作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

實(shí)際上，過(guò)去幾年對商品房預售資金監管制度一直都有，但現實(shí)情況是購房人的房款沒(méi)有進(jìn)入到專(zhuān)門(mén)的監管賬戶(hù)，而進(jìn)入到監管賬戶(hù)的資金又被開(kāi)發(fā)商隨意支取、移作他用。此次收緊，很大程度上在于受到疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊，部分企業(yè)資金風(fēng)險凸顯。

2020年以來(lái)，已有二十余省市出臺加強預售資金監管的相關(guān)政策或實(shí)施細則，且內容主要集中于“專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)存、專(zhuān)款專(zhuān)用、全程監管、節點(diǎn)控制”四個(gè)方面。 

具體來(lái)看：

一是，要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)設商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)；

二是，要求開(kāi)發(fā)商與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協(xié)議；

三是，對信用資質(zhì)不同的開(kāi)發(fā)商實(shí)行差別化資金監管額度；

四是，在預售資金使用上，按照工程進(jìn)度支取相應比例的資金。 

綜合各地政策來(lái)看，基本上是著(zhù)眼于預售資金監管的全流程。比如12月8日成都發(fā)布《成都市商品房預售款監管辦法》，要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)設商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協(xié)議，購房人要將房款直接存入項目監管賬戶(hù)。

12月7日，唐山市也明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存房?jì)r(jià)款，而是選擇監管銀行開(kāi)立商品房預售資金監管賬戶(hù)。違規收取房?jì)r(jià)款、或者以收取其他款項為名變相收取房?jì)r(jià)款將給予不同程度的懲罰。嚴重者可計入河北省房地產(chǎn)企業(yè)嚴重失信黑名單。

成都相關(guān)細則中還將預售款監管額度還與開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤。信用等級為A++級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之四十；A+級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之二十。未來(lái)企業(yè)信用將發(fā)揮更多的作用。 

多地針對工程建設進(jìn)度節點(diǎn)上預售余額進(jìn)行明確。以唐山市為例，按照2015年的預售款監管政策，彼時(shí)共設置了五個(gè)監管節點(diǎn)，此次新政策中則出現了八個(gè)節點(diǎn)，包括工程建成層數達到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封頂、六方驗收、竣工驗收、初始登記。

實(shí)際上，預售資金被挪用在房地產(chǎn)行業(yè)是較為普遍的現象，一旦出現資金鏈斷裂問(wèn)題，停工、爛尾將接踵而至。 

年初，深陷資金鏈危機的泰禾集團旗下項目也曾出現因擅自挪用預售款資金而面臨停工風(fēng)險。其中，北京院子二期便因預售項目資金被挪用致項目停工，監管層多次要求整改并暫停網(wǎng)簽。 

同樣的事情也發(fā)生在四川德陽(yáng)，今年10月，開(kāi)發(fā)商中迪國際惡意透支監管資金并挪作他用，導致沒(méi)有足夠資金修建剩余樓盤(pán)，工程已停工數月。

聯(lián)系到目前資金監管的問(wèn)題，包括去年有一部分企業(yè)資金鏈出現問(wèn)題，資金鏈斷裂后發(fā)現一些項目可能會(huì )出現一些爛尾問(wèn)題，這也涉及到預售資金監管不到位問(wèn)題。所以加強預售資金監管肯定是未來(lái)的趨勢。 

人民法院公告網(wǎng)數據顯示，今年以來(lái)申請破產(chǎn)的企業(yè)數量已突破460家。這些房企破產(chǎn)很大一方面原因在于“資金被挪用”而導致資金鏈斷裂。 

實(shí)際上，今年對監管資金從嚴管控還體現在港交所IPO上，年初，部分赴港交所上市房企未能順利通過(guò)問(wèn)詢(xún)，主要原因是受到監管資金被挪用影響，資金鏈抵御風(fēng)險能力較弱。 

在A(yíng)股趨嚴的監管政策下赴港IPO的房企越來(lái)越多，但是今年拿到港股入場(chǎng)券的內地房企數量低于往年，不少中小房企遞交的招股書(shū)，出現“遞交-失效-遞交”循環(huán)的情況，有的甚至在招股書(shū)失效后，就再無(wú)下文。這意味著(zhù)監管層對企業(yè)提出了更高的要求。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，預售制度解決部分房企開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，在中國城鎮化進(jìn)程中發(fā)揮了助推器的作用。隨著(zhù)行業(yè)逐漸成熟，“三高模式”難以為繼，預售制度的弊端開(kāi)始顯現，“爛尾樓”便是弊端的一個(gè)表現。

今年9月，央媒曾刊文指出：要避免“爛尾樓”的民生之痛，取消商品房預售制度勢在必行。 

從房地產(chǎn)屬性來(lái)看，取消預售制度而推行現房銷(xiāo)售是不可能的，期房預售證是不可能被取消，而預售資金監管將是一大趨勢，并不意味著(zhù)要取消商品房預售制度。 

一旦取消，對部分中小房企或將帶來(lái)致命性打擊，并衍生新風(fēng)險誘發(fā)新問(wèn)題。長(cháng)期來(lái)看，現房銷(xiāo)售加大開(kāi)發(fā)商成本，也將推高房?jì)r(jià)，帶來(lái)新的難題，因此現房銷(xiāo)售并非解決之道。 

