作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

婚育是推動(dòng)住房需求入市的重要動(dòng)力，但是受婚育觀(guān)念、社會(huì )年齡結構結構變化等因素影響，近年來(lái)新婚人數快速下滑，與之相關(guān)的住房需求也正在面臨著(zhù)巨大變化。 

2001年-2020年內地居民初婚登記人數顯示，2013年以后我國的初婚人數便呈現出明顯的下降趨勢，近五年年均減少量接近180萬(wàn)；截止至2020年末，全國內地初婚人數僅有1226萬(wàn)人，較五年前減少了四成多。

圖: 2001年~2020年

內地居民初婚登記人數（萬(wàn)人）

數據來(lái)源：國家統計局

雖然初婚人數在下降，但聯(lián)系近年來(lái)住宅成交量來(lái)看，初婚人群仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的購房主力之一。但受到人口結構、戶(hù)籍政策、房?jì)r(jià)水平、住房限購等因素影響，新婚家庭的變化對各城市樓市需求影響各不相同。 

就最新公布數據來(lái)看，初次結婚登記人數占常住人口的比率（初婚率）相對較低的省市分為兩類(lèi)，一類(lèi)是房?jì)r(jià)較高的經(jīng)濟發(fā)達省市，如北京、上海、浙江，這些省份外來(lái)人口眾多，但因房?jì)r(jià)過(guò)高、購房壓力大影響，大部分年輕人選擇回家鄉結婚； 

另一類(lèi)是年輕人口外流型省份，如山東、河北、遼寧，盡管相比于傳統的人口外流型省份，這些省份人口流出規模較小，但流出人口多以青壯年人群為主，結婚登記也多在外省。 

值得注意的，江蘇、廣東等經(jīng)濟實(shí)力較強的省份，初婚率和全國平均水平差不多。這是由于這江蘇、廣東省內經(jīng)濟發(fā)展差異較大，房?jì)r(jià)梯度也比較明顯，如深圳和惠州經(jīng)濟實(shí)力差異明顯，2020年平均房?jì)r(jià)相差在4倍以上，戶(hù)籍在惠州、常住在深圳的年輕人可選擇回惠州結婚，惠州的初婚率明顯高于深圳。兩相抵消下，廣東和江蘇的初婚率也因此和全國平均水平相近。

圖: 2019年各省市常住人口初次登記結婚率

值得注意的是，雖然各地結婚率差異較大，每年新產(chǎn)生的婚房需求也有較大差異。但在人口流動(dòng)的背景下，特別是對人口大量流入的一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，相較于流動(dòng)人口家庭而言，本地初婚家庭的資本積累和購房訴求更強，也可作為分析當地高質(zhì)量購房群體規模的一個(gè)重要切口。因此，在人口流入型大中城市的需求結構時(shí)，與戶(hù)籍人口掛鉤的結婚數據分析價(jià)值更值得關(guān)注。

從部分人口凈流入的典型熱門(mén)城市來(lái)看，和省內平均水平相比，大部分城市的初婚率都低于全省平均水平，僅哈爾濱、西安、杭州等少數城市的初婚率高于全省平均水平，其中哈爾濱的初婚率達1.32%，高于全省平均水平0.25個(gè)百分點(diǎn)。 

值得注意的是，杭州和成都作為東部和西部地區人口流入主要二線(xiàn)城市，初婚率相差并不多，但和所在省份平均水平相比卻表現出明顯的差異。 

這主要是由于地域婚育觀(guān)念差異導致，浙江省的初婚率顯著(zhù)低于四川省。不過(guò)近幾年人才政策利好，落戶(hù)政策放寬，大量年輕人才流入，推高了杭州的結婚率，使得杭州的初婚率高于全省水平；而成都雖然近年來(lái)也有大量的人口流入，但多以周邊省市人口為主，在房?jì)r(jià)快速上漲至高位的影響下，落戶(hù)意愿受限，以致不少流動(dòng)人口家庭若是結婚也會(huì )返回至戶(hù)籍所在地，導致成都的結婚率明顯低于全省平均水平。

圖: 2019年部分典型城市

常住人口初次登記結婚率和全省水平比較

資料來(lái)源：中國政府網(wǎng)

從典型城市的初婚率來(lái)看，北京、上海等外來(lái)人口較多、落戶(hù)門(mén)檻高的城市，初婚率明顯低于平均水平。這是由于婚姻登記有戶(hù)籍地限制，導致北京和上海的初婚家庭遠小于實(shí)際規模。以北京為例，在2019年北京常住出生人口數量達17.14萬(wàn)，而當年北京登記結婚人數僅為8.12萬(wàn)人，出生初婚比接近2倍，即使考慮二孩因素，新生兒為非京籍的比例粗略估計也可達1/4。這也意味著(zhù)以戶(hù)籍初婚登記人數來(lái)考慮北京婚房需求總量顯然是低估的。

