作者：編輯部

與上海解封同日，重啟的還有上海2022年第一批次集中供地。

自2022年2月23日發(fā)布公告《上海市國有建設用地使用權出讓公告（滬告字[2022]第016號）》之日起，至今已有3個(gè)多月的時(shí)間。

2022年3月28日，上海土地交易市場(chǎng)發(fā)布通知，中止上海2022年首輪土拍，已交納的交易保證金在中止期（自本通知發(fā)布當日起至中止結束當日止）內所產(chǎn)生的同期銀行活期存款利息，將在交易結束后退還。商品住房用地交易資金監管期限另行設定。

直至5月26日，上海土地交易市場(chǎng)發(fā)布公告恢復出讓。 

從公告來(lái)看，上海首輪土拍有以下變化：

公告地塊均采用掛牌方式出讓?zhuān)行暾埲思礊楦傎I(mǎi)人。

在此之前，上海土拍采取招掛復合的入圍方式，先打分入圍后才能出價(jià)競拍，此次所有地塊全部直接競價(jià)，取消打分入圍環(huán)節。

這就使得所有申請的房企都有機會(huì )出價(jià)競拍。

一直以來(lái)上海土拍資金要求堪稱(chēng)全國最高，本次《商品住房用地交易資金銀行監管協(xié)議》對出讓文件中原《商品住房用地交易資金銀行監管協(xié)議》的監管賬戶(hù)監管期限起始時(shí)間和封存資金金額作了調整。

要求甲方在乙方開(kāi)立的賬戶(hù)中封存的資金應不小于甲方在《商品住房用地交易資金來(lái)源情況補充申報及承諾》中扣除本地塊保證金金額后的自有資金金額。

競買(mǎi)保證金一般按起始價(jià)20%繳納，土地監管資金為起拍價(jià)的100%+溢價(jià)部分（最高10%）。也就是說(shuō)，以往競拍前房企需合計繳納130%的起拍價(jià)。

在調整后，封存資金從原來(lái)最高130%降至110%，其中20%的保證金可以抵自有資金金額。

以本次的熱門(mén)地塊徐匯斜土路街道為例，起始總價(jià)43.2億元，之前競拍企業(yè)想要拍得該地塊需要準備56.16億元，而現在只需準備47.52億元，省下8.64億流動(dòng)資金。

受疫情管控影響，本次土拍每幅地塊每個(gè)競買(mǎi)人只能有1名人員進(jìn)入現場(chǎng)交易廳室，因入場(chǎng)檢測異常無(wú)法進(jìn)入土地市場(chǎng)，或因在場(chǎng)內出現不適離場(chǎng)就醫的，競買(mǎi)人應自行承擔缺席相關(guān)現場(chǎng)交易活動(dòng)的相應責任。

與此同時(shí)，本次土拍中，若僅有一名競買(mǎi)人，競買(mǎi)人無(wú)須至上海市土地交易市場(chǎng)。于2022年5月31日9時(shí)30分至2022年6月1日9時(shí)30分登陸網(wǎng)上受理平臺完成掛牌報價(jià)即可。

從首日的拍地結果來(lái)看，共有16幅地塊，以底價(jià)成交。這16幅地塊都僅有一名競買(mǎi)人，競買(mǎi)人直接為地塊竟得者。

這16幅地塊有8幅位于臨新片區，2幅位于普陀，2幅位于奉賢，1幅位于嘉定，1幅位于金山，1幅位于松江，1幅位于寶山。

其中普陀兩個(gè)地塊區位相對較為優(yōu)越，最終由宸嘉聯(lián)合體和招商蛇口上海分公司竟得。

尤其是招商蛇口拿下的中山北社區地塊，位于內環(huán)內區域，臨近蘇州河，距曹楊路站較近，地理位置極佳，周邊生活氛圍濃厚，配套成熟。

該地塊出讓面積36110平方米，成交總價(jià)625000萬(wàn)元，樓板價(jià)64581元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)：105200元/平方米

除16幅底價(jià)成交之外，另有20幅地塊因為多名競買(mǎi)人報名，于6月1日至6月8日陸續出讓。

6月1日首日，共完成4幅地塊出讓?zhuān)謩e為浦東新區惠南地塊、浦東新區新場(chǎng)古鎮地塊、徐匯區斜土街道地塊以及楊浦區平?jīng)錾鐓^地塊。

浦東惠南地塊作為首輪土拍的首個(gè)競價(jià)地塊，現場(chǎng)2位競買(mǎi)人經(jīng)過(guò)23輪報價(jià)，報至中止價(jià)，進(jìn)入一次性書(shū)面報價(jià)環(huán)節。最終由大家聯(lián)合體競得，成交總價(jià)12.23億元，成交樓板價(jià)1.66萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率8.66%。

浦東新區新場(chǎng)古鎮地塊緊隨其后，由同潤競得，成交總價(jià)145490萬(wàn)元，成交樓板價(jià)22274元/平方米，溢價(jià)率8.49%。