關(guān)于現房銷(xiāo)售，不少城市也曾做過(guò)試點(diǎn)嘗試。比如杭州曾在2017年3月實(shí)施過(guò)一段時(shí)間的“現房銷(xiāo)售”模式，彼時(shí)為了抑制土拍高溢價(jià)，杭州規定當溢價(jià)率達到50%時(shí)，地塊所建商品房屋須現房銷(xiāo)售，但該政策僅維持了4個(gè)月。 

2018年時(shí)，廣東省曾嘗試改革商品房預售制，并在深圳龍華金茂府試點(diǎn)現房銷(xiāo)售項目。 

同樣是在2018年，合肥市房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加強新建商品房現房銷(xiāo)售管理工作的通知》，鼓勵支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行現房銷(xiāo)售。

到了2020年，海南省全面改革商品住房的預售制度，對于新出讓土地建設的商品住房，實(shí)行現房銷(xiāo)售制度。這是全國首個(gè)全面取消預售制的省份。 

從企業(yè)的角度而言，在當前市場(chǎng)靜淡，融資端受阻且企業(yè)銷(xiāo)售放緩的環(huán)境下，現房銷(xiāo)售將占用大量資金，影響資金周轉，無(wú)疑將帶來(lái)更大的發(fā)展壓力。

根據國家統計局數據，1-10 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金153070億元，其中，定金及預收款達到51287億元，在開(kāi)發(fā)到位資金中占比達到33.5%。

實(shí)際上，在商品房預售制度之下，“預收賬款”是房企通過(guò)預售實(shí)際取得的房款，實(shí)際是無(wú)息杠桿的主要來(lái)源，可以為房企帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的資金流入。因此，預售所產(chǎn)生的預收賬款，有助于改善企業(yè)流動(dòng)性，從而起到優(yōu)化相關(guān)財務(wù)指標的作用。 

隨著(zhù)“三條紅線(xiàn)”的提出，進(jìn)一步收緊融資端，“預收賬款”作為最直接、快速的資金來(lái)源，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性更加凸顯。 

克而瑞研究中心數據顯示，今年上半年98家樣本房企整體預收賬款規模較2019年末增長(cháng)9.1%，而有息負債規模的增速為6.2%，且自2016年以來(lái)，預收賬款規模增長(cháng)均顯著(zhù)高于有息負債。同時(shí)，近35%的樣本房企，預收賬款債務(wù)比（預收賬款/有息負債）大于1，也就意味著(zhù)預收賬款（無(wú)息債務(wù)）高于有息債務(wù)。 

過(guò)去，頭部房企在規?；瘮U張過(guò)程中，傾向于借助預收賬款撬動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)杠桿，以達到滿(mǎn)足經(jīng)濟資金需求和優(yōu)化財務(wù)指標的目的，以華潤、保利為例，近年來(lái)預售賬款債務(wù)比持續提升，一定程度上達到了財務(wù)杠桿穩健的目標。

圖：華潤置地、保利地產(chǎn)

預收賬款債務(wù)比走勢

預計今年預收賬款規模會(huì )持續增長(cháng)，且對有息負債的替代效應更高，在此趨勢下，市場(chǎng)競爭將加劇，對房企的運營(yíng)管控能力將帶來(lái)更大考驗。

但過(guò)度依賴(lài)預收賬款杠桿經(jīng)營(yíng)，無(wú)疑也會(huì )帶來(lái)一些風(fēng)險。 

對于正處于規模擴張階段的房企而言，在商品房預售制下，大量比例利用預收賬款投資新項目，盡管會(huì )帶來(lái)規模的擴張，但也可能會(huì )導致后續運轉資金不足，影響項目施工進(jìn)度和結轉效率，從而產(chǎn)生違約風(fēng)險。且擴張型房企一般也是“雙高型”房企，即高預收賬款杠桿和高財務(wù)杠桿并行，這類(lèi)房企更要警惕杠桿風(fēng)險。

另一方面，預售制弊端已經(jīng)受到社會(huì )高度重視，從預售資金監管的趨勢來(lái)看，大概率將倒逼預售制改革或調整，現房銷(xiāo)售的預期也仍然存在。不可否認，未來(lái)一旦進(jìn)行現房銷(xiāo)售，對房企的資金體系或有較大沖擊，特別是依賴(lài)預收賬款的房企，將面臨更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。種種跡象表明，行業(yè)已進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，企業(yè)需加強自身運營(yíng)能力以抵御風(fēng)險。

12月11日召開(kāi)的四季度政治局會(huì )議上，再次強調“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，這一主基調將貫穿下一個(gè)行業(yè)發(fā)展周期。目前來(lái)看，商品房預售資金監管將成為一大趨勢，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，政策基調轉“穩”，行業(yè)發(fā)展由“增量”轉向“提質(zhì)”已是必然趨勢，倒逼企業(yè)更加注重產(chǎn)品質(zhì)量，提高運營(yíng)管控能力。對于企業(yè)而言，只有不斷優(yōu)化產(chǎn)品線(xiàn)、提升產(chǎn)品力、保證項目按質(zhì)交付，未來(lái)才可能在市場(chǎng)謀取有利地位。

表：2020年以來(lái)發(fā)布商品房

預售資金監管政策的部分省市及內容

數據來(lái)源：CRIC整理

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原標題： 陣地丨多地加強預售資金監管，釋放出什么信號？