因此，為了進(jìn)一步探知這些外來(lái)人口規模大的城市常住和戶(hù)籍人口的婚房需求差異，我們結合這些城市的常住人口出生量，并與初婚登記人數進(jìn)行對比。以出生初婚人口比（常住出生人數/近兩年初婚登記對數）指標來(lái)看，山東、河北、上海等13個(gè)省市的出生初婚比高于全國平均水平。

圖: 2019年各省市出生初婚比情況

數據來(lái)源：國家統計局

北京、上海等結婚率本就較低的城市，出生初婚比較高的原因是由于這些城市外來(lái)人口規模較大，雖然戶(hù)籍暫未遷入，但已長(cháng)期在本地生活并安家生子，本地新生兒人數明顯超過(guò)戶(hù)籍出生人數。結合常住人口出生率排名來(lái)看，北京、上海出生率排名明顯低于出生初婚比排名，這也從側面反映出北京、上海、浙江等省市對外來(lái)年輕人的吸引力較強，黏性也比較強。

圖: 2019年各省市常住人口出生率排名

與出生初婚比排名對比

數據來(lái)源：國家統計局

由于北京房?jì)r(jià)水平相對較高，房?jì)r(jià)收入比在全國居于前列，高房?jì)r(jià)對于結婚的“抑制”作用較為明顯，房?jì)r(jià)大漲，初婚人數明顯下降，并且在高房?jì)r(jià)之下，這種聯(lián)系越發(fā)密切。 

在此影響之下，北京初婚人群購房需求實(shí)際轉化率較其他城市偏低，近十年初婚家庭數量約111.2萬(wàn)對，而同時(shí)期新房成交套數61.5萬(wàn)套，實(shí)際購房需求轉化率僅有55%。 

但與此同時(shí)，北京離婚人口規模則與二手房成交規模高度相關(guān)，尤其是與總價(jià)低、宜居性強的70-90平方米二房、三房產(chǎn)品相關(guān)性最強，高達0.67。

圖：2010-2019年北京結婚、離婚規模與

70-90 m2二手房成交規模走勢（萬(wàn)對、萬(wàn)套）

數據來(lái)源：根據北京統計年鑒、CRIC相關(guān)數據整理

尤其是2013年以來(lái)，70-90平方米產(chǎn)品成交套數與離婚對數的相關(guān)性高達0.84，R2=0.70，擬合度十分高。

究其原因，主要在于北京限購整體上相對寬松，即使2017年限購加碼之后，家庭離婚滿(mǎn)一年就可以首套名義購房，因此離婚規模與二手房交易規模存在一定的關(guān)聯(lián)性。而70-90平方米產(chǎn)品本身就是二手房市場(chǎng)的主力產(chǎn)品，加之家庭二套房購買(mǎi)能力有限，在購買(mǎi)偏好上也比較偏向這種總價(jià)低的宜居類(lèi)二房、三房產(chǎn)品，因此離婚規模與這類(lèi)產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性最強。

近年來(lái)在購房壓力快速增長(cháng)、年輕人婚育觀(guān)念轉變等因素的影響下，全國初婚登記人數呈現快速下滑的趨勢。雖然結婚人數持續下降，但在“丈母娘效應”下，婚房需求仍一直是住宅市場(chǎng)需求側的重要支撐，即使在2020年婚房需求粗略估計仍能占住宅市場(chǎng)成交量的五成左右，中長(cháng)期內也仍將是商品住宅市場(chǎng)需求的重要支撐。 

在這其中，雖然有部分熱點(diǎn)城市化的初婚率較低，但受人口流動(dòng)因素的影響，外來(lái)三口之家規模卻在快速上漲，典型如北京。在大量多代家庭的潛在購房需求積累下，雖然房?jì)r(jià)水平較高，北京依然擁有著(zhù)強大的家庭人口凝聚力。與此同時(shí)，部分熱點(diǎn)城市一旦落戶(hù)門(mén)檻放寬，便會(huì )吸引年輕人才持續流入，從而推高初婚率，杭州便是如此。 

總體來(lái)看，在市場(chǎng)波動(dòng)周期下，婚房需求“基本盤(pán)”支撐作用依然明顯。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 房?jì)r(jià)高企導致結婚率下滑？“婚房”依然推動(dòng)剛需增長(cháng)