、鎮江、云浮等為代表的基本面較差的三四線(xiàn)城市，短期內潛在庫存風(fēng)險依舊較大。
01 待售面積增量創(chuàng )新高商品住宅環(huán)比激增24%
國家統計局公布數據顯示，截至2月末，商品房待售面積57026萬(wàn)平方米，比2021年末增加6003萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加104萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少335萬(wàn)平方米。
根據歷史規律，開(kāi)年之初整體商品房待售面積都會(huì )迎來(lái)一輪顯著(zhù)跳增，今年也不例外，不過(guò)今年增量突破6000萬(wàn)平方米，創(chuàng )歷史新高。尤其住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米，環(huán)比激增24%，致總量增至5.7億平。
究其原因，一方面市場(chǎng)下行大背景下，房企“躺平”，購房者“觀(guān)望”，供需疲軟，另一方面，2022年開(kāi)年多地集中爆發(fā)新冠疫情等不確定性影響，使得前期成交大熱的核心一二線(xiàn)城市，諸如上海、杭州等，受新冠疫情影響購房需求延期釋放。
圖：全國商品房各類(lèi)物業(yè)累計待售面積（單位：萬(wàn)平方米）
注：商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
02 狹義庫存同比增長(cháng)5%一線(xiàn)城市僅上海同環(huán)比齊降
狹義庫存來(lái)看，據CRIC監測數據，2022年2月百城商品住宅庫存量達到了60874萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(cháng)5%。
圖：百城2019年以來(lái)商品住宅庫存量變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）
注：商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預售可供銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積中，尚未銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積。
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中僅上海一城狹義庫存保持同環(huán)比齊降，雖然供應顯著(zhù)縮量，但居民成交熱情不減，新開(kāi)盤(pán)項目平均去化率高位保持在80%附近，售價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的高端盤(pán)仍一房難求，上海院子、招商云璽、蘇河望等開(kāi)盤(pán)當天即售罄。
北京供求疲軟，整體狹義庫存與上月基本持平，同比小幅微降3%。廣、深樓市延續低迷，不過(guò)得益于供應顯著(zhù)縮量，狹義庫存環(huán)比均呈現回落態(tài)勢，不過(guò)同比延續上揚，潛在庫存風(fēng)險值得警惕。
二線(xiàn)城市中，多數城市庫存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在5%以?xún)?，而北部和內陸城市諸如青島、沈陽(yáng)、武漢2月末狹義庫存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。
三四線(xiàn)城市因供應縮量，狹義庫存環(huán)比小幅回落，不同城市跌多漲少，但跌幅基本都在5%以?xún)?，不同城市間分化持續加劇。
圖：2022年2月末商品住宅庫存量TOP20城市情況（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
03 庫存消化周期上行三四線(xiàn)近2年壓力陡增
從去化周期來(lái)看，庫存消化周期已持續增至19.5個(gè)月，不同能級城市皆保持上揚，一線(xiàn)增至12.96個(gè)月，二線(xiàn)增至18.05個(gè)月，同比漲幅均在40%以上，目前庫存風(fēng)險基本可控，而三四線(xiàn)去化周期已達到23.25個(gè)月，迫近疫情期高位（25.18個(gè)月），顯著(zhù)高于百城平均，去化風(fēng)險浮出水面,同比增83%，居不同能級之首。
圖：百城2019年以來(lái)商品住宅庫存量去化周期變動(dòng)情況（月）
注：2022年2月商品住宅庫存去化周期=2022年2月末商品住宅庫存量/近3月商品住宅成交面積均值
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
具體來(lái)看，一線(xiàn)城市也出現了明顯分化，北京去化周期超2年，廣州、深圳則處于10-15個(gè)月之間，與此同時(shí)，上海去化周期“一降再降”，已由5.35個(gè)月降至4.67個(gè)月，顯著(zhù)低于去年同期，供應主導型市場(chǎng)下，居民購買(mǎi)力相對充裕，購房積極性依舊較高。
30個(gè)二線(xiàn)城市中僅有哈爾濱、大連、長(cháng)春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等7個(gè)城市庫存消化周期超過(guò)2年，以北部?jì)汝懗鞘芯佣?，成交相對慘淡；
三四線(xiàn)城市形勢更為嚴峻，去化周期高達23.25個(gè)月，已經(jīng)逐步迫近2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲10%。
圖：2022年2月末商品住宅庫存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
04廣義庫存增至38.5億㎡三四線(xiàn)同比增幅超20%
廣義庫存來(lái)看，截至2022年2月末廣義庫存延續高位波動(dòng)態(tài)勢，達384796萬(wàn)平方米，環(huán)比微增0.2%，同比上漲3%。
不同能級廣義庫存環(huán)比變動(dòng)不大，漲跌幅均在1%以?xún)?，整體延續高位持穩，同比皆增，一線(xiàn)大增8%，漲幅居不同能級之首，主要源于去年基數較低影響，二三線(xiàn)漲幅在1%-5%之間，庫存風(fēng)險相對可控。
圖：百城2019年8月以來(lái)商品住宅廣義庫存量變動(dòng)情況（萬(wàn)平方米）
注：廣義庫存指報告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷(xiāo)證面積和狹義庫存面積之和來(lái)測算。
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中，上海、廣州、深圳均保持環(huán)比回落，同比持增；北京則同環(huán)比齊增，主要源于北京本月完成了首輪集中土拍，掛牌的18宗地僅1宗流拍，土地市場(chǎng)“回溫”帶動(dòng)廣義庫存環(huán)比跳增10%。
二三線(xiàn)城市中，貴陽(yáng)、大連、唐山、沈陽(yáng)、株洲、石家莊、煙臺2月末廣義庫存量遙遙領(lǐng)先，高位持穩，突破1億平方米，南昌、長(cháng)沙、蘭州、岳陽(yáng)、滄州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠、佛山次之，廣義庫存量也達到了8000萬(wàn)平方米以上。
圖：2022年2月末商品住宅廣義庫存量TOP20城市情況（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
綜合來(lái)看，分化趨勢依舊：一線(xiàn)韌性較強，2月狹義庫存整體持穩，去化周期僅12.96個(gè)月，庫存風(fēng)險基本可控；二線(xiàn)“中規中矩”，狹義庫存波動(dòng)不大；去化周期雖然同環(huán)比齊增，但仍低于百城平均。三四線(xiàn)壓力陡增，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級之首，顯著(zhù)超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線(xiàn)城市，基數較大，短期內潛在庫存風(fēng)險依舊較大。
預判2022年3月，我們認為，狹義整體庫存或將延續高位持穩，供需延續疲軟是大概率事件。雖然多地陸續出臺了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，但整體行業(yè)信心已然大不如前。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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