徐匯區斜土街道地塊以及楊浦區平?jīng)錾鐓^地塊為本次土拍市區核心地塊。

楊浦區平?jīng)錾鐓^地塊，位于楊浦東外灘，區位優(yōu)越性可謂本輪土拍中第二，距離黃浦江約600米，區域內目前的熱門(mén)新房仁恒·海上源，2021年開(kāi)盤(pán)均價(jià)為11.5萬(wàn)元/平方米，其最新開(kāi)的2批次房源的入圍分高達73.44分，可謂搶手。

本次楊浦區平?jīng)錾鐓^地塊出讓面積8639.7平方米，要求配5%的保障房，起拍總價(jià)100912萬(wàn)元，起始樓板價(jià)73000元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)123920元/平方米。最終由上海城投拿下，總價(jià)102712萬(wàn)元，樓板價(jià)74302元/平方米，溢價(jià)率1.78%。

本次出讓的徐匯區斜土街道地塊可謂是本批次中最為優(yōu)質(zhì)的地塊，該地塊南面是小米總部和香港置地西岸金融城，緊鄰去年第一批次的復星徐匯濱江商住辦綜合體地塊及2020年香港置地聯(lián)合體拿下的全國總價(jià)地王。

出讓面積21942.7平方米，體量更優(yōu)于楊浦地塊，要求配套保障房5%和公建5%，起拍總價(jià)432000萬(wàn)元，起始樓板價(jià)78750元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)131000元/平方米

最終由招商蛇口、香港置地、徐匯城投共同競得，成交總價(jià)473330萬(wàn)元，成交樓板價(jià)86285元/平方米，溢價(jià)率9.57%，為首日拍出的20幅地塊中最高。

上海今年首輪土拍中，共有36幅涉宅用地，另有4幅城中村舊改地塊，合計40幅地塊，總出讓面積約215.66萬(wàn)方，總起拍價(jià)超850億元。

本次首輪土拍誠意滿(mǎn)滿(mǎn)，傳統市區出讓地塊數達到了4幅，其中有2幅位于內環(huán)內，另外其他熱門(mén)板塊如閔行、青浦西虹橋、松江泗涇都加大了供應。最終成功出讓20宗土地，總成交金額為495.32億元。

從結果來(lái)看，上海土拍恢復首日，整體開(kāi)局相對較好，盡管經(jīng)歷了疫情和土拍延期，但并未對房企的參拍熱情造成很大影響。

從參拍企業(yè)來(lái)看，大部分依然還是國企央企占主導，其中臨港新片區基本由本地房企收獲。

也有不少活躍房企，其中大家房產(chǎn)作為浙系品牌房企，在上海土拍恢復首日奪得浦東惠南地塊，在首拍第一場(chǎng)提高了整個(gè)市場(chǎng)的熱點(diǎn)和關(guān)注。

同潤則在國企和央企的夾擊中突出重圍，競得浦東新場(chǎng)鎮古鎮地塊。

香港置地與招商蛇口、徐匯城投聯(lián)手拿下徐匯區斜土街道地塊，也是繼2020年后的再度出手，能充分看出香港老牌英資地產(chǎn)企業(yè)對上海的信心。

2022年4月26日，上海市規劃和自然資源局正式發(fā)布了《上海市2022年度國有建設用地供應計劃》。供應總量有所增長(cháng)，結構亦發(fā)生明顯變化。按計劃，2022年度全市將供應商品住房用地522-592公頃，與2021年相比，2022年土地供應中商品住宅用地、產(chǎn)業(yè)用地、舊改用地出現增長(cháng)，保障住房用地下降。

5月29日，上海發(fā)布了《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動(dòng)方案》，其中提到：

適當增加2022年度建設用地計劃，加大凈增建設用地指標，支持保障各區重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目用地需求。按照各區2022年低效建設用地減量化任務(wù)提前下達建設用地指標，加大周轉指標暫借的支持力度。對于建設用地指標確有缺口的區，可由市級指標采取“直供”方式解決。

對公開(kāi)招標拍賣(mài)掛牌方式出讓的地塊，加快建立線(xiàn)上交易機制。允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款。優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價(jià)，降低商業(yè)辦公用房自持比例。 

可以預見(jiàn)，一直以高門(mén)檻著(zhù)稱(chēng)的上海土拍，無(wú)論是從上海競拍資金要求還是規則、供應上都將進(jìn)一步優(yōu)化，上海拿地窗口期已然到來(lái)。

此次上海土拍選擇在6月1日這個(gè)時(shí)間點(diǎn)重啟，與上海全面復工時(shí)間重合。在一定程度上表明了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍對于上海的重要意義。

這主要是因為3月底開(kāi)始的疫情讓上海經(jīng)濟受到了極大的影響，適當推進(jìn)土拍，可在一定程度上增加各區土地財政收入，緩解疫情期間對上海造成的經(jīng)濟力。

與此同時(shí)，此次土拍底價(jià)成交地塊數較多，國央企、民企、混合所有制企業(yè)以及地方國企均有參與并有所獲，結合房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，整體盈利情況有一定的保證，這也能在一定程度上實(shí)現“撐地產(chǎn)”“穩杠桿”的目標，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

上海首輪土拍還未完全結束，我們相信，未來(lái)隨著(zhù)上海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的整體恢復，土地市場(chǎng)的投資表現也會(huì )更加向好。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 上海土拍恢復首日共成交20幅地塊，出現三大變化